Bauernhaus verkaufen im Kanton Bern: was das bäuerliche Bodenrecht für Eigentümer bedeutet

Kurz gesagt: Ein Bauernhaus ausserhalb der Bauzone untersteht meist dem bäuerlichen Bodenrecht (BGBB). Dann darf es nur mit Bewilligung und in der Regel nur an Selbstbewirtschafter verkauft werden und der Preis ist begrenzt. Wird das Wohnhaus mit Umschwung aus dem BGBB entlassen, ist es frei verkäuflich und erzielt in der Regel einen deutlich höheren Preis. Im Kanton Bern entscheidet das Regierungsstatthalteramt.

Warum ein Bauernhaus kein normales Einfamilienhaus ist

Wer ein Bauernhaus, einen Hof oder ein ehemaliges Landwirtschaftsgebäude im Seeland verkaufen will, stösst schnell auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Es schützt landwirtschaftliches Land davor, zu Spekulationspreisen aus der Landwirtschaft abzufliessen. Für Eigentümer heisst das: Nicht jeder darf kaufen, nicht jeder Preis ist erlaubt und ein Verkauf braucht eine Bewilligung.

Ob eine Liegenschaft dem BGBB untersteht, hängt im Wesentlichen von drei Fragen ab (Art. 2 BGBB):

• Liegt sie ausserhalb der Bauzone?
• Ist sie landwirtschaftlich nutzbar und grösser als 25 Aren (2’500 m²)?
• Gehört sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder enthält sie betriebsnotwendige Bauten?

Ein Bauernhaus in der Bauzone untersteht dem BGBB in der Regel nicht. Ausnahme: Gebäude in der Bauzone, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, fallen samt Umschwung weiterhin darunter (Art. 2 Abs. 2 BGBB). Ein Hof mit Land ausserhalb der Bauzone untersteht ihm fast immer. Dazwischen liegen viele Fälle, die eine Abklärung brauchen: das Elternhaus mit grossem Umschwung am Dorfrand, der Stöckli-Teil eines Hofs, die Parzelle, die teils in der Bauzone und teils ausserhalb liegt.

Zuerst klären: untersteht die Liegenschaft dem BGBB?

Im Grundbuch ist oft eine Anmerkung eingetragen («dem BGBB unterstellt» oder «nicht unterstellt»). Fehlt sie oder ist die Lage unklar, kann eine Feststellungsverfügung beantragt werden (Art. 84 BGBB). Die Behörde stellt dann verbindlich fest, ob und in welchem Umfang die Liegenschaft dem Gesetz untersteht. Im Kanton Bern ist dafür das Regierungsstatthalteramt zuständig, und zwar jenes des Verwaltungskreises, in dem der wertvollere Teil der Liegenschaft liegt (Art. 6 des bernischen Gesetzes über das bäuerliche Boden- und Pachtrecht). Im Seeland ist das meist das Regierungsstatthalteramt Seeland in Aarberg, im Verwaltungskreis Biel/Bienne jenes in Biel.

Diese Abklärung gehört an den Anfang jedes Verkaufs. Sie entscheidet darüber, an wen verkauft werden darf und welcher Preis realistisch ist.

Die Entlassung aus dem BGBB: der wichtigste Schritt

Die meisten Eigentümer, die zu uns kommen, haben kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr. Das Land ist verpachtet oder verkauft, das Wohnhaus wird bewohnt, die Ökonomiegebäude stehen leer. In dieser Situation ist die Entlassung des Wohnhauses mit Umschwung aus dem BGBB der entscheidende Schritt.

Rechtlich handelt es sich um eine Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB): Gebäude und Anlagen, die für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt werden, dürfen samt dem nötigen Umschwung abgetrennt werden. In der Praxis läuft das in zwei Schritten:

