Immobilien-Glossar: Begriffe verständlich eingeordnet

Altersentwertung

Die Altersentwertung ist die Wertminderung eines Gebäudes durch Alter, Abnützung und veraltete Technik. Sie wird vom Neuwert abgezogen und ergibt den Zeitwert.

Massgebend ist nicht nur das Baujahr, sondern vor allem der Zustand: Ein gut unterhaltenes, teilweise erneuertes Haus ist weniger entwertet als ein gleich altes Gebäude ohne Investitionen.

Amortisation

Die Amortisation ist die Rückzahlung einer Hypothek.

Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend – und damit auch der Zins. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in ein verpfändetes Vorsorgekonto ein, meist die Säule 3a; die Hypothek bleibt gleich hoch und wird später mit dem Guthaben abgelöst.

Die 2. Hypothek muss in der Regel innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, amortisiert sein.

Amtlicher Wert

Der amtliche Wert ist der steuerliche Wert einer Liegenschaft. Im Kanton Bern werden darauf die Vermögenssteuer und die Liegenschaftssteuer der Gemeinde berechnet.

Er wird bei allgemeinen Neubewertungen festgelegt und liegt bewusst deutlich unter dem Verkehrswert. Als Richtwert für einen Verkaufspreis oder eine Finanzierung taugt er deshalb nicht.

Angebotspreis

Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er ist Teil der Verkaufsstrategie und nicht zwingend mit dem ermittelten Marktwert oder dem späteren Verkaufspreis identisch.

Ein nachvollziehbarer Angebotspreis soll die passende Käufergruppe ansprechen und eine gute Ausgangslage für den Verkauf schaffen. Ein deutlich zu hoher Preis kann die Nachfrage reduzieren und die Vermarktungsdauer verlängern. Ein zu tiefer Preis kann dagegen Verkaufspotenzial verschenken oder Erwartungen auslösen, die sich im Verkaufsprozess nicht erfüllen.

Die Festlegung sollte deshalb auf einer fundierten Bewertung, der aktuellen Nachfrage und der konkreten Vermarktungsstrategie beruhen.

Baurecht

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die das Recht einräumt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.

Ist es selbständig und auf mindestens 30 Jahre angelegt, kann es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen und verkauft oder belehnt werden. Die Höchstdauer beträgt 100 Jahre. Für die Nutzung des Bodens wird in der Regel ein Baurechtszins bezahlt.

Bei der Bewertung sind Restlaufzeit, Baurechtszins und die Regelung beim Ablauf (Heimfall und Entschädigung) entscheidend.

Bauzone

Die Bauzone ist das Gebiet, das eine Gemeinde für Bauten vorsieht.

Welche Zone für ein Grundstück gilt – etwa Wohnzone, Mischzone oder Arbeitszone – und was dort erlaubt ist, legen Zonenplan und Baureglement der Gemeinde fest. Grundstücke ausserhalb der Bauzone dürfen nur sehr eingeschränkt bebaut werden, was sich stark auf den Landwert auswirkt.

Belehnungswert

Der Belehnungswert ist der von einem Finanzierungsinstitut anerkannte Wert einer Immobilie, auf dessen Grundlage die mögliche Hypothek berechnet wird.

Der Belehnungswert muss nicht mit dem Kaufpreis oder einer unabhängigen Marktwertschätzung übereinstimmen. Beurteilt die Bank die Immobilie tiefer als den vereinbarten Kaufpreis, muss die Differenz normalerweise zusätzlich durch Eigenmittel finanziert werden.

Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen verwenden eigene Bewertungsmodelle und Kreditrichtlinien. Deshalb können sich die anerkannten Werte und Finanzierungsangebote verschiedener Institute unterscheiden.

Bis etwa zwei Drittel des Belehnungswerts werden in der Regel als 1. Hypothek finanziert, bis 80 % mit einer 2. Hypothek.

Bruttorendite

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen dem jährlichen Mietertrag und dem Kaufpreis beziehungsweise Wert einer Liegenschaft in Prozent.

Sie ist eine einfache Vergleichsgrösse, berücksichtigt aber keine Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten. Aussagekräftiger ist deshalb die Nettorendite, bei der diese Kosten abgezogen werden.

