Haus vermieten statt verkaufen: Rechnet sich das im Seeland?

Wer in eine Wohnung zieht, ein Haus erbt oder wegzieht, hört oft den Rat: «Verkauf es nicht, vermiete es. Dann bleibt es in der Familie und bringt jeden Monat Geld.» Der Gedanke ist verständlich. Ein Haus verkauft man einmal, eine Miete kommt jeden Monat.

Ob die Rechnung aufgeht, zeigt sich aber erst, wenn man alle Kosten über mehrere Jahre zusammenzählt, auch die, die erst später kommen. Genau dort liegt bei älteren Einfamilienhäusern oft der Haken.

Kurz erklärt: Ein Haus zu vermieten statt zu verkaufen, lohnt sich im Seeland nur unter bestimmten Bedingungen. Nach Leerstand, Unterhalt und Rückstellungen für Erneuerungen bleibt bei Einfamilienhäusern oft nur eine Nettorendite von rund 1,5 bis 2,5 Prozent. Ob das Vermieten den Verkauf schlägt, entscheiden vor allem drei Dinge: der Zustand des Hauses, die Wertentwicklung und das, was der Verkaufserlös angelegt bringen würde.

Warum bringt die Miete weniger, als es scheint?

Viele rechnen mit der Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch den Wert des Hauses. Bei Einfamilienhäusern im Seeland liegt sie oft bei 3 bis 4 Prozent. Davon gehen aber Kosten ab, die Sie nicht auf die Mieter überwälzen können:

• Unterhalt und Reparaturen: Was kaputtgeht, bezahlt der Vermieter.
• Grosse Erneuerungen: Küche und Bad halten rund 25 Jahre, eine Heizung rund 20, Fenster rund 30, Leitungen rund 40 Jahre. Ist ein Bauteil fällig, kostet die Erneuerung schnell einen sechsstelligen Betrag.
• Leerstand und Mieterwechsel: Ein Monat leer alle vier Jahre entspricht rund 2 Prozent der Miete.
• Kosten in der Nettomiete: Versicherungen, Verwaltung und Gebühren, die Sie nicht separat als Nebenkosten abrechnen können.
• Ihr eigener Aufwand: Mieterwahl, Abrechnungen, Termine mit Handwerkern, Fragen der Mieterschaft.

Nach allen Kosten und Rückstellungen bleibt eine Nettorendite von oft nur 1,5 bis 2,5 Prozent. Der Grund: Einfamilienhäuser kaufen meist Leute, die selbst einziehen. Sie bezahlen einen Preis, der sich mit der Miete allein nur knapp verzinst.

Was können zehn Jahre Vermietung kosten?

Eine Modellrechnung mit unserem Rechner «Verkaufen oder vermieten» zeigt das Muster. Angenommen ist ein Einfamilienhaus in Lyss, Baujahr 1975, mit einem Verkehrswert von 950’000 Franken und einer erzielbaren Miete von 2’900 Franken im Monat:

• In zehn Jahren bringt die Miete nach Leerstand rund 357’000 Franken.
• In der gleichen Zeit werden Küche und Bad, Heizung, Böden, Fenster und Leitungen fällig, zusammen rund 400’000 Franken.
• Steigt der Wert um 1 Prozent pro Jahr, bringt der Verkauf heute nach zehn Jahren rund 42’000 Franken mehr. Ohne Wertsteigerung sind es rund 142’000 Franken.
• Erst ab rund 1,4 Prozent Wertsteigerung pro Jahr zieht das Vermieten gleich. Bei 2 Prozent liegt es rund 67’000 Franken vorne.

Die Zahlen gelten für dieses vereinfachte Beispiel: mit einer Hypothek von 250’000 Franken, einem Verkaufserlös, der ausgewogen zu 3 Prozent angelegt wird, und einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent. Wie stark die Anlage des Erlöses mitspielt, zeigt der Rechner ebenfalls: Mit einem Sparkonto läge das Vermieten vorne, mit einem Aktien-Indexfonds, der stärker schwankt, der Verkauf deutlich. Bei einem anderen Haus kann das Ergebnis ganz anders aussehen. Rechnen Sie deshalb mit Ihren eigenen Zahlen.

Wann lohnt sich das Vermieten?

Vermieten ist nicht grundsätzlich falsch. Es kann aufgehen, wenn mehreres zusammenkommt:

• Das Haus ist neu oder frisch saniert, und in den nächsten Jahren wird wenig fällig.
• Sie rechnen mit einer deutlichen Wertsteigerung, etwa wegen der Lage. Sicher ist sie nie.
• Der Erlös aus einem Verkauf würde nur wenig Zins bringen.
• Sie oder Ihre Kinder möchten das Haus später selbst wieder nutzen.
• Sie haben Zeit und Freude an der Aufgabe als Vermieterin oder Vermieter.

Auch dann gilt: Die Abnutzung läuft vom ersten Tag an. Ein Haus, das zehn Jahre vermietet war, ist beim späteren Verkauf zehn Jahre älter, mit allem, was in dieser Zeit fällig geworden ist.

Was ändert sich beim späteren Verkauf?