1. Raumplanungsrechtlich: Es muss feststehen, dass das Wohnhaus ausserhalb der Bauzone weiterhin bewohnt werden darf, auch ohne Landwirtschaft. Für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ist im Kanton Bern das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zuständig. Sind Umbau oder Umnutzung geplant, braucht es eine Baubewilligung mit Ausnahmebewilligung des AGR (Art. 24c oder 24d RPG, je nach Baujahr und Nutzung).
2. Bodenrechtlich: Das Regierungsstatthalteramt bewilligt die Abtrennung und legt den Umschwung fest. Massstab ist «so wenig wie möglich, so viel wie nötig»: Hausplatz, Garten, Zufahrt und Parkplätze. Grosse Wiesen, Obstgärten oder Weiden bleiben in der Regel beim Landwirtschaftsland. Wie viel Umschwung im Einzelfall bewilligt wird, lohnt sich früh mit dem Regierungsstatthalteramt zu besprechen, denn es beeinflusst den Wert direkt. Zufahrt und Leitungen zum verbleibenden Land werden mit Dienstbarkeiten gesichert.

Danach vermisst der Geometer, das Grundbuchamt trägt die neue Parzelle mit der Anmerkung «dem BGBB nicht unterstellt» ein. Erst jetzt ist das Wohnhaus frei verkäuflich: an jede Person, zu Marktpreisen, ohne Erwerbsbewilligung.

Aus unserer Erfahrung dauert dieses Verfahren mehrere Monate, oft länger, wenn Baugesuch und Bodenrecht nacheinander laufen. Wer den Verkauf plant, sollte die Entlassung deshalb frühzeitig anstossen, am besten vor der ersten Besichtigung. Ein Verkauf «unter Vorbehalt der Entlassung» ist möglich, bindet aber Käufer und Verkäufer über lange Zeit und drückt in der Regel den Preis.

Wenn keine Entlassung möglich ist: Verkauf unter dem BGBB

Bleibt die Liegenschaft dem BGBB unterstellt, gelten drei Einschränkungen:

• Erwerbsbewilligung (Art. 61 ff. BGBB): Der Käufer braucht eine Bewilligung des Regierungsstatthalteramts. Sie wird erteilt, wenn er Selbstbewirtschafter ist, also den Boden selbst bearbeitet und dazu fähig ist, und wenn das Land im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich seines Betriebs liegt.
• Höchstpreis (Art. 63 und 66 BGBB): Der Preis gilt als übersetzt, wenn er den Durchschnitt vergleichbarer Verkäufe der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt; die Kantone können diesen Zuschlag auf höchstens 15 Prozent erhöhen. Welche Vergleichspreise gelten, prüft das Regierungsstatthalteramt im Bewilligungsverfahren. Für landwirtschaftliche Gewerbe wird der zulässige Preis vom Ertragswert und Verkehrswert abgeleitet.
• Öffentliche Ausschreibung (Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB): Findet sich kein Selbstbewirtschafter, kann der Verkauf an einen Nichtlandwirt bewilligt werden, wenn das Objekt vorher öffentlich zu einem nicht übersetzten Preis ausgeschrieben wurde und sich kein Selbstbewirtschafter gemeldet hat. Form und Dauer der Ausschreibung (zum Beispiel Inserate in Fach- und Regionalzeitungen) sprechen Sie am besten vorher mit dem Regierungsstatthalteramt ab, damit sie im Bewilligungsverfahren anerkannt wird.

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht gelten unter anderem beim Erbgang und bei Verkäufen an Nachkommen, Ehegatten, Eltern, Geschwister und Geschwisterkinder (Art. 62 BGBB). Ein Verkauf innerhalb der Familie ist also oft einfacher als ein Verkauf an Dritte.

Vorkaufsrechte: wer vor dem Käufer kommt

Zwei gesetzliche Vorkaufsrechte können einen Verkauf unter dem BGBB durchkreuzen, auch wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist.

Verwandte (Art. 42 bis 46 BGBB). Wird ein ganzes landwirtschaftliches Gewerbe verkauft, haben Nachkommen, die es selbst bewirtschaften wollen und dafür geeignet sind, ein Vorkaufsrecht, und zwar zum Ertragswert, nicht zum Kaufpreis. Geschwister und Geschwisterkinder haben in zweiter Linie ein Vorkaufsrecht, wenn das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren aus einem Nachlass übernommen wurde. Bei einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücken steht Nachkommen, die bereits ein Gewerbe im Bewirtschaftungsbereich besitzen, ein Vorkaufsrecht zum doppelten Ertragswert zu (Art. 44 BGBB). Für Verkäufer heisst das: Der im Vertrag vereinbarte Preis kann durch das Vorkaufsrecht eines Verwandten erheblich unterschritten werden.