Für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern zählt zudem, ob die Mieten nachhaltig erzielbar sind und welcher Investitionsbedarf ansteht.

DCF-Methode

Die Discounted-Cashflow-Methode ist ein dynamisches Verfahren zur Bewertung von Renditeliegenschaften.

Die künftigen Einnahmen und Ausgaben werden für die nächsten Jahre, oft zehn, einzeln prognostiziert und mit einem Diskontsatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst; dazu kommt ein Restwert am Ende der Periode. So werden Mietverläufe, Leerstände und Sanierungen sichtbar.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das einer Person oder einem anderen Grundstück bestimmte Nutzungsrechte an einer Immobilie einräumt oder deren Eigentümer zu einer Einschränkung verpflichtet.

Typische Beispiele sind Wegrechte, Durchleitungsrechte, Wohnrechte, Nutzniessungen oder Näherbaurechte. Dienstbarkeiten werden grundsätzlich im Grundbuch eingetragen und können Nutzung, Entwicklungsmöglichkeiten und Verkäuflichkeit einer Immobilie beeinflussen.

Vor einem Kauf, Verkauf oder Bauprojekt sollte deshalb geprüft werden, welche Dienstbarkeiten bestehen und welche praktischen Auswirkungen diese haben.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer für ihr selbst bewohntes Wohneigentum versteuern.

Nach der Volksabstimmung vom September 2025 wird der Eigenmietwert abgeschafft. Der Bundesrat hat die Abschaffung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Gleichzeitig entfallen die Abzüge für Unterhaltskosten am selbst bewohnten Wohneigentum, und Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar. Für Ersterwerbende ist ein befristeter Schuldzinsabzug vorgesehen.

Die Auswirkungen auf den einzelnen Haushalt sollten mit einer Steuerfachperson geprüft werden.

Eigenmittel

Eigenmittel sind finanzielle Mittel, die Käuferinnen und Käufer selbst in den Erwerb einer Immobilie einbringen und die nicht durch die Hypothek finanziert werden.

Dazu können Bankguthaben, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge oder unter bestimmten Voraussetzungen Vorsorgegelder gehören. Welche Mittel angerechnet werden und welcher Anteil erforderlich ist, hängt von der Immobilie, der Nutzung und den Richtlinien des Finanzierungsinstituts ab.

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten auch Notariats-, Grundbuch-, Finanzierungs- und weitere Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden.

Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist eine gemeinschaftliche finanzielle Reserve von Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern für zukünftige Unterhalts- und Sanierungsarbeiten an gemeinsamen Gebäudeteilen.

Daraus können beispielsweise Dach-, Fassaden-, Heizungs- oder Liftarbeiten finanziert werden. Über Einlagen und Verwendung entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Reglement und Beschlüssen.

Die Höhe des Fonds sollte immer zusammen mit dem Zustand der Gesamtliegenschaft und den geplanten Investitionen beurteilt werden. Ein vorhandener Fonds bedeutet nicht automatisch, dass alle zukünftigen Arbeiten vollständig finanziert sind.

Erste und zweite Hypothek

Die 1. Hypothek finanziert rund zwei Drittel des Belehnungswerts, die 2. Hypothek den Teil bis 80 %.

Die 1. Hypothek muss in der Regel nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek ist meist innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, abzuzahlen. Mindestens 20 % sind Eigenmittel, davon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse.

Die besten Zinskonditionen gelten meist nur für die 1. Hypothek.

Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert einer Liegenschaft aus Sicht ihrer Erträge.

Der nachhaltig erzielbare Mietertrag wird mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet (statisch) oder in einer DCF-Rechnung abgezinst (dynamisch). Massgebend ist er für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und andere Renditeobjekte.

Beispiel: Ein Mietertrag von CHF 60’000 pro Jahr ergibt bei einem Kapitalisierungssatz von 4,0 % einen Ertragswert von CHF 1’500’000.

Festhypothek

Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit fest vereinbartem Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, meist zwischen 2 und 15 Jahren.

Sie gibt Planungssicherheit. Ein vorzeitiger Ausstieg kostet in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

GEAK

Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) zeigt, wie energieeffizient die Gebäudehülle und das gesamte Gebäude sind – eingeteilt in Klassen von A bis G.

Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen Beratungsbericht mit möglichen Sanierungsmassnahmen. In den Kantonen Bern und Solothurn ist der GEAK beim Verkauf nicht vorgeschrieben, in einigen Westschweizer Kantonen wie Freiburg, Waadt oder Neuenburg hingegen schon.

Auch ohne Pflicht kann ein GEAK Käuferschaft und Banken helfen, Energieverbrauch und Sanierungsbedarf einzuschätzen.

Gebäudeversicherungswert

Der Gebäudeversicherungswert ist der Betrag, zu dem ein Gebäude gegen Feuer und Elementarschäden versichert ist.

Im Kanton Bern entspricht er bei der Gebäudeversicherung Bern (GVB) den Kosten, das Gebäude am gleichen Ort in gleicher Grösse, Ausführung und Nutzung neu zu bauen – ohne Land. Mit dem Marktwert hat er nichts zu tun: Er kann deutlich höher oder tiefer liegen.

Gebäudevolumen

Das Gebäudevolumen ist der umbaute Raum eines Gebäudes nach der Norm SIA 416, gemessen bis an die äusseren Begrenzungen.

Es dient als Grundlage für Baukostenschätzungen und Neuwertberechnungen, etwa in Franken pro Kubikmeter.

Geschossfläche (GF)

Die Geschossfläche ist die Summe aller Grundflächen eines Geschosses inklusive Wände und Konstruktion (SIA 416).

Sie ist grösser als die Wohnfläche und bildet die Grundlage für die Geschossflächenziffer.

Geschossflächenziffer (GFZo)

Die oberirdische Geschossflächenziffer (GFZo) ist das Verhältnis der oberirdischen Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

Im Kanton Bern legen die Gemeinden die zulässige Ziffer im Baureglement fest; die Begriffe folgen der kantonalen Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV).

Beispiel: Eine GFZo von 0,6 erlaubt auf 800 m² Grundstücksfläche bis zu 480 m² oberirdische Geschossfläche. Die Ziffer entscheidet über das Ausbau- und Neubaupotenzial und damit über den Landwert.

Gewährleistungsausschluss

Der Gewährleistungsausschluss ist eine übliche Klausel im Kaufvertrag über gebrauchte Liegenschaften: Die Verkäuferin haftet nicht für Mängel.

Er gilt nicht für Mängel, die arglistig verschwiegen wurden (Art. 199 OR). Deshalb lohnt es sich, bekannte Mängel offen zu legen und im Vertrag festzuhalten. Für die Formulierung ist das Notariat zuständig.

Grundbuch

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Grundstücke, Eigentumsverhältnisse und bestimmte Rechte sowie Belastungen an Immobilien festgehalten werden.

Ein Grundbuchauszug kann unter anderem Angaben über Eigentümer, Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Anmerkungen und Grundpfandrechte enthalten. Er gehört deshalb zu den zentralen Unterlagen bei einem Immobilienverkauf oder einer Bewertung.

Nicht jeder Eintrag ist für Aussenstehende sofort verständlich. Bei Unklarheiten sollte die Bedeutung mit dem Grundbuchamt, dem Notariat oder einer geeigneten Fachperson geprüft werden.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Liegenschaft entsteht. Steuerpflichtig ist die verkaufende Person.

Der Gewinn entspricht vereinfacht dem Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten – also dem früheren Erwerbspreis, wertvermehrenden Investitionen und bestimmten Kosten. Im Kanton Bern beeinflusst die Besitzesdauer die Höhe der Steuer: Bei kurzer Besitzesdauer gelten Zuschläge, bei langer Ermässigungen.

Wird selbst bewohntes Wohneigentum verkauft und innert Frist ein Ersatzobjekt erworben, kann die Steuer unter Umständen aufgeschoben werden. Für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich eine Steuerfachperson.

Grünflächenziffer

Die Grünflächenziffer bestimmt den Mindestanteil eines Grundstücks, der unversiegelt und begrünt bleiben muss.

Sie wird im Baureglement der Gemeinde festgelegt und kann das Bebauungspotenzial zusätzlich begrenzen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentumswechsel einer Liegenschaft anfällt. Im Kanton Bern beträgt sie 1,8 % des Kaufpreises.

