Im Herbst 2026 zeigt der Immobilienmarkt im Berner Seeland zwei Gesichter. Wohnungen sind knapp wie seit Jahren nicht mehr, und die Preise für Wohneigentum steigen weiter. Gleichzeitig mehren sich die Zeichen, dass die stärkste Phase des Preiswachstums vorbei ist. Hier die wichtigsten Zahlen und was sie für Eigentümerinnen und Eigentümer in Lyss, Biel, Nidau, Aarberg und den umliegenden Gemeinden bedeuten.
Kurz erklärt: Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins im September 2026 bei 0 Prozent belassen. Die Preise für Wohneigentum lagen im dritten Quartal laut IAZI schweizweit 3,3 Prozent über dem Vorjahr, die Dynamik lässt aber nach. Die Leerwohnungsziffer ist erstmals seit rund 15 Jahren unter 1 Prozent gefallen, im Kanton Bern liegt sie bei 1,04 Prozent. Für Verkäufer bleibt das Umfeld gut, Käufer müssen sich auf längere Suchzeiten und teils steigende Festhypotheken einstellen.
Zinsen: Leitzins bei null, Festhypotheken leicht höher
An ihrer Lagebeurteilung vom 24. September 2026 hat die SNB den Leitzins zum fünften Mal in Folge bei 0 Prozent belassen. Sie rechnet für 2026 mit einer Teuerung von 0,7 Prozent und für 2027 mit 0,8 Prozent. Die Teuerung erreichte im September mit 1,0 Prozent erstmals seit August 2024 wieder die Marke von 1 Prozent. Die Konjunkturforschungsstelle KOF erwartet deshalb im Dezember eine erste Zinserhöhung; ob es dazu kommt, ist offen.
Was diese Zinsen für Ihre eigene Finanzierung bedeuten, rechnet unser Hypothek-Check in einer Minute aus.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das (Stand: 11. Oktober 2026):
- SARON-Hypotheken bleiben günstig. Die Margen der Anbieter beginnen bei rund 0,9 Prozent.
- Festhypotheken sind seit dem Frühjahr leicht gestiegen. Die günstigsten Angebote lagen am 11. Oktober für fünf Jahre bei rund 1,6 Prozent und für zehn Jahre bei rund 1,6 bis 1,7 Prozent. Im Durchschnitt vieler Anbieter waren es rund 1,9 beziehungsweise 2,0 Prozent, je nach Bank und Bonität.
- Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent. Die nächste Publikation des Bundesamts für Wohnungswesen folgt am 1. Dezember 2026.
Warum Leitzins und Festhypothek nicht dasselbe sind, erklärt unser Beitrag Leitzins, Festhypothek, Referenzzinssatz.
Preise: weiter im Plus, aber mit weniger Schwung
Die neuesten verfügbaren Indizes (Stand: 12. Oktober 2026):
- IAZI (3. Quartal 2026): Wohneigentum insgesamt +0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und +3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Eigentumswohnungen legten über zwölf Monate um 3,9 Prozent zu, Einfamilienhäuser um 2,8 Prozent. Renditeliegenschaften stiegen mit +4,5 Prozent deutlich stärker.
- Wüest Partner (2. Quartal 2026): Einfamilienhäuser +1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und +4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Eigentumswohnungen +1,0 beziehungsweise +4,3 Prozent.
- Bundesamt für Statistik (2. Quartal 2026): Wohnimmobilienpreisindex +3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert: Einfamilienhäuser gaben gegenüber dem Vorquartal leicht nach (−0,4 Prozent), Eigentumswohnungen legten zu (+1,6 Prozent). In ländlichen Gemeinden stagnierten die Preise.
Die Werte von Wüest Partner und dem Bundesamt für Statistik für das dritte Quartal lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Das Bild ist aber bei allen Anbietern ähnlich: Die Preise steigen weiter, Eigentumswohnungen etwas stärker als Einfamilienhäuser.
Raiffeisen hält in ihrer Studie zum dritten Quartal fest, dass die Nachfrage langsamer wächst und die Vermarktung länger dauert. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im zweiten Quartal auf 0,72 Punkte und liegt damit weiterhin im Bereich «moderates Risiko».
Wie entwickeln sich die Preise im Seeland?
Für einzelne Gemeinden gibt es keine amtliche Preisstatistik. Als Orientierung dienen Modellwerte, etwa von RealAdvisor (Stand: Anfang Oktober 2026, Median pro Quadratmeter Wohnfläche):
- Lyss: Wohnungen rund 6’540 Franken, Häuser rund 6’730 Franken; Veränderung über zwölf Monate +3,8 beziehungsweise +2,7 Prozent
- Biel/Bienne: Wohnungen rund 7’080 Franken, Häuser rund 6’990 Franken; +3,1 beziehungsweise +2,3 Prozent
- Nidau: Wohnungen rund 7’580 Franken, Häuser rund 7’350 Franken; +2,6 beziehungsweise +2,9 Prozent
- Aarberg: Wohnungen rund 6’090 Franken, Häuser rund 6’510 Franken
Solche Durchschnittswerte sagen wenig über eine einzelne Liegenschaft aus. Lage, Zustand, Grundstück und Ausbau verschieben den Wert eines konkreten Hauses oft um mehr als die Differenz zwischen zwei Gemeinden. Was Quadratmeterpreise aussagen und was nicht, lesen Sie im Beitrag Quadratmeterpreis im Seeland. In kleineren Gemeinden fehlen oft genügend Vergleichsverkäufe, wie unser Beitrag zur Bewertung in Dotzigen, Diessbach und Büetigen zeigt.
