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Generationenwechsel im Seeland: Was er für Immobilien bedeutet

Generationenwechsel im Seeland: Einfamilienhaus, das an die nächste Generation übergeht

Das Seeland wird älter. Und der Generationenwechsel verändert den Immobilienmarkt. In vielen Quartieren von Lyss, Brügg, Studen, Aarberg oder Ipsach wohnen heute die Menschen, die ihr Einfamilienhaus vor dreissig, vierzig oder fünfzig Jahren gebaut oder gekauft haben. In den kommenden Jahren werden viele dieser Liegenschaften an die nächste Generation übergeben, verkauft oder umfassend saniert.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer stellt sich damit die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt und dem richtigen Weg. Für Käuferinnen und Käufer, vor allem für junge Familien, entstehen Chancen – sofern sie die Sanierungskosten realistisch einrechnen.

Kurz erklärt: Im Kanton Bern steigt der Anteil der über 65-Jährigen laut den kantonalen Bevölkerungsszenarien von heute 24 Prozent auf 28 bis 30 Prozent im Jahr 2055. Für den Immobilienmarkt im Seeland bedeutet das mehr Eigentümerwechsel bei älteren Einfamilienhäusern, mehr Sanierungsbedarf und mehr Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen. Wer frühzeitig plant – Wert kennen, Optionen prüfen, Familie einbeziehen –, behält die Entscheidung in der eigenen Hand.

Wie verändert sich die Bevölkerung im Kanton Bern und im Seeland?

Der Kanton Bern hat im März 2026 neue regionalisierte Bevölkerungsszenarien bis 2055 veröffentlicht. Die wichtigsten Aussagen des Referenzszenarios:

Szenarien sind keine Prognosen, sondern Wenn-dann-Rechnungen. Die Richtung ist aber eindeutig, und auch die nationalen Szenarien des Bundesamts für Statistik gehen von einer deutlichen Alterung aus: Das Seeland wächst, und es altert gleichzeitig. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt also bestehen, ihre Zusammensetzung verändert sich – mehr zur Marktlage auf unserer Seite Immobilienmarkt Seeland.

Warum betrifft der Generationenwechsel vor allem Einfamilienhäuser?

Viele Einfamilienhausquartiere im Seeland sind zwischen den 1960er- und den 1990er-Jahren entstanden. Wer damals gebaut oder gekauft hat, ist heute oft pensioniert. Die Kinder sind ausgezogen, das Haus ist gross geworden, der Garten zur Arbeit. Früher oder später stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Grundsätzlich gibt es vier Wege:

  1. Übergabe an ein Kind zu Lebzeiten: etwa als Erbvorbezug oder gemischte Schenkung. Entscheidend ist, dass der Wert sauber festgehalten wird – mehr dazu im Beitrag Haus an die Kinder übergeben.
  2. Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung: sinnvoll, wenn eine konkrete Anschlusslösung besteht. Wann Verkaufen die richtige Antwort ist und wann nicht, beschreiben wir im Beitrag Haus verkaufen im Alter.
  3. Behalten und anpassen: etwa mit einer Einliegerwohnung, einem altersgerechten Umbau oder einer teilweisen Vermietung.
  4. Übergang im Erbfall: Wird nichts geregelt, entscheidet am Ende eine Erbengemeinschaft – mit allen Herausforderungen, die das mit sich bringt. Hinweise dazu finden Sie auf unserer Seite Immobilie geerbt.

Welcher Sanierungsbedarf kommt auf ältere Liegenschaften zu?

Viele Häuser, die jetzt den Besitzer wechseln, wurden über Jahrzehnte sorgfältig unterhalten, aber nicht umfassend erneuert. Typische Themen sind Heizung, Fenster, Dach und Fassade, Küche und Bäder, Elektroinstallationen sowie Barrierefreiheit.

Beim Heizungsersatz gelten im Kanton Bern seit dem 1. Januar 2023 die Vorgaben des revidierten kantonalen Energiegesetzes. Die wichtigsten Punkte:

Energetische Massnahmen können den Wert einer Liegenschaft steigern, werden vom Markt aber nicht automatisch eins zu eins bezahlt. Eine neue Wärmepumpe macht ein Haus für viele Käufer attraktiver, der Verkaufspreis steigt jedoch selten im gleichen Umfang wie die Investition. Umgekehrt ziehen Käufer einen absehbaren Heizungsersatz in der Regel vom Preis ab. Neutrale Auskünfte zu Heizungsersatz und Förderbeiträgen gibt die öffentliche Energieberatung Seeland.