Geschuldet wird sie grundsätzlich von der erwerbenden Person. Wer im Kanton Bern selbst bewohntes Wohneigentum als Hauptwohnsitz erwirbt, kann für den Anteil bis CHF 800’000 eine Befreiung beantragen. Voraussetzungen sind unter anderem ein rechtzeitiges Gesuch, der Einzug innert Frist und eine Mindestwohndauer.

Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Verbindliche Auskunft gibt das kantonale Grundbuchamt oder das Notariat.

Hauptnutzfläche (HNF)

Die Hauptnutzfläche ist nach SIA 416 der Teil der Nutzfläche, der dem eigentlichen Zweck dient – bei Wohnungen die Wohnräume.

Nebenräume wie Keller, Estrich, Waschküche oder Abstellräume zählen zur Nebennutzfläche.

Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertung ist eine statistische Vergleichswertmethode, bei der der Wert einer Immobilie anhand ihrer Eigenschaften und einer grossen Zahl vergleichbarer Transaktionen berechnet wird.

Berücksichtigt werden beispielsweise Lage, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zustand und Ausbaustandard. Die Methode eignet sich besonders für standardisierte und häufig gehandelte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Besondere Rechte, aussergewöhnliche Grundstücke, komplexe Renditeobjekte oder individuelle Qualitätsmerkmale können statistische Modelle nur eingeschränkt abbilden. Deshalb ergänzen wir das Modell bei unserer Marktwertschätzung immer mit einer Besichtigung vor Ort.

Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz ist der Zinssatz, mit dem ein jährlicher Ertrag in einen Ertragswert umgerechnet wird (Ertrag ÷ Satz).

Er spiegelt Zinsniveau, Risiko, Lage, Zustand und Bewirtschaftungskosten. Schon kleine Unterschiede wirken stark: Bei CHF 60’000 Ertrag ergeben 4,0 % einen Wert von CHF 1,5 Mio., 4,5 % nur rund CHF 1,33 Mio.

Lageklassenmethode

Die Lageklassenmethode ist ein in der Schweiz verbreitetes Verfahren, um den Landwert bebauter Grundstücke zu schätzen.

Der Landwert wird als Anteil am Gesamtwert von Land und Gebäude bestimmt, abhängig von einer Lageklasse, die Standort, Nutzung, Erschliessung und Marktlage bewertet. Heute wird sie meist mit Vergleichspreisen und Residualwerten plausibilisiert.

Landwert

Der Landwert ist der Wert des Bodens ohne Gebäude.

Er hängt vor allem von Lage, Zone, Nutzungsmass, Erschliessung und Form des Grundstücks ab. Ermittelt wird er über Vergleichspreise, die Lageklassenmethode oder bei Bauland über den Residualwert.

Leerwohnungsziffer

Die Leerwohnungsziffer ist der Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Das Bundesamt für Statistik erhebt sie jeweils am 1. Juni.

Eine tiefe Ziffer deutet auf eine hohe Nachfrage hin – wichtig für Mietwert und Ertragswert von Renditeobjekten.

Makrolage und Mikrolage

Die Makrolage beschreibt Region und Gemeinde, die Mikrolage das direkte Umfeld einer Liegenschaft.

Zur Makrolage gehören Erreichbarkeit, Steuern, Arbeitsplätze und Bevölkerungsentwicklung; zur Mikrolage Quartier, Besonnung, Aussicht, Lärm und die Nähe zu Schule, Einkauf und öffentlichem Verkehr. Zwei gleiche Häuser in derselben Gemeinde können wegen der Mikrolage deutlich unterschiedlich viel wert sein.

Marktwert

Der Marktwert ist der Betrag, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer gehandelt würde – nach angemessener Vermarktung, beide gut informiert und ohne Zwang. So verstehen ihn die Swiss Valuation Standards (SVS) und die internationalen Bewertungsstandards.

Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Zustand, Nutzung, Grundstückseigenschaften, rechtliche Verhältnisse und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien.

Der Marktwert ist eine fachlich begründete Schätzung und kein garantierter Verkaufspreis. Der tatsächlich erzielte Preis entsteht erst im konkreten Verkaufsprozess durch Angebot, Nachfrage, Finanzierung und Verhandlung.