Leerstand: so tief wie seit Jahren nicht
Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45’493 Wohnungen leer, das sind 0,93 Prozent des Bestands. Die Leerwohnungsziffer ist damit im sechsten Jahr in Folge gesunken und erstmals seit rund 15 Jahren unter 1 Prozent gefallen. Im Kanton Bern liegt sie bei 1,04 Prozent, nach 1,12 Prozent im Vorjahr. In der Stadt Bern stehen nur 0,44 Prozent der Wohnungen leer.
Auch die Zahl der zum Kauf ausgeschriebenen leeren Wohnungen und Häuser ging schweizweit zurück, um 4,1 Prozent. Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist das ein gutes Umfeld: Gut vorbereitete Objekte zu realistischen Preisen finden in der Regel ihre Käuferschaft. Für Vermieter bleibt die Nachfrage hoch. Weil die Leerwohnungsziffer im Kanton Bern unter 1,5 Prozent liegt, gilt hier die Formularpflicht für den Anfangsmietzins.
Konjunktur: robust, mit einer Ausnahme in der Region
Die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft wurden im Herbst deutlich angehoben: Die KOF rechnet für 2026 mit einem Wachstum von 1,9 Prozent, das SECO mit 1,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote im Kanton Bern lag im August bei 2,2 Prozent. Im Verwaltungskreis Biel/Bienne war sie mit 4,6 Prozent allerdings die höchste im Kanton und stieg weiter. Für den Wohnungsmarkt in und um Biel ist das ein Faktor, den Käufer und Banken mitberücksichtigen.
Die Zuwanderung hat sich im ersten Halbjahr 2026 abgeschwächt: Der Wanderungssaldo lag rund 12,5 Prozent unter dem Vorjahr. Sie bleibt aber ein wichtiger Treiber der Wohnungsnachfrage.
Was bedeutet das für Eigentümer im Seeland?
- Wer verkaufen will, verkauft in einem guten Umfeld, sollte aber nicht auf weiter stark steigende Preise spekulieren. Die Dynamik flacht ab, und Käufer vergleichen genauer. Ein realistischer Angebotspreis zahlt sich aus, siehe Verkaufspreis festlegen.
- Wer eine Hypothek erneuert, sollte früh Offerten einholen. Steigt die Teuerung weiter, dürften auch längere Festhypotheken teurer werden.
- Wer ein Renditeobjekt besitzt, profitiert vom tiefen Leerstand. Spielraum für Mietzinserhöhungen geben Referenzzinssatz und Mietrecht aber nur begrenzt.
- Wer kauft, braucht Geduld und eine geklärte Finanzierung. Bei knappem Angebot gewinnt oft, wer schnell eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann.
Die längerfristige Entwicklung und alle Einflussfaktoren finden Sie auf unserer Seite Immobilienmarkt Seeland. Das nächste Marktupdate erscheint im Januar 2027.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Berner Seeland bleibt im Herbst 2026 stabil und angebotsknapp. Die Preise steigen weiter, aber langsamer, die Zinsen sind tief, könnten aber anziehen. Für Eigentümer ist das ein guter Zeitpunkt, um den Wert ihrer Liegenschaft zu kennen, und zwar unabhängig davon, ob sie verkaufen wollen oder nicht.
Häufige Fragen
Steigen die Immobilienpreise im Seeland weiter?
Die neuesten Indizes zeigen weiterhin steigende Preise, laut IAZI im dritten Quartal schweizweit 3,3 Prozent über dem Vorjahr. Die Dynamik lässt aber nach und in ländlichen Gemeinden stagnieren die Preise teilweise. Für das Seeland zeigen Modellwerte ein Plus von rund 2 bis 4 Prozent über zwölf Monate.
Wie hoch ist die Leerwohnungsziffer im Kanton Bern 2026?
Am 1. Juni 2026 lag sie bei 1,04 Prozent, nach 1,12 Prozent im Vorjahr. Schweizweit standen 0,93 Prozent der Wohnungen leer, erstmals seit rund 15 Jahren weniger als 1 Prozent.
Werden die Hypothekarzinsen steigen?
Die SNB hat den Leitzins im September bei 0 Prozent belassen. Weil die Teuerung im September auf 1,0 Prozent gestiegen ist, rechnen einzelne Prognostiker mit einer Zinserhöhung im Dezember. Festhypotheken sind seit dem Frühjahr bereits leicht gestiegen. Sichere Prognosen gibt es nicht.
Quellen und weiterführende Informationen
- Schweizerische Nationalbank: Geldpolitische Lagebeurteilung vom 24. September 2026
- IAZI: Preisindizes für Immobilien, 3. Quartal 2026
- hypothek.ch: Aktuelle Hypothekarzinsen (Stand 11. Oktober 2026)
- Bundesamt für Wohnungswesen: Hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesamt für Statistik: Wohnimmobilienpreisindex 2. Quartal 2026
- Bundesamt für Statistik: Leerwohnungszählung 2026
- Raiffeisen: Immobilien Schweiz Q3 2026
- RealAdvisor: Immobilienpreise Lyss (Modellwerte)
- swissinfo: Arbeitslosigkeit im Kanton Bern im August 2026
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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.