Der Mietvertrag geht bei einem Verkauf auf die Käufer über (Art. 261 OR). Wer ein vermietetes Haus verkauft, verkauft deshalb oft an Investoren, und die rechnen mit einer Rendite. Eigennutzer, die in der Regel mehr bezahlen, wollen ein leeres Haus.

Wer vor dem Verkauf kündigt, braucht Zeit. Die Mieterschaft kann die Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen, bei Wohnräumen um bis zu vier Jahre (Art. 271 und 272b OR). Denken Sie den Ausstieg deshalb schon beim Abschluss des Mietvertrags mit.

Steuerlich bringt Warten oft weniger, als man denkt. Bei der Grundstückgewinnsteuer sinkt der steuerbare Gewinn im Kanton Bern ab dem fünften vollen Besitzjahr um 2 Prozent pro Jahr, höchstens um 70 Prozent. Wer das Haus schon Jahrzehnte besitzt, spart durch Warten wenig. Mehr dazu im Beitrag Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.

Was sollten Sie zu Steuern und Bank vorher klären?

• Mieteinnahmen sind als Einkommen voll steuerbar. Unterhalt, Verwaltung und Versicherungen können Sie abziehen.
• Ab 2029 fällt der Eigenmietwert weg. Schuldzinsen sind dann nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar.
• Für vermietete Liegenschaften prüfen Banken Belehnung und Tragbarkeit anders als bei selbst bewohnten Häusern und verlangen oft mehr Eigenmittel.
• Die Miete richtet sich nach dem Mietrecht. Anpassungen folgen unter anderem dem Referenzzinssatz.

Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung und Ihrer Bank.

Was bedeutet das im Seeland?

In Lyss, Aarberg, Brügg oder Schüpfen suchen nach unserer Erfahrung viele Familien ein Einfamilienhaus, um selbst einzuziehen. Sie zahlen dafür Preise, die mit der erzielbaren Miete nur eine tiefe Rendite ergeben. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Der Verkauf an Eigennutzer schöpft den Wert eines Einfamilienhauses meist besser aus als die Vermietung.

Bei Eigentumswohnungen, etwa in Biel/Bienne oder Nidau, kommt die Gemeinschaft dazu. Im Stockwerkeigentum entscheidet die Versammlung über Sanierungen und den Erneuerungsfonds. Sonderbeiträge können Sie nicht auf die Mieter überwälzen. Mehr dazu im Beitrag Wohnung verkaufen im Stockwerkeigentum.

Aus unserer Praxis: Für zwei Liegenschaften aus Erbteilungen in Lyss haben wir 2026 beide Wege durchgerechnet. Bei einer Eigentumswohnung mit erneuerter Küche und erneuertem Bad lag das Vermieten leicht vorne. Beim Einfamilienhaus, bei dem Haustechnik und Innenausbau in den nächsten Jahren fällig werden, war der Verkauf klar besser.

Fazit

Vermieten statt verkaufen klingt nach dem sicheren Weg, ist es aber nicht automatisch. Bei älteren Einfamilienhäusern zehren die anstehenden Erneuerungen die Miete oft weitgehend auf, und der Vorteil hängt dann allein an der Wertsteigerung. Bei neueren oder frisch sanierten Häusern sieht es besser aus. Rechnen Sie beide Wege mit Ihren eigenen Zahlen durch, bevor Sie entscheiden. Und wenn Sie vermieten: Klären Sie den Ausstieg schon heute. Wer später verkaufen will, findet Hinweise im Beitrag Haus verkaufen im Alter und auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten?

Das hängt vom Zustand des Hauses, von der erzielbaren Miete und von den Plänen aller Erben ab. In einer Erbengemeinschaft müssen alle mitentscheiden, und jemand muss die Arbeit als Vermieter übernehmen. Wie Erben verkaufen, übernehmen oder vermieten können, erklärt unser Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.

Kann ich ein vermietetes Haus später leer verkaufen?

Nur wenn das Mietverhältnis vorher endet. Die Mieterschaft kann eine Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen, bei Wohnräumen um bis zu vier Jahre. Ohne Kündigung geht der Mietvertrag beim Verkauf auf die Käufer über (Art. 261 OR).

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja, Mieteinnahmen sind als Einkommen steuerbar. Abziehen können Sie unter anderem Unterhalt, Verwaltung und Versicherungen sowie Schuldzinsen, ab 2029 die Zinsen nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen. Für Ihren Fall ist die Steuerberatung die richtige Adresse.

Wie finde ich heraus, was sich in meinem Fall lohnt?

Mit drei Zahlen: dem realistischen Verkehrswert, der erzielbaren Miete und dem Zustand der Bauteile. Unser Rechner «Verkaufen oder vermieten» vergleicht beide Wege über die gleiche Zeit, mit Erneuerungen, Steuern und Ihrem Zeitaufwand. Die drei Zahlen schätzen wir auf Wunsch mit Ihnen vor Ort.

Quellen und weiterführende Informationen

• Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft, Medienmitteilung vom 1. April 2026 (admin.ch)
• Obligationenrecht, Art. 261, 271 und 272b (fedlex.admin.ch)
• Rechner «Verkaufen oder vermieten» der Schärer Immobilien AG
• Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern

Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.