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Welche Unterlagen werden für einen Immobilienverkauf benötigt?

Unterlagen für den Immobilienverkauf: Dokumente, Grundriss und Checkliste

Ein Immobilienverkauf beginnt nicht erst mit dem Inserat. Bevor Fotos erstellt, Interessenten angeschrieben und Besichtigungen organisiert werden, sollten die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammengetragen und geprüft werden.

Eine vollständige Dokumentation schafft Vertrauen, reduziert Rückfragen und erleichtert sowohl Kaufinteressenten als auch deren Banken die Prüfung.

Kurz erklärt: Für einen Immobilienverkauf werden typischerweise Grundbuchinformationen, Pläne, Flächenangaben, Gebäudeversicherungsdaten, Angaben zum Zustand und Nachweise über Renovationen benötigt. Bei Stockwerkeigentum, vermieteten Objekten oder Bauland kommen weitere Unterlagen hinzu.

Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, hängt von der Objektart und der konkreten Ausgangslage ab.

Warum vollständige Unterlagen wichtig sind

Eine gute Verkaufsdokumentation muss nicht möglichst umfangreich sein. Sie muss die entscheidenden Fragen korrekt und verständlich beantworten.

Kaufinteressenten möchten insbesondere wissen:

Fehlen wichtige Informationen, entsteht Unsicherheit. Diese wirkt sich häufig auf die Entscheidungsbereitschaft und die spätere Preisverhandlung aus.

Die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf

Aktueller Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gehört zu den zentralen Unterlagen eines Immobilienverkaufs.

Ein Vollauszug enthält im Kanton Bern Angaben zu Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen, Anmerkungen und Pfandrechten.

Relevant können beispielsweise sein:

Nicht jede Information aus dem vollständigen Grundbuchauszug gehört in ein öffentliches Verkaufsdossier. Die Einträge sollten aber vor dem Verkauf geprüft und richtig eingeordnet werden.

Kataster- oder Situationsplan

Der Situationsplan zeigt das Grundstück, die Gebäude, die Grenzen und die nähere Umgebung.

Er hilft Interessenten dabei, Grundstücksform, Zufahrt, Abstände und Lage der Bauten zu verstehen.

Bei Bauland und Entwicklungsgrundstücken sind zusätzlich der Zonenplan, der Erschliessungsstand und die geltenden baurechtlichen Grundlagen wichtig. Die offiziellen Schweizer Behördeninformationen nennen Grundbuch, Kataster, Zonenplan, Vermessung und Erschliessung als wesentliche Grundstücksinformationen.

Grundrisse und Flächenangaben

Grundrisse gehören zu den meistbeachteten Dokumenten eines Immobilienverkaufs.

Sie sollten möglichst:

Bei älteren Häusern stimmen vorhandene Pläne nicht immer mit dem heutigen Zustand überein. Wurden Wände entfernt, Räume umgenutzt oder Anbauten erstellt, sollte geprüft werden, ob eine Aktualisierung nötig ist.

Ungeprüfte Flächen sollten nicht als verbindliche Werte dargestellt werden.

Angaben der Gebäudeversicherung

Gebäudeversicherungsunterlagen enthalten wichtige Informationen zum versicherten Gebäude.

Der darin ausgewiesene Versicherungswert ist allerdings nicht mit dem Marktwert gleichzusetzen. Er dient einem anderen Zweck und berücksichtigt beispielsweise die Lage und die aktuelle Nachfrage nicht gleich wie eine Immobilienbewertung.

Baubeschrieb und Baubewilligungen

Wenn vorhanden, sind folgende Dokumente hilfreich:

Gerade bei älteren Immobilien sollte geprüft werden, ob grössere Veränderungen dokumentiert und bewilligt wurden.

Übersicht über Renovationen

Eine nachvollziehbare Renovationsliste hilft Interessenten, den Zustand besser einzuschätzen.

Sie sollte möglichst enthalten:

Typische Positionen sind Dach, Fenster, Heizung, Fassade, Küche, Badezimmer, Leitungen und Elektroinstallationen.

Energie- und Heizungsangaben

Zu den hilfreichen Angaben gehören:

Der GEAK beschreibt den energetischen Zustand eines Gebäudes. Der GEAK Plus enthält darüber hinaus Vorschläge für mögliche energetische Sanierungen.

Nicht jede Immobilie verfügt über einen solchen Ausweis. Für Käufer sind die voraussichtlichen Energie- und Sanierungskosten dennoch zunehmend relevant.

Zusätzliche Unterlagen bei Stockwerkeigentum

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur die Wohnung selbst übertragen. Die Käuferschaft beteiligt sich auch an der gemeinschaftlichen Liegenschaft.

Zusätzlich benötigt werden häufig:

Besonders aufschlussreich sind die Versammlungsprotokolle. Sie zeigen, ob grössere Sanierungen, Konflikte oder ausserordentliche Ausgaben besprochen wurden.

Auch die Höhe des Erneuerungsfonds sollte immer im Verhältnis zum Zustand und zu den geplanten Arbeiten der Gesamtliegenschaft beurteilt werden.

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien

Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen stehen die Mietverhältnisse und Erträge im Vordergrund.

Typischerweise werden benötigt:

Personendaten der Mieterschaft dürfen nicht unkontrolliert an sämtliche Interessenten weitergegeben werden. Für eine erste Dokumentation sollten entsprechende Angaben anonymisiert werden.

