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Wohnung verkaufen im Stockwerkeigentum: Was Sie klären müssen

Grafik: Stockwerkeigentum verkaufen – Zustimmung anderer Eigentümer meist nicht nötig, Erneuerungsfonds bleibt bei der Wohnung, wichtige Unterlagen vor dem Inserat

Eine Eigentumswohnung verkaufen Sie nie ganz allein. Sie verkaufen Ihren Anteil an einem Gebäude, das Sie mit anderen teilen – samt Reglement, Erneuerungsfonds und den Beschlüssen der letzten Versammlungen. Genau danach fragen Kaufinteressenten und ihre Bank.

Wer diese Punkte vor dem Inserat klärt, verkauft ruhiger und verhandelt aus einer besseren Position. Die häufigsten Fragen beantworten wir hier.

Kurz erklärt: Wer eine Wohnung im Stockwerkeigentum verkaufen will, braucht dafür in der Regel keine Zustimmung der anderen Eigentümer – ausser das Reglement oder ein Vertrag sieht ein Vorkaufsrecht vor. Der Anteil am Erneuerungsfonds bleibt bei der Wohnung und wird nicht ausbezahlt. Entscheidend für einen guten Verkauf sind vollständige Unterlagen: Reglement, Wertquote, Stand des Erneuerungsfonds, Jahresrechnungen und die Protokolle der letzten Versammlungen.

Braucht es die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer?

Nein, grundsätzlich nicht. Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen. Diesen Anteil dürfen Sie frei verkaufen. Das Gesetz sieht beim Stockwerkeigentum ausdrücklich kein Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer vor (Art. 712c ZGB).

Ein Vorkaufsrecht kann aber vereinbart werden, im Begründungsakt oder später, und im Grundbuch vorgemerkt sein. Dann dürfen die anderen Eigentümer zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten. Ob ein solches Recht besteht, zeigen der Grundbuchauszug und der Begründungsakt. Prüfen Sie das früh – ein übersehenes Vorkaufsrecht kann den Verkauf verzögern oder einen bereits gefundenen Käufer verärgern.

Die Verwaltung muss dem Verkauf nicht zustimmen. Sie braucht aber den Namen der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers und das Datum der Übergabe, damit sie die Beiträge richtig abrechnen kann.

Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf?

Der Erneuerungsfonds gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Ihr Anteil bleibt mit der Wohnung verbunden und geht mit dem Verkauf auf die Käuferschaft über. Eine Auszahlung an Sie gibt es nicht.

Indirekt spielt der Fonds trotzdem eine Rolle: Käufer und Banken schauen, ob der Fonds zum Alter und Zustand des Gebäudes passt. Ein gut geäufneter Fonds bei anstehender Dach- oder Fassadensanierung beruhigt. Ist der Fonds klein und eine grössere Sanierung absehbar, rechnen Käufer mit Sonderbeiträgen und ziehen diese gedanklich vom Preis ab. Umgekehrt wird ein hoher Fondsstand nicht Franken für Franken auf den Preis geschlagen – er macht die Wohnung vor allem leichter verkäuflich.

Übrigens: Der Bundesrat hat im Mai 2026 eine Revision des Stockwerkeigentumsrechts an das Parlament überwiesen. Vorgesehen ist unter anderem ein Klagerecht, mit dem ein Eigentümer die Errichtung eines Erneuerungsfonds verlangen kann. In Kraft ist die Revision noch nicht.

Welche Unterlagen will der Käufer sehen?

Bei einer Eigentumswohnung kommen zu den üblichen Unterlagen für den Immobilienverkauf die Dokumente der Gemeinschaft hinzu:

Die Protokolle sind für Käufer oft das aufschlussreichste Dokument: Sie zeigen, welche Arbeiten beschlossen wurden, wo es Streit gibt und wie gut die Gemeinschaft funktioniert. Besorgen Sie diese Unterlagen früh bei der Verwaltung. Fehlt etwas, fällt es sonst erst bei der Bank des Käufers auf – und dann unter Zeitdruck.

Was gilt bei beschlossenen Sanierungen und offenen Beiträgen?

Hat die Versammlung eine Sanierung oder einen Sonderbeitrag bereits beschlossen, muss das auf den Tisch. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer die Kosten trägt: Sie als Verkäufer, die Käuferschaft oder beide nach einem vereinbarten Schlüssel. Verschweigen lohnt sich nicht – die Protokolle zeigen es ohnehin und ein Vertrauensverlust in der Verhandlung kostet meist mehr.

Für die laufenden Beiträge wird auf den Tag der Übergabe abgerechnet. Offene Beiträge sollten bis dahin bezahlt sein: Die Gemeinschaft kann für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre ein Pfandrecht an der Wohnung eintragen lassen (Art. 712i ZGB). Käufer und Notariat lassen sich deshalb in der Regel von der Verwaltung bestätigen, dass keine Ausstände bestehen.