In der Schweiz werden Marktwert und Verkehrswert gleichbedeutend verwendet.

Mehrwertabgabe

Die Mehrwertabgabe ist eine Abgabe auf den Mehrwert, der entsteht, wenn Land eingezont oder die Nutzung erhöht wird.

Im Kanton Bern beträgt sie bei Einzonungen mindestens 20 % und höchstens 50 % des planungsbedingten Mehrwerts; bei Um- und Aufzonungen entscheiden die Gemeinden. Beträgt der Mehrwert bei einer Einzonung weniger als CHF 20’000, wird keine Abgabe erhoben. Fällig wird sie bei Überbauung oder Verkauf.

Mietwert

Der Mietwert ist die Miete, die für eine Wohnung oder Liegenschaft am Markt nachhaltig erzielbar ist (Marktmiete).

Er ist Grundlage für den Ertragswert und kann von der tatsächlich bezahlten Miete abweichen. Nicht zu verwechseln mit dem Eigenmietwert.

Nettorendite

Die Nettorendite ist der Mietertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten im Verhältnis zum investierten Kapital.

Zu den Kosten gehören Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Mietausfälle. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie zeigt, was nach den laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt.

Neuwert

Der Neuwert entspricht den Kosten, ein Gebäude heute in gleicher Grösse und gleichem Standard neu zu erstellen.

Zieht man die Altersentwertung ab, erhält man den Zeitwert.

Nutzniessung

Die Nutzniessung ist das umfassende Recht, eine fremde Sache zu gebrauchen und deren Erträge zu beziehen – bei Immobilien also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten.

Sie wird häufig bei Erbvorbezügen eingesetzt: Eltern übertragen die Liegenschaft den Kindern und behalten die Nutzniessung. Die Nutzniessung wird im Grundbuch eingetragen und ist grundsätzlich nicht übertragbar.

Eine bestehende Nutzniessung schränkt die Nutzung und Verkäuflichkeit ein und wirkt sich deshalb auf den Wert aus.

Öffentliche Beurkundung

Die öffentliche Beurkundung ist das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren, durch das ein Grundstückkaufvertrag von einer zuständigen Urkundsperson formgültig errichtet wird.

Die Urkundsperson prüft die Identität und den Willen der Parteien, erläutert den Vertragsinhalt und hält die Vereinbarung in der vorgeschriebenen Form fest. Die konkrete Zuständigkeit und Durchführung richten sich nach dem jeweiligen Kanton.

Mit der Beurkundung allein wird die Käuferschaft noch nicht Grundstückseigentümerin. Der Eigentumsübergang erfolgt grundsätzlich erst mit dem entsprechenden Eintrag im Grundbuch.

ÖREB-Kataster

Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) zeigt für jedes Grundstück, welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten.

Dazu gehören etwa Nutzungszone, Gewässerraum, Lärmempfindlichkeit oder belastete Standorte. Der Kataster ist online kostenlos einsehbar und gehört zu jeder seriösen Bewertung. Private Rechte wie Dienstbarkeiten stehen dagegen im Grundbuch.

Realwert

Der Realwert – auch Sachwert oder Substanzwert – ist die Summe aus Landwert und Zeitwert des Gebäudes, inklusive Umgebung und Nebenkosten.

Er zeigt, was in einer Liegenschaft steckt, und ist bei selbst genutzten Einfamilienhäusern eine wichtige Plausibilisierung. Den Marktwert bestimmt er aber nicht allein – entscheidend ist, was Käufer zu zahlen bereit sind.

Referenzzinssatz

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert.

Steigt der Referenzzinssatz, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Mieten erhöhen; sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen. Für Renditeobjekte beeinflusst er damit die Ertragsentwicklung.

Den aktuellen Stand finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienmarkt Seeland.

Reservationsvertrag

Mit einem Reservationsvertrag wird eine Immobilie für eine bestimmte Zeit für eine Kaufinteressentin oder einen Kaufinteressenten reserviert, meist gegen eine Reservationszahlung.

Da der Kaufvertrag über ein Grundstück öffentlich beurkundet werden muss, ist eine privatschriftliche Reservation rechtlich nur beschränkt verbindlich. Wichtig sind klare Regeln zu Frist, Zahlung und Rückerstattung.

