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Online-Bewertung oder professionelle Immobilienbewertung: Was ist der Unterschied?

Online-Immobilienbewertung oder professionelle Bewertung – heller Wohnbereich einer Immobilie

Online-Bewertungen sind schnell, bequem und häufig kostenlos. Nach wenigen Angaben erscheint eine erste Einschätzung zum möglichen Wert eines Hauses oder einer Wohnung.

Das macht sie nützlich. Es macht sie aber nicht automatisch zur geeigneten Grundlage für jede Immobilienentscheidung.

Kurz erklärt: Eine Online-Immobilienbewertung liefert eine statistische Orientierung auf Basis der eingegebenen Objektmerkmale und verfügbarer Marktdaten. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt zusätzlich Unterlagen, Zustand, Mikrolage, rechtliche Besonderheiten und den konkreten Bewertungszweck.

Die eine Methode ist nicht grundsätzlich gut und die andere schlecht. Sie beantworten unterschiedliche Fragen.

Wie funktioniert eine Online-Immobilienbewertung?

Bei einer Online-Bewertung geben Eigentümer typischerweise Informationen ein wie:

Das System vergleicht diese Merkmale mit einer grossen Zahl anderer Immobilien und vorhandenen Marktdaten.

Viele Modelle arbeiten hedonisch. Vereinfacht gesagt wird statistisch berechnet, welchen Einfluss einzelne Eigenschaften auf den Wert haben.

Am Ende erhält die Nutzerin oder der Nutzer einen Schätzwert oder eine Wertspanne.

Was kann eine Online-Bewertung gut?

Eine erste Grössenordnung vermitteln

Wer wissen möchte, ob sich der Wert eines Hauses grob im Bereich von 700’000 Franken, einer Million oder deutlich darüber bewegt, erhält schnell einen ersten Anhaltspunkt.

Eine Online-Schätzung eignet sich daher besonders für die Frage:

In welcher ungefähren Grössenordnung könnte sich der Wert meiner Immobilie bewegen?

Standardobjekte vergleichen

Statistische Modelle funktionieren tendenziell besser bei häufig gehandelten und gut vergleichbaren Immobilien.

Dazu gehören beispielsweise:

Ein Gespräch vorbereiten

Eine Online-Schätzung kann helfen, die eigenen Erwartungen einzuordnen und ein späteres Beratungsgespräch vorzubereiten.

Sie kann auch zeigen, welche Angaben zur Immobilie noch fehlen oder genauer überprüft werden sollten.

Wo liegen die Grenzen?

Die Qualität der Eingaben

Ein Online-Modell kann nur mit den Informationen rechnen, die eingegeben werden.

Bereits scheinbar einfache Fragen lassen Interpretationsspielraum:

Zu optimistische oder ungenaue Eingaben führen zu einem entsprechend verzerrten Ergebnis.

Die tatsächliche Mikrolage

Eine Adresse liefert viele Informationen, aber nicht jede wertrelevante Eigenschaft.

Ein automatisiertes Modell erkennt möglicherweise nicht vollständig:

Gerade im Berner Seeland können innerhalb derselben Gemeinde sehr unterschiedliche Wohnlagen bestehen.

Zustand und Unterhaltsbedarf

Baujahr und Renovationsjahr sagen nicht alles über die tatsächliche Qualität aus.

Eine Heizung kann älter, aber gut gewartet sein. Ein Badezimmer kann kürzlich renoviert worden sein, aber nicht dem Geschmack der meisten Käufer entsprechen. Ein gepflegtes Haus kann trotzdem technische Investitionen benötigen, die auf Bildern nicht sichtbar sind.

Eine persönliche Objektbesichtigung ermöglicht eine differenziertere Beurteilung.

Rechtliche Besonderheiten

Standardisierte Online-Formulare berücksichtigen nicht jedes Recht und jede Belastung.

Wertrelevant können beispielsweise sein:

Solche Faktoren können Nutzung, Verkäuflichkeit und Zielgruppe einer Immobilie wesentlich beeinflussen.

Seltene oder komplexe Immobilien

Je weniger vergleichbar ein Objekt ist, desto schwieriger wird eine rein statistische Bewertung.

Dazu gehören beispielsweise:

Bei solchen Immobilien reichen Angaben wie Zimmerzahl, Fläche und Baujahr häufig nicht aus.

Was macht eine professionelle Immobilienbewertung anders?

Eine professionelle Bewertung beginnt mit der Frage:

Wofür wird der Immobilienwert benötigt?

Eine erste Verkaufsorientierung erfordert möglicherweise einen anderen Umfang als eine Bewertung für eine Erbteilung, eine Scheidung oder eine familieninterne Übertragung.

Eine professionelle Bewertung umfasst insbesondere:

  1. Prüfung der relevanten Unterlagen
  2. Besichtigung der Immobilie
  3. Analyse der Lage und Mikrolage
  4. Beurteilung von Zustand und Ausbaustandard
  5. Prüfung rechtlicher und baulicher Besonderheiten
  6. Markt- und Vergleichswertanalyse
  7. Auswahl geeigneter Bewertungsmethoden
  8. Dokumentation der Grundlagen und Annahmen
  9. persönliche Besprechung des Ergebnisses

Professionelle Immobilienbewertung bedeutet nicht, dass statistische Modelle nicht verwendet werden. Sie können ein wertvoller Teil der Analyse sein, werden aber durch Objektprüfung, Marktkenntnis und weitere Bewertungsmethoden ergänzt. Die BFH vermittelt entsprechend unterschiedliche gebräuchliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts. So arbeiten auch wir: Unsere Marktwertschätzung stützt sich auf hedonische Modelle wie IAZI und IMBAS und wird immer mit einer Besichtigung vor Ort ergänzt. Eine reine Online-Schätzung bieten wir nicht an.

