Haus verkaufen im Alter: Wann ich davon abrate – und wann nicht

Ich habe dieses Jahr mehreren Eigentümern davon abgeraten, ihr Haus zu verkaufen. Für einen Makler ist das ökonomisch unklug. Fachlich war es richtig.

Die Ausgangslage ist fast immer dieselbe: Die Kinder sind ausgezogen, zwei Zimmer werden seit Jahren nicht mehr betreten, der Garten ist vom Hobby zur Arbeit geworden. Irgendwann fällt der Satz: «Eigentlich ist das Haus zu gross für uns.» Und dann kommt die schwierigere Frage: «Und wohin?»

Kurz erklärt: Der richtige Zeitpunkt, ein Haus im Alter zu verkaufen, ist gekommen, wenn Sie selbst entscheiden und nicht die Umstände, wenn der Umzug körperlich und organisatorisch machbar ist und wenn eine konkrete Anschlusslösung besteht – als Wohnung mit Adresse, nicht als Idee. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist Zuwarten meist die bessere Wahl. Wer aber wartet, bis es nicht mehr geht, entscheidet in der Regel nicht mehr selbst.

Wann rate ich vom Verkauf ab?

Wenn kein Ersatzobjekt in Sicht ist

Altersgerechte Wohnungen sind im Seeland knapp, das erleben wir in fast jedem Gespräch. Das Bundesamt für Wohnungswesen beschreibt dasselbe Muster schweizweit: Viele ältere Menschen wohnen günstig, zentral und geräumig, aber selten altersgerecht oder hindernisfrei – und preisgünstige kleine Wohnungen gibt es wenige. Wer das Haus verkauft und erst danach sucht, verhandelt aus der schwächsten Position: mit einem fixen Auszugstermin und ohne Alternative.

Wenn nur einer von beiden will

Ein Verkauf, den ein Partner mitträgt statt mitentscheidet, wird zur Belastung – oft über Jahre. Dazu kommt ein rechtlicher Punkt: Das Haus der Familie kann ein Ehegatte grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen verkaufen, auch wenn er allein im Grundbuch steht (Art. 169 ZGB). Einigkeit ist hier also nicht nur eine Frage der Harmonie.

Wenn der Auslöser ein Ereignis ist und keine Entscheidung

Nach einem Sturz, einer Diagnose oder einem Todesfall sind die ersten Wochen die schlechtesten für einen Grundsatzentscheid. Wer in dieser Phase verkauft, verkauft oft nicht das Haus, sondern den Schrecken. Mein Rat: zuerst Entlastung organisieren, dann in Ruhe entscheiden.

Wann ist der richtige Moment für den Verkauf gekommen?

Es gibt kein Alter, ab dem man verkaufen sollte. Es gibt aber drei Voraussetzungen, die zusammenkommen müssen:

• Sie entscheiden selbst – nicht die Umstände, nicht die Kinder, nicht der Makler.
• Der Umzug ist machbar – körperlich und organisatorisch. Ein Haushalt aus vierzig Jahren lässt sich nicht in drei Wochen auflösen.
• Die Anschlusslösung ist real – eine Wohnung mit Adresse, Lift und Einkaufsmöglichkeit in der Nähe, nicht bloss der Gedanke an «etwas Kleineres».

Treffen alle drei Punkte zu, ist ein Verkauf oft eine Befreiung. Fehlt einer, gilt vieles aus unserem allgemeinen Beitrag 5 Anzeichen, dass Zuwarten besser ist.

Was passiert, wenn man zu lange wartet?

Das ist der unbequeme Teil. Wer wartet, bis es wirklich nicht mehr geht, verkauft in der Regel nicht mehr selbst. Dann verkaufen die Kinder – unter Zeitdruck, oft aus dem Spital heraus, häufig von drei verschiedenen Wohnorten aus und mit drei verschiedenen Meinungen. Diese Verkäufe gehen fast nie so aus, wie es die Eltern gewollt hätten.

Rechtlich wird es zusätzlich kompliziert, wenn jemand nicht mehr urteilsfähig ist. Mit einem Vorsorgeauftrag (Art. 360 ff. ZGB) lässt sich vorab bestimmen, wer dann handeln darf. Fehlt er und braucht es eine Beistandschaft, ist für den Verkauf eines Grundstücks durch den Beistand grundsätzlich die Zustimmung der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde nötig (Art. 416 ZGB). Das kostet Zeit. Wie ein Vorsorgeauftrag korrekt errichtet wird, klären Sie am besten mit einem Notariat.

Das ist kein Argument für einen schnellen Verkauf. Es ist ein Argument dafür, den Entscheid zu treffen, solange er einem selbst gehört.

Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?

