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Kaufnebenkosten im Kanton Bern: Womit Käufer rechnen müssen

Grafik: Kaufnebenkosten beim Hauskauf im Kanton Bern – Handänderungssteuer 1,8 %, Befreiung bis CHF 800’000 bei Selbstnutzung, Beispiel für ein Haus für CHF 1 Mio.

Wer im Kanton Bern ein Haus für eine Million Franken kauft, braucht mehr als eine Million Franken. Neben dem Kaufpreis fallen Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Kosten für den Schuldbrief an. Diese Nebenkosten finanziert keine Bank, sie kommen aus den eigenen Mitteln.

Die gute Nachricht: Im Kanton Bern sind die Nebenkosten im schweizweiten Vergleich überschaubar, und wer selbst einzieht, kann einen grossen Teil der Handänderungssteuer vermeiden. Dafür muss man allerdings rechtzeitig das richtige Gesuch stellen.

Kurz erklärt: Beim Kauf von Wohneigentum im Kanton Bern fallen vor allem die Handänderungssteuer von 1,8 Prozent, die Notariatsgebühr für den Kaufvertrag, Grundbuchgebühren und Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs an. Wer die Liegenschaft selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann für die ersten 800’000 Franken des Kaufpreises die Befreiung von der Handänderungssteuer beantragen. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken summieren sich die Nebenkosten dann auf rund 1 Prozent, ohne Befreiung auf rund 2,5 Prozent.

Mit eigenen Zahlen rechnen: Unser Kaufnebenkosten-Rechner für den Kanton Bern zeigt Ihnen in einer Minute, welche Nebenkosten und eigenen Mittel Ihr Kauf verlangt.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf im Kanton Bern an?

Eine Pfandrechtssteuer, wie sie manche noch kennen, gibt es im Kanton Bern seit 2009 nicht mehr.

Wie funktioniert die Befreiung von der Handänderungssteuer?

Seit der Volksabstimmung von 2014 können Käuferinnen und Käufer, die eine Liegenschaft selbst bewohnen, die Steuer auf den ersten 800’000 Franken des Kaufpreises vermeiden. Bei einem Kaufpreis bis 800’000 Franken fällt damit gar keine Handänderungssteuer an. Bei einem höheren Preis ist nur der Anteil darüber steuerpflichtig: Bei einer Million Franken sind das 1,8 Prozent von 200’000 Franken, also 3’600 Franken statt 18’000 Franken.

Die Befreiung gilt nicht automatisch. Die wichtigsten Voraussetzungen gemäss Handänderungssteuergesetz:

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, etwa weil die Käuferschaft vorzeitig wegzieht oder Räume vermietet, wird die gestundete Steuer samt Zins nachträglich erhoben. Nach der Praxis der Grundbuchämter kann bereits die Vermietung einzelner Zimmer oder eines Parkplatzes schaden. Auch ein Firmensitz an der Wohnadresse reicht: In einem Beschwerdeentscheid von 2020 bestätigte die Justizdirektion des Kantons Bern die Nachforderung samt Zins, weil eine GmbH ihr Domizil an der Adresse des Eigenheims hatte. Wer eine Einliegerwohnung vermieten oder ein Geschäftsdomizil an der Adresse führen will, sollte das vorab mit dem Notariat klären.

Was kosten Notariat und Grundbuch?

Für den Kaufvertrag gilt im Kanton Bern die Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN). Sie legt einen Rahmen nach Vertragswert fest. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken liegt die Grundgebühr gemäss Tarif zwischen rund 2’900 und 4’600 Franken, im Mittel bei rund 3’750 Franken. Dazu kommen Ausfertigungen, Nebenarbeiten wie das Einholen von Grundbuchauszügen sowie die Mehrwertsteuer.

Das Grundbuch ist im Kanton Bern günstig. Der Eigentumseintrag kostet 200 Franken für das erste Grundstück, für jede weitere erwerbende Person kommen 20 Franken dazu. Für Stundung und spätere Befreiung von der Handänderungssteuer fallen erfahrungsgemäss rund 1’000 Franken an: rund 350 Franken beim Gesuch und rund 700 Franken beim Abschluss nach Ablauf der Stundung. Dazu kommen oft Nebengebühren für Mitteilungen und Auszüge von rund 50 bis 100 Franken. Laut Preisüberwacher kennen nur Bern und Basel-Landschaft eine feste, vom Kaufpreis unabhängige Grundbuchgebühr.

Für einen neuen Schuldbrief verlangt das Grundbuchamt 100 Franken plus 20 Franken pro belastetes Grundstück. Das Notariat rechnet den Schuldbrief seit 2021 nach Zeitaufwand ab, mindestens aber 200 Franken. Je nach Umfang sind einige hundert bis gut tausend Franken realistisch. Kann ein bestehender Schuldbrief des Verkäufers übernommen und auf die neue Bank übertragen werden, fallen diese Kosten oft tiefer aus.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für eine Million Franken

Ein Ehepaar kauft im Seeland ein Einfamilienhaus für 1’000’000 Franken, zieht selbst ein und stellt das Befreiungsgesuch. Die Bank verlangt einen neuen Schuldbrief über 800’000 Franken. Die Werte sind gerundet und gelten als Orientierung (Stand: 06.10.2026):

Ohne Befreiung, etwa beim Kauf einer Ferienwohnung oder einer Liegenschaft zur Vermietung, wären allein für die Handänderungssteuer 18’000 Franken fällig. Die Nebenkosten lägen dann bei rund 23’500 bis 24’500 Franken.