Aus unserer Praxis: Ein Ehepaar mit Kind verkaufte seine Eigentumswohnung in einer Überbauung mit Baujahr 1992 im Seeland, weil es ein Einfamilienhaus gekauft hatte. Im Protokoll der letzten Versammlung stand, dass die Gemeinschaft die Sanierung von Fassade und Fenstern beschlossen hatte. Der Erneuerungsfonds reichte dafür nicht ganz, auf die Wohnung entfiel ein Sonderbeitrag von CHF 16’000. Weil der Beschluss von Anfang an in der Verkaufsdokumentation offengelegt war, prüfte die Bank der Käuferschaft die Finanzierung ohne Überraschung und im Kaufvertrag liess sich sauber regeln, wer den Sonderbeitrag trägt. Für die Käuferschaft wurde die Sanierung sogar zum Argument: Fassade und Fenster sind danach für viele Jahre erledigt.

Was bedeutet die Wertquote für den Verkauf?

Die Wertquote gibt den Anteil Ihrer Wohnung am ganzen Grundstück an, meist in Promille (Art. 712e ZGB). Nach ihr richten sich in der Regel Ihr Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Ihr Stimmgewicht in der Versammlung.

Für den Verkaufspreis ist die Wertquote dagegen kein Massstab. Sie wurde bei der Begründung festgelegt und sagt nichts darüber, was die Wohnung heute am Markt wert ist. Der Preis hängt von Lage im Haus, Grundriss, Zustand, Aussicht, Aussenraum und den Kosten der Gemeinschaft ab.

Was gilt im Kanton Bern und im Seeland?

Verkauft wird auch die Eigentumswohnung mit öffentlicher Beurkundung beim Notariat. Bei einem Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern an, die Handänderungssteuer schuldet die Käuferschaft – mehr dazu im Beitrag über die Kaufnebenkosten im Kanton Bern.

Im Seeland gibt es Eigentumswohnungen vor allem in Bahnhofsnähe und in neueren Überbauungen, etwa in Lyss, Biel und Nidau, Brügg, Aarberg oder Schüpfen. Gesucht werden sie besonders von Paaren und älteren Menschen, die vom Haus in eine Wohnung wechseln. Weil es in diesen Gemeinden viele vergleichbare Verkäufe gibt, lässt sich der Wert einer Wohnung gut eingrenzen – vorausgesetzt, Zustand, Lage im Haus und die Unterlagen der Gemeinschaft werden bei der Bewertung vor Ort sauber berücksichtigt.

Fazit

Eine Wohnung im Stockwerkeigentum verkaufen Sie grundsätzlich frei, ohne Zustimmung der Nachbarn. Den Ausschlag geben die Unterlagen: Reglement, Protokolle, Jahresrechnungen und der Stand des Erneuerungsfonds. Wer sie früh zusammenstellt und beschlossene Sanierungen offen anspricht, schafft Vertrauen und vermeidet Preisdiskussionen in letzter Minute. Prüfen Sie vor dem Inserat, ob ein Vorkaufsrecht besteht, und lassen Sie Rechtsfragen im Einzelfall vom Notariat klären.

Häufige Fragen

Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer, um meine Wohnung zu verkaufen?

In der Regel nicht. Das Gesetz kennt beim Stockwerkeigentum kein Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer. Ein solches Recht kann aber im Begründungsakt oder in einem späteren Vertrag vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein – das zeigt der Grundbuchauszug.

Bekomme ich meinen Anteil am Erneuerungsfonds zurück?

Nein. Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft, Ihr Anteil bleibt mit der Wohnung verbunden und geht auf die Käuferschaft über. Ein gut dotierter Fonds kann aber den Verkauf erleichtern, weil Käufer weniger mit Sonderbeiträgen rechnen müssen.

Wie viele Jahre Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung brauche ich?

Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. In der Praxis wollen Käufer und Banken die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre sehen. Daraus geht hervor, welche Sanierungen beschlossen sind und wie die Gemeinschaft funktioniert.

Wer bezahlt eine bereits beschlossene Sanierung, wenn ich verkaufe?

Das regeln Sie im Kaufvertrag. Möglich ist, dass Sie die Kosten tragen, dass die Käuferschaft sie übernimmt und das im Preis berücksichtigt wird oder dass Sie sie aufteilen. Wichtig ist, dass der Beschluss offengelegt und die Regelung klar formuliert ist.

Quellen und weiterführende Informationen

Ihre Wohnung verkaufen, gut vorbereitet

Wir prüfen mit Ihnen die Unterlagen der Gemeinschaft, ermitteln den Wert Ihrer Wohnung mit Besichtigung vor Ort und planen den Verkauf – öffentlich oder diskret. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.