Ratgeber Hausverkauf

Hausverkauf im Kanton Bern: Ablauf in 8 Schritten

Ein Hausverkauf ist mit der Unterschrift beim Notariat nicht abgeschlossen. Erst wenn der Kaufpreis bezahlt, die Hypothek abgelöst und das Haus übergeben ist, ist der Verkauf wirklich durch. Hier sehen Sie, was in welcher Reihenfolge ansteht, wie lange es etwa dauert und worauf Sie achten sollten.

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Von Noah Schärer, Schärer Immobilien AG, Lyss · SIV-Mitglied · Stand Oktober 2026

Kurz erklärt

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Ein Verkauf dauert vom Erstgespräch bis zur Übergabe meist vier bis neun Monate. Die meiste Zeit brauchen die Vermarktung und die Frist bis zum Tag von Nutzen und Gefahr. Von November bis Februar und in den Sommerferien ist auf dem Markt weniger los; wer in dieser Zeit startet, braucht oft etwas länger. Wer früh die Unterlagen bereitstellt, die Hypothek klärt und die Grundstückgewinnsteuer kennt, verkauft ruhiger und meist besser.

Überblick

Gesamtdauer meist 4 bis 9 Monate · Danach: Steuer und Schlussabrechnungen

Schritt 1 von 8

Erstgespräch: Ziele und Zeitrahmen klären

Was ansteht: Warum verkaufen Sie, bis wann, und wie wohnen Sie danach? Gibt es Miteigentümer, Erben, ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung?

Was wir tun: Wir hören zu, schauen die Ausgangslage an und sagen offen, was realistisch ist. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Dauer: ein Termin, rund eine Stunde.

Darauf achten: Wer zuerst eine neue Wohnung braucht, sollte das früh sagen. Dann planen wir den Verkauf so, dass Sie nicht doppelt finanzieren oder unter Zeitdruck umziehen müssen.

Aus unserer Praxis

Erst das neue Zuhause, dann der Verkauf

Ein älteres Ehepaar aus Brügg hatte über uns eine Wohnung besichtigt und wollte danach sein Zweifamilienhaus verkaufen. Weil eine Übergangsfinanzierung lief, musste es schnell gehen. Wir haben die Liegenschaft geschätzt, geklärt, für wen das Haus mit zwei Wohnungen und grossem Garten passt, und es diskret in unserem Netzwerk angeboten.

Eine Besichtigung genügte: Vier Wochen nach Auftragserteilung war das Haus reserviert, zu einem Preis knapp über unserer Bewertung.

Schritt 2 von 8

Bewertung und Preis

Was ansteht: Ein realistischer Angebotspreis, der Interessenten anzieht und nichts verschenkt.

Was wir tun: Wir wählen die passende Methode: für Standardobjekte eine Marktwertschätzung (hedonisch, mit Besichtigung), für Bauernhäuser, stark umgebaute Häuser oder Renditeobjekte eine konventionelle Verkehrswertschätzung nach den Grundsätzen des SIV. Daraus leiten wir die Preisstrategie ab.

Dauer: meist rund drei Wochen.

Darauf achten: Online-Rechner geben nur eine grobe Spanne. Ein zu hoher Startpreis kostet oft mehr Zeit und am Ende Geld.

Weiterlesen: Immobilienbewertung · Online-Ersteinschätzung

Schritt 3 von 8

Unterlagen und Vorbereitung

Was ansteht: Grundbuchauszug, Pläne und Flächen, Gebäudeversicherungsnachweis, Belege für Investitionen, bei Stockwerkeigentum Reglement, Erneuerungsfonds und Protokolle. Dazu die Frage: Wann und zu welchen Kosten lässt sich die Hypothek ablösen?

Was wir tun: Wir stellen die Unterlagen zusammen, holen fehlende bei Gemeinde und Grundbuchamt ein und rechnen Grundstückgewinnsteuer und Nettoerlös vor.

Dauer: zwei bis vier Wochen. Müssen amtliche Dokumente nachbestellt oder neu erstellt werden, kann es länger dauern.