Diese Beträge kommen zu den Eigenmitteln hinzu, die die Bank für die Finanzierung verlangt. Wer mit 20 Prozent Eigenmitteln rechnet, braucht bei einem Haus für eine Million Franken also nicht 200’000, sondern rund 210’000 Franken. Wie Banken die Tragbarkeit berechnen, zeigt unser Beitrag Tragbarkeit: Wer kann sich Ihr Haus leisten?

Wer bezahlt was: Käufer oder Verkäufer?

Gegenüber dem Kanton schuldet die Käuferschaft die Handänderungssteuer. Wie die Notariats- und Grundbuchkosten zwischen den Parteien verteilt werden, regelt der Kaufvertrag. Die Aufteilung ist Verhandlungssache und sollte früh feststehen, nicht erst beim Vertragsentwurf.

Auch Verkäufer haben Kosten: die Grundstückgewinnsteuer, eine allfällige Maklerprovision und bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek die Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Grundstückgewinnsteuer besteht zugunsten von Kanton und Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht auf dem verkauften Grundstück. Deshalb wird im Kaufvertrag üblicherweise vereinbart, dass ein Teil des Kaufpreises direkt zur Sicherstellung dieser Steuer verwendet wird. Das schützt die Käuferschaft.

Was bedeutet das für Käufer im Seeland?

Im Seeland bewegen sich viele Einfamilienhäuser in einer Preisspanne, in der die Befreiung den grössten Unterschied macht: Ein Haus in Lyss, Studen oder Brügg für 950’000 Franken kostet mit Befreiung 2’700 Franken Handänderungssteuer, ohne 17’100 Franken. Eine Eigentumswohnung bis 800’000 Franken ist bei Selbstnutzung ganz befreit. Drei Empfehlungen aus der Praxis:

  1. Nebenkosten früh in den Finanzierungsplan nehmen: Sie gehören zu den Eigenmitteln und lassen sich nicht nachträglich über die Hypothek finanzieren.
  2. Befreiung aktiv ansprechen: Klären Sie mit dem Notariat, dass das Gesuch mit der Grundbuchanmeldung eingereicht wird, und notieren Sie sich das Ende der Stundung für den Nachweis.
  3. Nutzung ehrlich planen: Wer in den ersten Jahren vermieten, einen Teil gewerblich nutzen oder bald wieder verkaufen will, sollte nicht mit der Befreiung rechnen.

Sie suchen selbst ein Haus oder eine Wohnung im Seeland? Mit einem hinterlegten Suchprofil erfahren Sie früh von passenden Objekten, auch von solchen, die nicht öffentlich ausgeschrieben werden. Bei der Finanzierung hilft unsere Finanzierungsberatung.

Fazit

Die Kaufnebenkosten im Kanton Bern sind kalkulierbar. Den grössten Posten bildet die Handänderungssteuer, und genau dort lässt sich mit der Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum am meisten sparen. Wer rund 1 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich an Eigenmitteln einplant und das Befreiungsgesuch rechtzeitig stellt, erlebt beim Notartermin keine Überraschung.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Kanton Bern?

Sie beträgt 1,8 Prozent des Kaufpreises und wird von der Käuferschaft geschuldet. Wer die Liegenschaft selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann für die ersten 800’000 Franken die Befreiung beantragen. Steuerpflichtig ist dann nur der Teil des Kaufpreises, der darüber liegt.

Wie viel Prozent Nebenkosten muss ich beim Hauskauf in Bern einrechnen?

Mit Befreiung von der Handänderungssteuer meist rund 1 Prozent des Kaufpreises, ohne Befreiung rund 2,5 Prozent. Massgebend sind Kaufpreis, Notariatsaufwand und ob ein neuer Schuldbrief nötig ist. Die Nebenkosten müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Was passiert, wenn ich vor Ablauf von zwei Jahren wieder ausziehe?

Dann sind die Voraussetzungen für die Befreiung nicht erfüllt, und das Grundbuchamt erhebt die gestundete Handänderungssteuer nachträglich, samt Zins ab dem Erwerb. Das gilt auch, wenn die Liegenschaft in dieser Zeit vermietet wird.

Wer bezahlt den Notar beim Hauskauf im Kanton Bern?

Das regeln Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag. Die Notariatsgebühr für den Kaufvertrag richtet sich im Kanton Bern nach einem kantonalen Rahmentarif, der vom Kaufpreis abhängt. Die Kosten für den Schuldbrief trägt in der Regel die Partei, die ihn für ihre Finanzierung braucht, also die Käuferschaft.

Quellen und weiterführende Informationen

Kaufen im Seeland, mit klarer Rechnung

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.