Nicht verkaufen heisst nicht, nichts zu tun. Je nach Situation kommen diese Wege in Frage – jeder mit eigenen Kosten und Grenzen:

• Haus anpassen: Schwellen entfernen, Bad umbauen, Schlafzimmer ins Erdgeschoss verlegen. Hindernisfrei heisst vor allem: keine Stufen, genügend Durchgangsbreite, ausreichend Bewegungsfläche.
• Teilweise vermieten: eine Einliegerwohnung schaffen, sofern Baurecht und Grundriss es zulassen.
• An die Kinder übergeben: Hier entscheiden Anrechnungswert, Wohnrecht oder Nutzniessung über den Familienfrieden. Mehr dazu im Beitrag Haus an die Kinder übergeben.
• Verkaufen mit spätem Übergabetermin: Der Kaufvertrag wird früh unterzeichnet, der Auszug erfolgt erst, wenn die neue Wohnung bereit ist. Das schränkt den Käuferkreis ein, schafft aber Planungssicherheit.

Was ist im Seeland und im Kanton Bern zu beachten?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten im eigenen Dorf bleiben – in Täuffelen, Schüpfen oder Büren an der Aare, wo sie Nachbarn, Verein und Arztpraxis kennen. Gerade dort ist das Angebot an kleineren, hindernisfreien Wohnungen oft dünn. In Zentren wie Lyss, Aarberg, Nidau oder Biel/Bienne ist die Auswahl grösser, aber auch die Nachfrage. Die Suche nach dem Nachher braucht deshalb Vorlauf, häufig mehr als der Verkauf selbst. Für die Frage, welche Wohnform passt, bietet Pro Senectute Kanton Bern eine Beratung zum Wohnen im Alter an.

Steuerlich gilt: Bei langer Besitzdauer reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern deutlich. Wird der Erlös in eine selbstbewohnte Eigentumswohnung investiert, kann die Steuer unter Umständen aufgeschoben werden; beim Wechsel in eine Mietwohnung ist das in der Regel nicht möglich. Die konkrete Berechnung gehört zur Steuerverwaltung oder in eine Treuhand. Der Generationenwechsel verändert übrigens den ganzen regionalen Markt – dazu unser Beitrag zum Generationenwechsel im Seeland.

Wie bereiten Sie sich vor, ohne sich festzulegen?

1. Den Wert einmal seriös kennen – auch ohne Verkaufsabsicht. Eine Bewertung schafft eine Grundlage für jedes Familiengespräch.
2. Die Unterlagen zusammentragen, solange Sie selbst wissen, wo sie liegen. Was dabei oft fehlt, zeigt unser Beitrag zu fehlenden Unterlagen beim Hausverkauf.
3. Mit der Suche nach dem Nachher beginnen, bevor das Vorher unter Druck steht. Ein hinterlegtes Suchprofil hilft, passende Wohnungen früh zu sehen.
4. Vorsorge regeln und die Kinder früh ins Gespräch holen – informieren heisst nicht, die Entscheidung abzugeben.

Fazit

Manchmal ist die beste Empfehlung: nicht verkaufen – noch nicht. Entscheidend ist, dass Sie den Zeitpunkt selbst bestimmen. Wer den Wert kennt, die Unterlagen geordnet hat und eine echte Anschlusslösung vor Augen hat, entscheidet in Ruhe. Klarheit vor Verkaufsdruck.

Häufige Fragen

Ab welchem Alter sollte man sein Haus verkaufen?

Ein bestimmtes Alter gibt es nicht. Entscheidend ist, ob Sie selbst entscheiden können, ob der Umzug machbar ist und ob eine konkrete Anschlusslösung besteht. Wer diese Fragen früh klärt, behält die Wahl.

Was tun, wenn wir uns als Paar nicht einig sind?

Dann ist Zuwarten fast immer richtig. Für die Familienwohnung braucht es grundsätzlich ohnehin die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten (Art. 169 ZGB). Hilfreich ist eine gemeinsame Faktengrundlage: Wert, Kosten des Verbleibens und konkrete Alternativen.

Kann ich verkaufen und trotzdem noch eine Weile im Haus bleiben?

Ja, etwa mit einem späten Übergabetermin im Kaufvertrag. Das verkleinert den Käuferkreis, weil nicht jeder Käufer so lange warten kann. Die genaue Regelung besprechen Sie mit dem Notariat.

Was passiert mit dem Haus, wenn ich nicht mehr selbst entscheiden kann?

Liegt ein Vorsorgeauftrag vor, handelt die darin bestimmte Person. Andernfalls kann eine Beistandschaft nötig werden, und für den Verkauf eines Grundstücks braucht es dann grundsätzlich die Zustimmung der KESB. Deshalb lohnt es sich, die Vorsorge frühzeitig mit einem Notariat zu regeln.

Quellen und weiterführende Informationen

• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Wohnen im Alter
• Pro Senectute Schweiz: Altersgerechtes Wohnen
• Pro Senectute Kanton Bern: Beratung zum Wohnen
• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), insbesondere Art. 169, 360 ff. und 416
• Steuerverwaltung des Kantons Bern: Grundstückgewinn versteuern

Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.