Darauf achten: Eine Festhypothek kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten. Belege für wertvermehrende Investitionen senken die Grundstückgewinnsteuer, darum jetzt suchen, nicht erst nach dem Verkauf.

Weiterlesen: Unterlagen für den Verkauf · Grundstückgewinnsteuer-Rechner · Nettoerlös-Rechner · Hypothek beim Hausverkauf · Wohnung im Stockwerkeigentum verkaufen

Schritt 4 von 8

Vermarktung

Was ansteht: Öffentlich auf den Portalen oder diskret an vorgemerkte Interessenten.

Was wir tun: Professionelle Bilder, 3D-Rundgang, klare Texte und eine vollständige Dokumentation. Interessenten aus unseren Suchprofilen erhalten das Angebot zuerst.

Dauer: je nach Objekt, Preis und Jahreszeit wenige Wochen bis rund sechs Monate.

Darauf achten: Von November bis Februar und in den Sommerferien suchen weniger Käufer aktiv. Wer im Spätherbst startet, plant besser etwas mehr Zeit ein oder bereitet in dieser Zeit vor und geht im Frühjahr auf den Markt. Bekannte Mängel gehören in die Dokumentation; Offenheit schützt Sie später.

Weiterlesen: Diskret verkaufen · Haus im Winter verkaufen

Schritt 5 von 8

Besichtigungen und Käuferprüfung

Was ansteht: Besichtigungen und Fragen der Interessenten.

Was wir tun: Wir führen die Besichtigungen durch und prüfen vor jeder Verhandlung Motivation und Finanzierung der Interessenten.

Dauer: parallel zur Vermarktung.

Darauf achten: Ein hohes Angebot ohne geklärte Finanzierung ist wenig wert.

Schritt 6 von 8

Verhandlung und Reservation

Was ansteht: Preis, Termin für Nutzen und Gefahr und was im Haus bleibt.

Was wir tun: Wir verhandeln für Sie und setzen die Reservationsvereinbarung auf. Die Käuferschaft legt eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank vor.

Dauer: wenige Tage bis zwei Wochen.

Darauf achten: Eine Anzahlung wird je nach Fall bei der Reservation oder bei der Beurkundung fällig; sie wird oft direkt von der Käuferschaft überwiesen. Eine Reservation ist ohne öffentliche Beurkundung nicht verbindlich wie ein Kaufvertrag.

Schritt 7 von 8

Kaufvertrag und Beurkundung

Was ansteht: Das Notariat erstellt den Kaufvertrag, beide Parteien unterschreiben ihn bei der öffentlichen Beurkundung.

Was wir tun: Wir liefern dem Notariat alle Angaben, prüfen den Entwurf mit Ihnen und koordinieren den Termin.

Dauer: meist zwei bis sechs Wochen nach der Reservation.

Darauf achten: Bei bestehenden Liegenschaften wird die Gewährleistung meist eingeschränkt. Das schützt nicht, wenn bekannte Mängel verschwiegen wurden. Rechtliche Fragen zum Vertrag beantwortet das Notariat.

Schritt 8 von 8

Zahlung und Übergabe

Was ansteht: Am Tag von Nutzen und Gefahr gehen Haus und Risiko auf die Käuferschaft über, und der Kaufpreis wird bezahlt.

Was wir tun: Wir prüfen und begleiten diesen Tag mit Ihnen:

Die Bank der Käuferschaft zahlt den Kaufpreis, in der Regel am Tag von Nutzen und Gefahr, oft direkt an Sie. Ihre Hypothek wird daraus abgelöst.
Das Notariat prüft den Eingang der Sicherstellung für die Grundstückgewinnsteuer.
Wir prüfen mit Ihnen, ob die Zahlung eingegangen ist.
Übergabe vor Ort mit Protokoll: Zustand, Zählerstände, Schlüssel und Unterlagen. Dazu Hinweise zu Abmeldungen, Versicherungen und Verträgen, die wegfallen oder übergehen.
Nebenkosten: Auf eine marchzählige Abrechnung verzichten viele Parteien, vor allem wenn kein Heizöl oder anderes Heizmaterial im Tank ist. Bei ein paar hundert Franken lohnt sich der Aufwand im Verhältnis zum Kaufpreis selten. Wünschen Sie eine genaue Abrechnung, erstellen wir sie.