Im Verkaufsprozess dient die Reservation vor allem dazu, Finanzierung und Vertragsentwurf bis zur Beurkundung geordnet vorzubereiten.

Residualwertmethode

Die Residualwertmethode ist ein Verfahren für Bauland und Entwicklungsgrundstücke.

Vom erwarteten Wert des fertigen Projekts werden alle Kosten abgezogen – Bau, Nebenkosten, Finanzierung, Risiko und Gewinn des Entwicklers. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den man für das Land bezahlen kann.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, während der ein Gebäude bei ordentlichem Unterhalt noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Sie beeinflusst Zeitwert und Ertragswert – und die Frage, ob sich eine Sanierung oder ein Ersatzneubau lohnt.

SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek ist eine variable Hypothek. Ihr Zins setzt sich aus dem Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) und einer festen Marge der Bank zusammen.

Der Zins passt sich laufend dem Markt an – günstig bei tiefen Zinsen, mit Risiko bei steigenden.

Schuldbrief

Der Schuldbrief ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und einer Bank oder einem anderen Kreditgeber als Sicherheit für eine Forderung dienen kann.

Der im Schuldbrief eingetragene Betrag ist nicht automatisch mit der aktuell ausstehenden Hypothekarschuld identisch. Er bezeichnet den grundpfandrechtlich gesicherten Rahmen.

Bei einer Finanzierung kann ein bestehender Schuldbrief weiterverwendet, erhöht oder neu errichtet werden. Die konkrete Ausgestaltung wird mit Bank und Notariat abgestimmt und kann Kosten verursachen.

Stichtag

Der Stichtag ist das Datum, auf das sich eine Bewertung bezieht.

Da sich Markt und Zustand verändern, gilt ein Wert immer nur für diesen Zeitpunkt. Bei Erbteilung oder Scheidung kann der rechtlich massgebende Stichtag ein anderer sein als das Datum der Besichtigung.

Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der eine Person das ausschliessliche Recht erhält, bestimmte Gebäudeteile – beispielsweise eine Wohnung – allein zu nutzen und auszubauen.

Gleichzeitig gehört ihr ein Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft. Gemeinschaftliche Teile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Umgebung oder technische Anlagen werden von der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet.

Für Kauf, Verkauf und Bewertung sind unter anderem Wertquote, Reglement, Protokolle, Nebenkosten, Sondernutzungsrechte und Erneuerungsfonds relevant.

Swiss Valuation Standards (SVS)

Die Swiss Valuation Standards (SVS) sind die gemeinsamen Grundsätze der Schweizer Immobilienbewertung.

Herausgegeben werden sie von Fachorganisationen der Branche, darunter der Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV), die Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT, RICS Schweiz und die Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI). Sie definieren Wertbegriffe wie den Marktwert sowie Anforderungen an Unabhängigkeit, Methodik und Bericht.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit zeigt, ob die laufenden Kosten einer Immobilie im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen langfristig finanzierbar sind.

Finanzierungsinstitute berücksichtigen dabei typischerweise einen kalkulatorischen Hypothekarzins, notwendige Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Massgebend sind nicht ausschliesslich die aktuell tatsächlich bezahlten Hypothekarzinsen.

Die Berechnung und die anerkannten Einkommensbestandteile können sich je nach Bank, Lebenssituation und Objekt unterscheiden. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit über den realistischen finanziellen Spielraum.

Vergleichswertmethode

Bei der Vergleichswertmethode wird der Wert aus Preisen vergleichbarer, kürzlich verkaufter Liegenschaften abgeleitet.

Die Preise werden um Unterschiede bei Lage, Grösse, Zustand und Ausbau korrigiert. Die hedonische Bewertung ist die statistische Form dieser Methode.

Verkaufspreis

Der Verkaufspreis ist der Betrag, auf den sich Verkäufer- und Käuferschaft im konkreten Immobiliengeschäft einigen.

Er kann über oder unter dem vorgängig geschätzten Marktwert und dem veröffentlichten Angebotspreis liegen. Einfluss haben unter anderem Nachfrage, Vermarktungsqualität, Anzahl qualifizierter Interessenten, Finanzierung und Verhandlungssituation.