Detaillierte Unterlagen werden erst ernsthaften und ausreichend qualifizierten Interessenten zugänglich gemacht.

Zusätzliche Unterlagen bei Bauland

Bei Bauland reicht ein Grundbuchauszug allein nicht aus.

Relevant sind insbesondere:

Ein theoretisch zulässiges Bauvolumen bedeutet noch nicht, dass jedes gewünschte Projekt realisiert werden kann. Grundstücksform, Abstände, Zufahrt und kommunale Vorgaben müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Persönliche Unterlagen der Eigentümer

Spätestens für die Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt das Notariat Angaben zu den beteiligten Personen.

Je nach Situation können dazu gehören:

Diese Dokumente gehören nicht in die öffentliche Verkaufsdokumentation.

Ein Grundstückkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Der Eigentumsübergang wird anschliessend im Grundbuch vollzogen.

Welche Unterlagen gehören nicht ins öffentliche Dossier?

Eine ausführliche Dokumentation bedeutet nicht, dass alle vorhandenen Daten öffentlich verteilt werden sollten.

Nicht allgemein zugänglich gemacht werden sollten beispielsweise:

Sensible Informationen sollten nur weitergegeben werden, wenn sie für die konkrete Prüfung erforderlich sind.

Wo erhält man fehlende Dokumente?

Je nach Unterlage sind unterschiedliche Stellen zuständig:

Was tun, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Dokumente sind kein Grund, den Verkauf vollständig aufzuschieben.

Sinnvoll ist zunächst eine Bestandsaufnahme:

  1. Welche Unterlagen sind vorhanden?
  2. Welche Dokumente sind veraltet?
  3. Was muss zwingend neu beschafft werden?
  4. Welche Angaben müssen fachlich überprüft werden?
  5. Welche offenen Punkte müssen transparent kommuniziert werden?

Manche Unterlagen lassen sich kurzfristig bestellen. Bei fehlenden oder ungenauen Grundrissen kann eine Neuaufnahme sinnvoll sein. Baurechtliche Fragen sollten gegebenenfalls mit der zuständigen Gemeinde geklärt werden.

Wichtig ist, Unsicherheiten nicht zu verschweigen. Eine ehrliche Erklärung schafft mehr Vertrauen als eine scheinbar vollständige Dokumentation, die sich später als falsch herausstellt.

Wann sollte die Vorbereitung beginnen?

Idealerweise werden die Unterlagen bereits vor der Festlegung des Angebotspreises geprüft.

Sie können wertrelevante Informationen enthalten. Ein Wohnrecht, eine Ausnützungsreserve, ein bevorstehender Heizungsersatz oder ein ungenügend finanzierter Erneuerungsfonds beeinflussen sowohl die Bewertung als auch die Verkaufsstrategie.

Wer erst nach der Veröffentlichung des Inserats mit der Beschaffung beginnt, verliert Zeit und riskiert widersprüchliche Angaben.

Fazit

Eine gute Verkaufsdokumentation stellt die wesentlichen Informationen korrekt, verständlich und nachvollziehbar bereit.

Für ein Haus oder eine Wohnung sollten mindestens Grundbuchinformationen, Pläne, Flächen, Versicherungsangaben, Renovationen und technische Eckdaten geprüft werden.

Je nach Objekt kommen zusätzliche Stockwerkeigentums-, Miet-, Bauland- oder Notariatsunterlagen hinzu.

Häufige Fragen

Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?

Eine feste Frist gibt es nicht. Für die Verkaufsdokumentation sollte der Auszug aber aktuell sein, damit Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte dem heutigen Stand entsprechen. Für den Kaufvertrag arbeitet das Notariat ohnehin mit den aktuellen Grundbuchdaten.

Braucht es beim Hausverkauf im Kanton Bern oder Solothurn einen GEAK?

Nein. In den Kantonen Bern und Solothurn ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) beim Verkauf nicht vorgeschrieben. Pflicht ist er bei einer Handänderung vor allem in Westschweizer Kantonen wie Freiburg, Waadt oder Neuenburg. Auch ohne Pflicht kann ein GEAK sinnvoll sein: Kaufinteressenten und Banken erhalten damit eine nachvollziehbare Grundlage zu Energieverbrauch und Sanierungsbedarf. Da sich kantonale Vorgaben ändern können, lohnt sich vor dem Verkauf ein kurzer Blick auf die Informationen der zuständigen kantonalen Energiefachstelle.

Wer beschafft fehlende Unterlagen?

Grundsätzlich die Eigentümerschaft. Viele Dokumente – etwa Grundbuchauszug, Pläne oder Unterlagen der Gebäudeversicherung – können mit einer Vollmacht aber auch durch einen beauftragten Immobilienvermarkter bestellt werden. Bei einem Verkaufsmandat prüfen wir gemeinsam, was vorhanden ist, und organisieren fehlende Unterlagen.

Quellen und weiterführende Informationen

Verkauf vorbereiten mit Schärer Immobilien

Wir prüfen Ihre vorhandenen Unterlagen, beschaffen fehlende Dokumente und erstellen eine vollständige Verkaufsdokumentation – für Häuser, Wohnungen und Renditeobjekte im Berner Seeland.

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.