Dauer: Der Termin wird im Vertrag festgelegt, meist innerhalb von sechs Monaten nach der Beurkundung, manchmal auch erst nach einem Jahr. In Spezialfällen kann die Zahlung abweichen.

Darauf achten: Erst wenn das Geld eingegangen ist, gehen Schlüssel und Haus über.

Gut zu wissen: Wer früh mit dem Verkauf beginnt, kann einen späten Übergabetermin vereinbaren. So steht die Käuferschaft früh fest, und Sie planen Ihren Umzug in Ruhe. Die meisten Käufer machen das mit, wenn das Objekt stimmt.

Nach dem Verkauf

Was nach der Übergabe noch kommt

Die Steuerverwaltung veranlagt die Grundstückgewinnsteuer. Die Sicherstellung wird damit verrechnet.
Schlussabrechnungen für Strom, Wasser und allenfalls Nebenkosten.
Wir bleiben Ansprechpartner, auch für Fragen der Käuferschaft.

Häufige Fragen

Fragen zum Ablauf eines Hausverkaufs

Die wichtigsten Antworten zu Dauer, Zahlung, Steuern und Unterlagen beim Verkauf von Haus oder Wohnung im Kanton Bern.

Wie lange dauert ein Hausverkauf im Kanton Bern?

Vom Erstgespräch bis zur Übergabe meist vier bis neun Monate, im Einzelfall schneller oder länger. Den grössten Teil machen die Vermarktung und die vereinbarte Frist bis zum Tag von Nutzen und Gefahr aus. Von November bis Februar und in den Sommerferien ist weniger los; ein Verkauf, der im Spätherbst startet, dauert tendenziell länger.

Wann erhalte ich den Kaufpreis?

In der Regel am Tag von Nutzen und Gefahr. Die Bank der Käuferschaft zahlt dann, oft direkt an Sie; Ihre Hypothek wird daraus abgelöst. Eine Anzahlung kann schon bei der Reservation oder Beurkundung fällig werden. In Spezialfällen weicht der Ablauf ab; das regelt der Kaufvertrag.

Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer und wann?

Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft. Die Steuerverwaltung veranlagt nach dem Verkauf. Damit die Steuer gesichert ist, wird beim Verkauf in der Regel ein Betrag sichergestellt; das Notariat prüft dessen Eingang. Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner sehen Sie den Betrag vorab.

Muss ich Mängel offenlegen?

Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Die Gewährleistung wird im Kaufvertrag meist eingeschränkt, das schützt aber nicht bei verschwiegenen Mängeln. Im Einzelfall berät Sie das Notariat.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungsnachweis, Belege für Investitionen und bei Stockwerkeigentum Reglement, Erneuerungsfonds und Protokolle. Fehlende Unterlagen besorgen wir für Sie.

Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf?

Am meisten Käufer suchen im Frühling und im Spätsommer bis Herbst; in den Sommerferien und von November bis Februar ist es ruhiger. Wichtiger als die Jahreszeit ist aber Ihre eigene Planung: Steht die neue Wohnung fest, wie lange läuft die Hypothek, wann sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit dem nächsten Besitzjahr? Das klären wir im Erstgespräch.

Fachlich verantwortlich: Noah Schärer, Betriebsökonom FH, CAS Immobilienbewertung, Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) · Zuletzt geprüft: Oktober 2026

Persönlich begleitet

Ihr Verkauf, Schritt für Schritt begleitet – bis zur Übergabe

Wir besprechen Ihre Situation im kostenlosen Erstgespräch und zeigen Ihnen, wie der Ablauf bei Ihrer Liegenschaft aussieht. Bei Ihnen zu Hause oder in unserem Büro in Lyss.

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Lieber per E-Mail? Schreiben Sie uns an info@schaerer-immo.ch.