Pächter (Art. 47 und 48 BGBB). Der Pächter hat ein Vorkaufsrecht, wenn die gesetzliche Mindestpachtdauer abgelaufen ist: sechs Jahre bei einzelnen Grundstücken, neun Jahre bei einem ganzen Gewerbe. Wird ein ganzes Gewerbe verkauft, muss er es selbst bewirtschaften wollen und dafür geeignet sein. Bei einem einzelnen Grundstück muss er zudem bereits ein Gewerbe besitzen, in dessen ortsüblichem Bewirtschaftungsbereich das Grundstück liegt. Er tritt zu den Bedingungen des Kaufvertrags ein, also zum vereinbarten Preis, sofern dieser nicht übersetzt ist. Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht dem Pächter vor. Die Frist zur Ausübung beträgt drei Monate ab Kenntnis des Vertrags (Art. 681a ZGB). Ein Verzicht im Voraus ist nur in öffentlicher Urkunde für einen konkreten Verkauf möglich und verfällt nach sechs Monaten (Art. 48 BGBB).

Praktisch bedeutet das: Vor dem Verkauf klären, wer pachtet und seit wann, und mit der Familie offen sprechen. Ein Pächter kann für einen bestimmten Verkauf im Voraus auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Dieser Verzicht muss öffentlich beurkundet werden und wird hinfällig, wenn der Kaufvertrag wesentlich davon abweicht oder nicht innert sechs Monaten abgeschlossen wird. Wer das früh mit dem Pächter und dem Notariat bespricht, erspart allen Beteiligten Monate.

Was bedeutet das für den Preis?

Der Unterschied zwischen einem Bauernhaus unter dem BGBB und einem entlassenen Bauernhaus kann sehr gross sein. Unter dem BGBB bestimmt der Höchstpreis beziehungsweise der Ertragswert den Rahmen, der Käuferkreis ist klein. Nach der Entlassung bestimmt der Markt: Lage, Zustand, Grösse, Ausbaupotenzial und der Charme des Objekts. Bauernhäuser im Seeland mit Umschwung, Scheune und Sicht sind gesucht, gerade bei Käufern aus Bern und Biel.

Deshalb lohnt sich vor jedem Entscheid eine Bewertung, die beide Szenarien zeigt: den Wert unter dem BGBB und den Wert nach einer Entlassung. Oft rechtfertigt die Differenz den Aufwand des Verfahrens um ein Vielfaches. Marktwertschätzung ab CHF 690.–, Verkehrswertschätzung ab CHF 1’800.– (jeweils exkl. MWST). Beauftragen Sie uns anschliessend mit dem Verkauf, kostet Sie die Schätzung nichts: Wir rechnen den bezahlten Betrag vollständig an unser Honorar an, ohne Frist.

Steuern und Erbfall

Beim Verkauf fällt im Kanton Bern die Grundstückgewinnsteuer an. Bei lange gehaltenen Bauernhäusern ist der Besitzesdauerabzug meist hoch; Einzelheiten im Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer. Gehört die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen eines Landwirtschaftsbetriebs, werden früher vorgenommene Abschreibungen beim Verkauf wieder eingebracht und als Einkommen besteuert, in der Regel mit AHV-Beiträgen. Nur der übrige Gewinn fällt unter die Grundstückgewinnsteuer. Steuerfolgen kann schon die Abtrennung auslösen, wenn das Wohnhaus dabei vom Geschäfts- ins Privatvermögen wechselt. Lassen Sie das vor dem Gesuch um Entlassung von einer Steuerfachperson prüfen.

Häufig steht hinter dem Verkauf ein Erbfall. Wird ein Hof in der Erbteilung an einen Nachkommen zugewiesen, der ihn selbst bewirtschaftet, geschieht dies zum Ertragswert (Art. 11 und 17 BGBB). Ist niemand in der Familie Selbstbewirtschafter, wird meist verkauft, und die Fragen von oben stellen sich für die ganze Erbengemeinschaft. Mehr dazu unter Immobilie geerbt und Erbengemeinschaft und Immobilie.

