Rechner Verkaufen oder vermieten
Haus oder Wohnung: verkaufen oder vermieten?
Lohnt es sich, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vermieten statt zu verkaufen? Der Rechner vergleicht beide Wege über die gleiche Zeit: heute verkaufen und den Erlös anlegen oder vermieten und später verkaufen. Er rechnet mit Abnutzung und fälligen Erneuerungen, mit Kosten, die Sie nicht auf die Mieter überwälzen können, mit den Steuern und mit Ihrem Zeitaufwand. Je nach Haus gewinnt der Verkauf oder die Vermietung.
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Erhalten Sie Ihren Vergleich per E-Mail: beide Wege nebeneinander, die Erneuerungen in Ihrem Zeitraum, die Vermietung Jahr für Jahr und eine Checkliste für den Entscheid. Ideal für das Gespräch in der Familie, mit der Bank oder der Steuerberatung.
Beispiel
Einfamilienhaus in Lyss: verkaufen oder zehn Jahre vermieten?
Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses in Lyss, Baujahr 1975, zieht in eine Wohnung. Das Haus ist rund 950’000 CHF wert und liesse sich für 2’900 CHF im Monat vermieten. Gekauft hat sie es 1998 für 520’000 CHF, später kamen 40’000 CHF für einen Anbau dazu. Auf dem Haus lastet eine Hypothek von 250’000 CHF zu 2 Prozent. Dach, Fassade und Fenster wurden 2005 erneuert, Küche und Bad 2004, die Heizung 2012, die Leitungen stammen von 1995. Der Rechner nimmt 1 Prozent Wertentwicklung pro Jahr an und legt den Erlös ausgewogen an: 3 Prozent Rendite, nach Steuern 2,55 Prozent.
| A · Heute verkaufen | CHF |
|---|---|
| Verkaufspreis | 950’000 |
| Honorar, Notariat, Grundbuch | –27’914 |
| Grundstückgewinnsteuer Lyss, ohne Kirchensteuer | –49’560 |
| Hypothek ablösen | –250’000 |
| Nettoerlös heute | 622’526 |
| Vermögen 2036, Erlös zu 2,55 % angelegt | 800’782 |
| B · Zehn Jahre vermieten, dann verkaufen | CHF |
|---|---|
| Mieteinnahmen nach Leerstand | 356’803 |
| Nicht überwälzbare Kosten und Unterhalt | –47’331 |
| Erneuerungen | –400’024 |
| Hypothekarzinsen | –50’000 |
| Einkommenssteuer (Verlust senkt die übrige Steuer) | +25’416 |
| Überschuss der Vermietung | –115’136 |
| Überschuss mit Zinsen bis 2036 | –114’591 |
| Verkaufspreis 2036 | 1’218’311 |
| Honorar, Notariat, Grundstückgewinnsteuer | –95’106 |
| Hypothek ablösen | –250’000 |
| Vermögen 2036 | 758’615 |
Zehn Jahre Miete bringen rund 357’000 CHF. Fast alles geht in Erneuerungen: In diesen Jahren werden Küche und Bad, die Heizung, die Böden, die Fenster und die Leitungen fällig, zusammen rund 400’000 CHF. Die Vermietung schreibt darum einen Fehlbetrag. Dafür ist das Haus 2036 erneuert und mehr wert. Unter dem Strich bringt der Verkauf heute rund 42’000 CHF mehr. Gleichziehen würde das Vermieten erst bei einer Wertentwicklung von 1,4 Prozent pro Jahr; bei 2 Prozent läge es rund 67’000 CHF vorne.
Wie der Erlös angelegt wird, verschiebt das Ergebnis stark: Mit einem Aktien-Indexfonds zu 7 Prozent wäre der Verkauf rund 380’000 CHF besser, mit einem Sparkonto zu 0,5 Prozent das Vermieten rund 113’000 CHF. Nach allen Kosten und Rückstellungen erzielt das Haus eine Nettorendite von 1,5 Prozent. Investoren, die mit einer Rendite rechnen, zahlen in der Regel weniger. Den vollen Preis zahlen Eigennutzer und die kaufen ein leeres Haus. Der Rechner nimmt deshalb an, dass Sie 2036 leer verkaufen. Läuft dann noch ein Mietvertrag, kaufen eher Investoren und der Preis sinkt.
Bei einem Neubau oder einem frisch sanierten Haus sieht die Rechnung oft anders aus, weil in den nächsten Jahren wenig fällig wird. Wann sich das Vermieten lohnt und was Sie vorher klären sollten, lesen Sie im Beitrag Haus vermieten statt verkaufen. Was beim Verkauf heute bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner im Detail. Wie Sie den Verkauf planen, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen: Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten?
Lohnt es sich, das Haus zu vermieten statt zu verkaufen?