Erst mit einer verbindlichen Vereinbarung und dem anschliessenden beurkundeten Kaufvertrag wird aus einer Preisvorstellung ein tatsächlicher Transaktionspreis.

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den fachlich ermittelten Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung ihrer Eigenschaften und der Marktverhältnisse.

In der Schweizer Immobilienpraxis werden Verkehrswert und Marktwert häufig weitgehend gleichbedeutend verwendet. Die genaue Begrifflichkeit kann jedoch vom rechtlichen Zusammenhang, Bewertungsstandard und Verwendungszweck abhängen.

Entscheidend ist deshalb, dass Bewertungszweck, Stichtag, verwendete Grundlagen, Methode und Annahmen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Im Recht ist der Begriff besonders gebräuchlich: Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung in der Scheidung (Art. 211 ZGB) und bei der Erbteilung (Art. 617 ZGB) werden Grundstücke zum Verkehrswert angerechnet. Nicht zu verwechseln ist er mit dem amtlichen Wert oder dem Gebäudeversicherungswert.

Verkehrswertschätzung

Eine Verkehrswertschätzung ist eine nachvollziehbare fachliche Beurteilung des Verkehrswerts einer Immobilie zu einem festgelegten Stichtag.

Abhängig von Objekt und Auftrag werden Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand, rechtliche Verhältnisse, Vergleichsdaten, Erträge und Marktumfeld analysiert. Die verwendete Methode richtet sich nach der Objektart und dem Zweck der Bewertung.

Eine Verkehrswertschätzung kann insbesondere vor einem Verkauf, bei einer Erbteilung, Scheidung, Nachfolgeregelung oder familieninternen Übertragung sinnvoll sein.

Bei uns ist die Verkehrswertschätzung das ausführliche schriftliche Gutachten mit Besichtigung, Methodenbeschrieb und Plausibilisierung – geeignet für Erbteilung, Scheidung, Banken und Behörden. Die Marktwertschätzung ermittelt denselben Wert kompakter und datenbasiert, ebenfalls mit Besichtigung.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine Person, bei einem Verkauf der Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.

Es kann gesetzlich bestehen, etwa unter Miteigentümern, oder vertraglich vereinbart werden. Vertragliche Vorkaufsrechte können für höchstens 25 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden.

Vor einem Verkauf muss geklärt werden, ob Vorkaufsrechte bestehen, da die Berechtigten informiert werden müssen.

Wertquote

Die Wertquote gibt an, welchen Anteil eine Stockwerkeinheit am gesamten Grundstück hat. Sie wird meist in Promille oder Prozent angegeben.

Nach ihr richten sich in der Regel die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten, die Beiträge an den Erneuerungsfonds und das Stimmgewicht in der Versammlung. Das Reglement kann Abweichungen vorsehen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt sich ein Blick auf Wertquote, Reglement und Stand des Erneuerungsfonds.

Wohnfläche

Für die Wohnfläche gibt es in der Schweiz keine verbindliche Definition.

In Inseraten ist sie mal mit, mal ohne Innenwände angegeben, Balkone oder Galerien sind unterschiedlich eingerechnet. Beim Vergleich von Preisen pro Quadratmeter deshalb immer fragen, wie gemessen wurde – idealerweise nach SIA 416 oder anhand der Pläne.

Wohnrecht

Ein Wohnrecht berechtigt eine bestimmte Person, eine Wohnung oder bestimmte Räume einer Immobilie selbst zu bewohnen, obwohl sie nicht oder nicht mehr Eigentümerin der Liegenschaft ist.

Das Wohnrecht wird häufig bei Schenkungen, Erbvorbezügen oder familieninternen Übertragungen vereinbart und als persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Umfang, Kostenverteilung und Dauer sollten sorgfältig geregelt werden. Ein bestehendes Wohnrecht kann den Wert, die Nutzung und die Verkäuflichkeit der Immobilie beeinflussen. Es ist grundsätzlich an die berechtigte Person gebunden.

Zeitwert

Der Zeitwert ist der heutige Wert eines Gebäudes: Neuwert abzüglich Altersentwertung.

Zusammen mit dem Landwert ergibt er den Realwert.