Wo liegt die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen?

Viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer würden ihr Haus eher abgeben, wenn sie in ihrer Gemeinde oder in der Nähe eine passende Wohnung fänden. Gesucht sind überschaubare Grössen, ein Lift, schwellenlose Zugänge und kurze Wege zu Einkauf, öffentlichem Verkehr und Arztpraxis. Solche Wohnungen sind in den Zentren wie Lyss, Aarberg, Nidau oder Büren an der Aare gefragt, und das Angebot ist nach unserer Erfahrung knapp.

Daraus ergibt sich ein Engpass, der den Generationenwechsel bremsen kann: Wer keine Anschlusslösung findet, bleibt im Haus. Für Eigentümer heisst das, die Suche nach dem «Nachher» früh zu beginnen – nicht erst, wenn der Umzug dringend wird.

Was bedeutet der Generationenwechsel für Eigentümer?

Frühzeitig planen schafft Klarheit, Optionen und bessere Entscheidungen. Konkret empfehlen wir:

Welche Chancen haben junge Familien und Käufer?

Für Käuferinnen und Käufer bringt der Generationenwechsel mehr Angebot an Einfamilienhäusern in gewachsenen Quartieren, oft mit grosszügigen Parzellen. Wer ein solches Haus kauft, sollte aber nicht nur den Kaufpreis betrachten:

Fazit

Der Generationenwechsel ist im Seeland keine ferne Entwicklung, sondern hat bereits begonnen. Er bringt mehr Eigentümerwechsel, mehr Sanierungsbedarf und eine wachsende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum. Wer als Eigentümer frühzeitig plant, entscheidet selbst über Zeitpunkt und Weg. Wer als Käufer die Sanierungskosten realistisch einrechnet, kann die Chancen dieses Wandels nutzen.

Häufige Fragen

Wie stark altert die Bevölkerung im Kanton Bern?

Gemäss den im März 2026 veröffentlichten Bevölkerungsszenarien des Kantons steigt der Anteil der über 65-Jährigen von heute 24 Prozent auf 28 bis 30 Prozent im Jahr 2055. Das entspricht knapp 80’000 Personen über 65 mehr als heute. Die Verwaltungskreise Biel/Bienne und Seeland wachsen gemäss Referenzszenario zudem weiter.

Muss ich meine Ölheizung im Kanton Bern ersetzen?

Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung muss nach dem kantonalen Energiegesetz grundsätzlich nicht vorzeitig ersetzt werden. Die Vorgaben greifen beim Ersatz: Wer in einem über 20-jährigen Wohngebäude wieder fossil heizen will, muss zusätzliche Anforderungen erfüllen. Für den Einzelfall lohnt sich eine Auskunft bei der Gemeinde oder der Energieberatung.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?

Nicht immer. Umfassende Sanierungen werden vom Markt selten eins zu eins bezahlt, und viele Käufer möchten nach eigenen Vorstellungen umbauen. Sinnvoll ist oft, Mängel zu beheben und den Sanierungsbedarf transparent auszuweisen. Eine Bewertung zeigt, welche Massnahmen sich im konkreten Fall rechnen.

Wann sollte man den Generationenwechsel planen?

Idealerweise einige Jahre bevor eine Entscheidung nötig wird – solange man selbst entscheiden kann und nicht die Umstände entscheiden. Ein realistischer Wert, ein offenes Gespräch in der Familie und eine konkrete Vorstellung vom «Nachher» sind die wichtigsten ersten Schritte.

Quellen und weiterführende Informationen

Generationenwechsel frühzeitig planen

Sie überlegen, wie es mit Ihrem Haus weitergehen soll – Übergabe, Verkauf oder Behalten? Wir zeigen Ihnen, was Ihre Liegenschaft wert ist, und rechnen die Optionen mit Ihnen durch, ohne Verkaufsdruck.

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.