Das hängt an vier Zahlen: der Miete, die Sie wirklich erzielen, dem Zustand des Gebäudes, der Wertentwicklung und dem, was der Verkaufserlös angelegt bringen würde. Modellrechnung für ein Einfamilienhaus von 1975 in Lyss: Verkehrswert 950’000 CHF, Miete 2’900 CHF pro Monat, Hypothek 250’000 CHF, Erlös ausgewogen angelegt zu 3 %. Steigt der Wert um 1 % pro Jahr, bringt der Verkauf nach zehn Jahren rund 42’000 CHF mehr, ohne Wertsteigerung rund 142’000 CHF. Erst ab rund 1,4 % pro Jahr zieht das Vermieten gleich, bei 2 % bringt es rund 67’000 CHF mehr. Würde der Erlös in einen Aktien-Indexfonds mit 7 % fliessen, wäre der Verkauf in allen drei Fällen klar besser.
Warum rechnet der Rechner nicht mit 7 % aus einem Aktien-Indexfonds?
Das können Sie wählen: Bei der Anlage des Verkaufserlöses steht «Aktien-Indexfonds (7 %)» zur Auswahl und das Ergebnis zeigt alle drei Anlageformen nebeneinander. Schweizer Aktien brachten seit 1926 im Schnitt 7,8 % pro Jahr, über einzelne Phasen aber deutlich weniger, von 2022 bis 2025 zum Beispiel 2,6 % pro Jahr. Dividenden sind zudem als Einkommen steuerbar. Als Standard rechnen wir mit einer ausgewogenen Anlage von 3 %, weil viele Eigentümer den Erlös nicht ganz in Aktien anlegen. Fair ist der Vergleich, wenn beide Wege ein ähnliches Risiko tragen.
Welche Kosten werden beim Vermieten unterschätzt?
Vor allem die grossen Erneuerungen: Ein Steildach hält rund 50 Jahre, ein Flachdach rund 30, Fenster rund 30, eine Heizung rund 20, Leitungen rund 40, Küche und Bad rund 25. Ist ein Bauteil fällig, kostet die Erneuerung schnell sechsstellig. Vor einer Vermietung lässt sie sich selten aufschieben. Dazu kommen laufender Unterhalt, Versicherung und Gebühren, die Sie nicht auf die Mieter überwälzen können, Leerstand bei Mieterwechseln und Ihr eigener Zeitaufwand. Der Rechner zeigt diese Posten einzeln.
Was ist bei einer vermieteten Eigentumswohnung anders?
Über den Erneuerungsfonds, Sanierungen und Sonderbeiträge entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer mit Mehrheit. Sie zahlen Ihren Anteil, auch wenn Sie selbst anders entschieden hätten. Überwälzen können Sie diese Beiträge nicht. Reicht der Fonds für eine Sanierung nicht, wird ein Sonderbeitrag fällig. Versammlungen, Protokolle und die Jahresrechnung bleiben Ihre Aufgabe, auch wenn die Wohnung vermietet ist.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Die Nettomiete ist als Einkommen voll steuerbar, auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029. Abziehen können Sie Unterhalt, Versicherung, Verwaltung und die Hypothekarzinsen; ab 2029 sind die Zinsen nur noch im Verhältnis zu den vermieteten Liegenschaften abziehbar. Für den Vergleich zählt Ihr Grenzsteuersatz, also die Steuer auf dem zusätzlichen Einkommen. Ihre Situation klärt am besten die Steuerberatung.
Wird die Grundstückgewinnsteuer tiefer, wenn ich später verkaufe?
Im Kanton Bern sinkt der steuerbare Gewinn ab dem fünften vollen Besitzjahr um 2 % pro Jahr, höchstens um 70 %. Wer schon lange besitzt, spart durch Warten wenig. Dafür ist der Gewinn bei einem späteren Verkauf meist höher. Der Rechner rechnet die Grundstückgewinnsteuer heute und beim späteren Verkauf mit der jeweiligen Besitzdauer.
Welche Rendite bringt eine vermietete Liegenschaft?
Die Bruttorendite teilt die Jahresmiete durch den Verkehrswert. Bei Einfamilienhäusern im Seeland liegt sie oft bei 3 bis 4 %. Nach Leerstand, Kosten und Rückstellungen für Erneuerungen bleibt eine Nettorendite von oft nur 1,5 bis 2,5 %. Der Grund: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kaufen meist Leute, die selbst einziehen. Sie verlangen keine Rendite auf ihrem Eigenkapital und zahlen darum mehr als ein Investor, der für Renditeobjekte mit rund 3,25 % rechnet. Wer vermietet, hält eine Liegenschaft zum Preis der Eigennutzer und verdient darauf nur eine Investoren-Miete. Den Aufpreis der Eigennutzer erhält man nur beim Verkauf mit leerem Haus.
Lohnt sich das Vermieten bei einem Neubau oder einem sanierten Haus eher?
Eher als bei einem älteren Haus, aber nicht automatisch. Steht in den nächsten Jahren keine grosse Erneuerung an, bleibt trotz tiefer Nettorendite jedes Jahr ein Überschuss. Ob das am Ende reicht, hängt an der Wertentwicklung und an der Anlage des Erlöses. Die Abnutzung läuft aber vom ersten Tag an: Ein Haus verliert ohne Erneuerung jedes Jahr an Wert, auch wenn man es noch nicht sieht. Und beim späteren Verkauf zahlen Eigennutzer den vollen Preis nur für ein leeres Haus. Der Rechner erkennt wartungsarme Liegenschaften am Baujahr und an den letzten Erneuerungen.