Gewinnanspruch der Miterben. Haben Sie den Hof oder ein Grundstück in der Erbteilung zum Ertragswert oder sonst unter dem Verkehrswert übernommen, haben Ihre Miterben bei einem Verkauf innert 25 Jahren grundsätzlich Anspruch auf einen Anteil am Gewinn (Art. 28 ff. BGBB). Das verändert, was Ihnen vom Verkaufspreis bleibt. Klären Sie mit dem Notariat früh, ob ein solcher Anspruch besteht.

Aus unserer Praxis

Wir haben in den vergangenen Jahren mehrere Bauernhäuser im Seeland verkauft, unter anderem in Lyss, Ins, Gals und Walperswil (Referenzen). Zwei Hürden begegnen uns dabei regelmässig: die Entlassung aus dem BGBB, die oft erst beim Verkauf angestossen wird und das Verfahren verlängert, und das Vorkaufsrecht des Pächters, das Käufer verunsichert, wenn es nicht vorher geklärt ist. Beides lässt sich mit einer sauberen Vorbereitung lösen.

So gehen wir vor

1. Grundbuch, Zonenplan und bestehende Verfügungen prüfen.
2. Klären, ob eine Entlassung möglich ist; Kontakt mit Gemeinde und Regierungsstatthalteramt.
3. Pacht- und Verwandtschaftsverhältnisse aufnehmen, Vorkaufsrechte klären.
4. Bewertung in beiden Szenarien.
5. Verkaufsstrategie: Entlassung vor dem Verkauf, Verkauf unter Vorbehalt oder Verkauf unter dem BGBB.
6. Notariat und Behörden koordinieren, Käufer begleiten.

Häufige Fragen

Untersteht mein Bauernhaus dem bäuerlichen Bodenrecht?

In der Regel ja, wenn es ausserhalb der Bauzone liegt, landwirtschaftlich nutzbares Land über 25 Aren dazugehört oder es Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist. In der Bauzone gilt das BGBB meist nicht. Bei Unklarheit stellt das Regierungsstatthalteramt dies mit einer Feststellungsverfügung fest.

Was heisst Entlassung aus dem BGBB?

Das Wohnhaus wird mit dem nötigen Umschwung vom landwirtschaftlichen Land abgetrennt und aus dem Geltungsbereich des Gesetzes entlassen. Danach ist es frei an jede Person und zu Marktpreisen verkäuflich. Nötig sind eine raumplanungsrechtliche Bewilligung und eine Bewilligung des Regierungsstatthalteramts.

Wie lange dauert die Entlassung?

Mehrere Monate, abhängig von Gemeinde, Kanton und Vollständigkeit der Unterlagen. Wer verkaufen will, sollte das Verfahren vor dem Verkaufsstart anstossen.

Darf ich mein Bauernhaus an einen Nichtlandwirt verkaufen?

Nach der Entlassung ja, ohne Einschränkung. Unter dem BGBB nur mit Bewilligung, in der Regel nach öffentlicher Ausschreibung, wenn kein Selbstbewirtschafter zum zulässigen Preis kaufen will.

Wer hat ein Vorkaufsrecht?

Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes die Nachkommen, die selbst bewirtschaften wollen, zum Ertragswert; unter Umständen auch Geschwister. Bei verpachtetem Land der Pächter nach Ablauf der gesetzlichen Mindestpachtdauer (sechs Jahre bei Grundstücken, neun bei Gewerben), zum vereinbarten Preis. Verwandte gehen dem Pächter vor.

Was ist ein Bauernhaus nach der Entlassung wert?

Das zeigt eine Bewertung. Wir schätzen beide Szenarien, unter dem BGBB und nach der Entlassung, damit Eigentümer den Aufwand des Verfahrens gegen den Mehrwert abwägen können.

Lieber direkt sprechen? Rufen Sie uns an: 032 387 20 00. Auf Wunsch kommen wir zu Ihnen auf den Hof. Ihre Anfrage behandeln wir vertraulich, auch gegenüber Pächter und Nachbarn.

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheiden das Regierungsstatthalteramt, das Grundbuchamt und die Steuerverwaltung; für den Vertrag ist das Notariat zuständig. Stand: November 2026.