Wann genügt eine Online-Bewertung?

Eine Online-Bewertung kann passend sein, wenn:

Das Ergebnis sollte als Orientierung und nicht als garantierter Verkaufspreis verstanden werden.

Wann ist eine professionelle Bewertung sinnvoll?

Vor einem Immobilienverkauf

Der Angebotspreis beeinflusst die Nachfrage, die Vermarktungsdauer und die spätere Verhandlungsposition.

Vor einem konkreten Verkauf sollte deshalb nicht nur ein automatisch berechneter Wert übernommen werden.

Bei einer Erbteilung

Bei mehreren Beteiligten muss das Ergebnis nachvollziehbar und erklärbar sein.

Eine kurze Online-Ausgabe enthält häufig nicht genügend Informationen über Grundlagen, Annahmen und objektspezifische Besonderheiten.

Bei einer Scheidung

Wenn eine Partei die Immobilie übernehmen möchte oder ein Verkauf geprüft wird, braucht es eine möglichst sachliche Entscheidungsgrundlage.

Neben dem Immobilienwert müssen gegebenenfalls auch Finanzierung, Tragbarkeit und mögliche Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden.

Bei einer familieninternen Übertragung

Ein besonders tiefer oder hoher Übernahmepreis kann sich auf andere Familienmitglieder und eine spätere Erbteilung auswirken.

Eine unabhängige Bewertung schafft Transparenz.

Bei Bauland und Entwicklungspotenzial

Hier zählen nicht nur Lage und Fläche.

Relevant sind unter anderem Bauzone, Erschliessung, Ausnützung, Abstände, Grundstücksform und mögliche Projekte.

Bei Renditeobjekten

Bei einem Mehrfamilienhaus müssen Mieterträge, Leerstände, Unterhaltsbedarf, Kosten und nachhaltig erzielbare Renditen berücksichtigt werden.

Eine Standardbewertung für selbst genutztes Wohneigentum reicht dafür nicht aus.

Ist der Online-Wert der spätere Verkaufspreis?

Nein.

Auch eine gute Online-Bewertung liefert einen Modellwert. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht erst im Markt.

Er wird zusätzlich beeinflusst durch:

Dasselbe gilt grundsätzlich für eine professionelle Bewertung: Auch sie ist kein Preisversprechen. Sie liefert jedoch eine objektspezifischere und nachvollziehbarere Entscheidungsgrundlage.

Online-Bewertung und persönliche Beurteilung kombinieren

In vielen Fällen ist nicht «entweder oder», sondern eine Kombination sinnvoll.

Schritt 1: Online-Orientierung

Eine erste Schätzung zeigt die ungefähre Grössenordnung.

Schritt 2: Angaben überprüfen

Flächen, Baujahr, Zustand und Renovationen werden plausibilisiert.

Schritt 3: Immobilie besichtigen

Lage, Qualität, Unterhaltsbedarf und Besonderheiten werden vor Ort beurteilt.

Schritt 4: Zweck der Bewertung klären

Es wird festgelegt, ob der Wert für einen Verkauf, eine Erbteilung, eine Finanzierung oder eine strategische Entscheidung benötigt wird.

Schritt 5: Ergebnis besprechen

Neben dem Wert werden Bandbreite, Unsicherheiten und mögliche nächste Schritte erklärt.

So können die Vorteile datenbasierter Modelle genutzt werden, ohne die Immobilie auf wenige Formularfelder zu reduzieren.

Fazit

Eine Online-Bewertung ist ein hilfreiches Werkzeug für eine erste Orientierung. Sie ist schnell, unkompliziert und bei standardisierten Immobilien häufig nützlich.

Sobald jedoch eine wichtige finanzielle, rechtliche oder familiäre Entscheidung ansteht, reicht eine grobe Grössenordnung oft nicht mehr aus.

Dann braucht es eine Bewertung, die Unterlagen, Immobilie, Mikrolage, Markt und Bewertungszweck gemeinsam berücksichtigt.

Häufige Fragen

Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Das hängt stark vom Objekt und von der Datenlage ab. Bei einer typischen Eigentumswohnung in einer gut dokumentierten Lage kann das Ergebnis eine brauchbare Orientierung sein. Bei älteren, speziellen oder renovationsbedürftigen Liegenschaften können die Abweichungen deutlich grösser ausfallen, weil Zustand, Mikrolage und Rechte nicht vollständig erfasst werden.

Ist die Schätzung der Bank dasselbe wie der Marktwert?

Nein. Die Bank ermittelt für die Finanzierung einen Belehnungswert. Er dient der Risikobeurteilung und fällt häufig vorsichtiger aus als der Preis, der am Markt erzielbar wäre. Für einen Verkauf oder eine Erbteilung ist deshalb eine eigene Bewertung sinnvoll.

Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?

Eine Marktwertschätzung für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung inklusive Besichtigung erhalten Sie bei uns ab CHF 690.–, eine ausführliche Verkehrswertschätzung mit schriftlichem Gutachten ab CHF 1’800.– (jeweils exkl. MWST). Die genauen Kosten hängen von Objektart, Zweck und Umfang ab. Eine Marktwertschätzung für ein Einfamilienhaus ist weniger aufwendig als eine ausführliche Verkehrswertschätzung für ein Mehrfamilienhaus oder Bauland. In einem kurzen Erstgespräch klären wir, welche Bewertung für Ihre Situation passt, und nennen Ihnen die Kosten vorab.

Quellen und weiterführende Informationen

Wissen, was Ihre Immobilie wert ist

Wir bewerten Einfamilienhäuser, Wohnungen, Bauland und Renditeobjekte im Berner Seeland – nachvollziehbar dokumentiert und persönlich besprochen.

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.