Was muss ich vor dem Vermieten klären?
Die Bank: Für vermietete Objekte gelten oft strengere Regeln bei Belehnung und Tragbarkeit. Den Zustand: Was in den nächsten Jahren fällig wird, gehört vorher geklärt. Das Mietrecht: Anfangsmiete, Kündigungsschutz und Anpassungen an den Referenzzinssatz. Und bei Erbengemeinschaften die Frage, wer entscheidet und die Arbeit übernimmt; vermieten können nur alle Erben gemeinsam.
Grundlagen und Annahmen des Rechners
- Heute verkaufen: Verkehrswert minus Honorar (Ihr Satz plus 8,1 % MWST), Notariat und Grundbuch (Ihr Anteil), Grundstückgewinnsteuer und Hypothek. Die Grundstückgewinnsteuer rechnet der Rechner wie der Nettoerlös-Rechner mit dem Tarif des Kantons Bern und den Steueranlagen 2026 aller 334 Gemeinden. Der Nettoerlös wird über den Zeitraum zur gewählten Rendite angelegt; den laufenden Ertrag (Zinsen, Dividenden) besteuert der Rechner mit Ihrem Grenzsteuersatz, Kursgewinne sind im Privatvermögen steuerfrei.
- Vermieten: Jahr für Jahr Miete nach Leerstand minus nicht überwälzbare Kosten, laufender Unterhalt, Verwaltung (wenn extern), Erneuerungen, Hypothekarzinsen und Einkommenssteuer auf dem Mietertrag. Überschüsse werden zur gleichen Rendite angelegt, Fehlbeträge zum gleichen Satz finanziert. Am Ende verkaufen Sie mit längerer Besitzdauer.
- Bauteile und Lebensdauern: Steildach 50 Jahre (Flachdach 30), Fassade 35, Fenster und Aussentüren 30, Heizung 20, Leitungen 40, Küche und Bad 25, Böden, Türen und Einbauten 30, je mit ihrem Anteil am Gebäudeneuwert. Fällig ist ein Bauteil nach der letzten Erneuerung plus Lebensdauer; Überfälliges erneuert der Rechner im zweiten Jahr. Grundlagen: Paritätische Lebensdauertabelle von HEV Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband, SIA 480. Die Rohbaukonstruktion wird im Zeitraum nicht erneuert.
- Wert beim späteren Verkauf: Verkehrswert minus Abnutzung im Zeitraum plus 80 % des Werts, den die Erneuerungen wiederherstellen, danach Ihre Wertentwicklung. Der Markt bezahlt Erneuerungen nicht eins zu eins. Angenommen ist ein Verkauf an Eigennutzer, also ohne laufenden Mietvertrag.
- Stockwerkeigentum: Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen sind Sache der Gemeinschaft und werden aus dem Erneuerungsfonds bezahlt, ein Fehlbetrag als Sonderbeitrag (Ihr Anteil). Küche, Bad und Böden tragen Sie selbst. Fondseinlage standardmässig 0,4 % des Gebäudewerts pro Jahr.
- Wert für einen Investor: nachhaltiger Nettoertrag inklusive Verwaltung und Rückstellungen für Erneuerungen, geteilt durch den Nettozinssatz eines Investors (Standard 3,25 %).
- Anlage des Erlöses: Sparkonto 0,5 %, ausgewogene Anlage 3 % (davon 1,5 % steuerbar) oder Aktien-Indexfonds 7 % (davon 2,5 % steuerbar). Schweizer Aktien brachten von 1926 bis 2025 im Schnitt 7,8 % pro Jahr, von 2022 bis 2025 2,6 % (Bank Pictet, Performance von Aktien und Obligationen in der Schweiz).
- Vereinfachungen: Schuldzinsen voll abziehbar, Verluste aus der Vermietung bis zur Höhe Ihres übrigen Einkommens verrechenbar, Grenzsteuersatz konstant. Nicht enthalten sind Amortisation, Vermögenssteuer und Mietzinsanpassungen über den Referenzzinssatz. Die Grundstückgewinnsteuer gilt nur für Liegenschaften im Kanton Bern.
Die Berechnung erfolgt auf unserem Server in der Schweiz. Ihre Eingaben werden dafür übermittelt, aber weder gespeichert noch ausgewertet.
Stand Oktober 2026 · Modellrechnung, unverbindlich. Der Rechner ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Erstellt von Noah Schärer, Inhaber der Schärer Immobilien AG in Lyss, Betriebsökonom FH mit CAS in Immobilienbewertung.
Verkaufen oder vermieten: Wir rechnen es mit Ihnen durch
Das Ergebnis hängt an drei Zahlen: Verkehrswert, realistische Miete und Zustand des Gebäudes. Wir schätzen alle drei vor Ort und rechnen beide Wege mit Ihnen durch, auch wenn am Ende das Vermieten besser abschneidet.
Lieber per E-Mail? Schreiben Sie uns an info@schaerer-immo.ch.