Amtlicher Wert, Versicherungswert, Verkehrswert: Welche Zahl zählt?

Die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer kennen zwei Zahlen zu ihrer Liegenschaft: den amtlichen Wert aus der Steuererklärung und den Versicherungswert auf der Rechnung der Gebäudeversicherung Bern (GVB). Beide stammen von einer Behörde, beide wirken neutral. Und keine davon ist der Verkaufspreis.

Solange es nur um die Steuerrechnung geht, ist das kein Problem. Teuer wird es, wenn eine dieser Zahlen plötzlich für etwas verwendet wird, wofür sie nie gedacht war: für eine Erbteilung, eine Übergabe an die Kinder oder die Preisfindung beim Verkauf.

Kurz erklärt: Der amtliche Wert ist ein Steuerwert des Kantons Bern und liegt bewusst unter dem Marktwert. Der Gebäudeversicherungswert der GVB entspricht den Wiederaufbaukosten des Gebäudes, ohne Land. Der Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Verhältnissen am Markt erzielbar ist. Nur er sagt etwas über den Verkaufspreis aus – und nur er ist bei Erbteilung und Scheidung massgebend.

Was ist der Unterschied zwischen amtlichem Wert, Versicherungswert und Verkehrswert?

• Amtlicher Wert: Steuerlicher Wert, den die Steuerverwaltung des Kantons Bern festlegt. Er ist Grundlage für die Vermögenssteuer und für die Liegenschaftssteuer der Gemeinden. Zusammen mit ihm wird im Kanton Bern der Eigenmietwert festgesetzt.
• Gebäudeversicherungswert (GVB-Wert): Die Kosten, um das Gebäude in gleicher Grösse, gleichem Ausbaustandard, zum gleichen Nutzen und am gleichen Standort wieder aufzubauen. Der Landwert ist nicht enthalten.
• Verkehrswert: Der Preis, der sich am Markt erzielen lässt. Das bernische Steuergesetz definiert ihn als den «unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse» (Art. 54 Abs. 1 StG). Er umfasst Gebäude, Land, Lage und Zustand zusammen.

Die drei Werte beantworten drei verschiedene Fragen: Wie viel Vermögen wird besteuert? Was kostet der Wiederaufbau nach einem Brand? Was bezahlt eine Käuferin heute? Daraus folgt, dass sie nicht ineinander umgerechnet werden können.

Warum liegt der amtliche Wert im Kanton Bern so tief?

Die heutigen amtlichen Werte stammen aus der allgemeinen Neubewertung 2020. Der Grosse Rat hat dafür einen Ziel-Medianwert von 70 Prozent der Verkehrswerte festgelegt. Massgebend waren die Marktverhältnisse der Jahre 2013 bis 2016. Ein Median von 70 Prozent bedeutet zudem, dass rund die Hälfte der Liegenschaften schon damals darunter lag.

Seither hat sich der Markt deutlich bewegt. Allein seit Ende 2019 ist der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik schweizweit um knapp 28 Prozent gestiegen (Indexstand 127,7 Punkte im 2. Quartal 2026, Basis 4. Quartal 2019 = 100). Die Entwicklung im Seeland kann davon abweichen, die Richtung ist aber klar: Das tatsächliche Verhältnis von amtlichem Wert zu Verkehrswert liegt heute in vielen Fällen deutlich unter 70 Prozent.

Aus unserer Praxis: Bei unseren Bewertungen im Seeland sehen wir inzwischen Liegenschaften, deren amtlicher Wert nur noch rund 30 Prozent des Verkehrswerts beträgt, vereinzelt sogar weniger. Das angestrebte Verhältnis von 70 Prozent lässt sich bei stark steigenden Preisen kaum halten. Und wir erleben immer wieder Eigentümer, die den amtlichen Wert oder den Gebäudeversicherungswert für den «ehrlichen» Wert ihrer Liegenschaft halten. Beide Zahlen sind korrekt, aber für einen anderen Zweck gemacht: Der amtliche Wert dient allein den Steuern, der Versicherungswert dem Wiederaufbau nach einem Schaden.

Das Bundesgericht hat den Zielwert von 70 Prozent Ende 2021 zwar als bundesrechtswidrig beurteilt (Urteil 2C_418/2020). Die bereits festgesetzten amtlichen Werte blieben davon aber unberührt. Der Kanton arbeitet an einem neuen Bewertungssystem («NewAB»); eine erste Bewertung danach ist laut Steuerverwaltung frühestens 2028 oder 2029 zu erwarten.

Ein Hinweis zum Eigenmietwert: Nach der Volksabstimmung vom September 2025 hat der Bundesrat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt (Stand: 28.09.2026). Für Vermögenssteuer und Liegenschaftssteuer bleibt der amtliche Wert relevant; die Liegenschaftssteuer darf höchstens 1,5 Promille des amtlichen Werts betragen.

Warum führt der Versicherungswert noch öfter in die Irre?

Der GVB-Wert wird regelmässig an die Baukosten angepasst. Die GVB prüft jedes Jahr die Entwicklung des Berner Index der Wohnbaukosten und passt ihren Index bei Bedarf an. Dadurch wirkt der Versicherungswert besonders aktuell. Das ist er auch – nur für einen anderen Zweck. Die GVB hält selbst fest, dass der Gebäudeversicherungswert unabhängig vom Verkehrs- oder Steuerwert ist.

Zwei vereinfachte Beispiele zeigen, warum:

• Ein Einfamilienhaus von 1975 in Ipsach ist mit 800’000 Franken versichert. Der Verkehrswert liegt bei 1,4 Millionen Franken, weil das Grundstück in Seenähe den Unterschied macht – und das Land steckt im Versicherungswert nicht drin.
• Ein neueres, grosszügig ausgebautes Haus in einer Gemeinde mit schwacher Nachfrage ist höher versichert, als ein Käufer heute bezahlen würde. Die Wiederaufbaukosten sagen nichts darüber, ob jemand genau dieses Haus an genau diesem Ort will.

Der Versicherungswert sagt, was ein Wiederaufbau kostet, nicht was jemand bezahlt. Als Plausibilisierung für den Gebäudeanteil ist er nützlich, als Verkaufspreis nicht.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Den Verkehrswert legt keine Behörde fest, er muss geschätzt werden. Je nach Objekt kommen statistische (hedonische) Modelle mit Vergleichstransaktionen, der Realwert aus Gebäudezeitwert und Landwert, der Ertragswert bei vermieteten Liegenschaften oder eine Kombination davon zum Einsatz. Entscheidend sind eine Besichtigung und die Kenntnis des lokalen Marktes. Worin sich eine Online-Schätzung von einer professionellen Immobilienbewertung unterscheidet, erklären wir im Beitrag Online-Bewertung oder professionelle Bewertung. Wie aus dem Verkehrswert ein Angebotspreis wird, lesen Sie unter Verkaufspreis festlegen.

Wo wird die falsche Zahl teuer?

Am häufigsten bei der Erbteilung. Das Gesetz ist eindeutig: Grundstücke sind den Erben «zum Verkehrswert anzurechnen, der ihnen im Zeitpunkt der Teilung zukommt» (Art. 617 ZGB). Nicht zum amtlichen Wert und nicht zum Versicherungswert. Wer sich in der Familie trotzdem auf eine dieser Zahlen einigt, weil sie schriftlich vorliegt und neutral wirkt, benachteiligt die Geschwister, die ausbezahlt werden. Ein vereinfachtes Beispiel mit drei Kindern:

• Verkehrswert 1’200’000 Franken, amtlicher Wert 700’000 Franken.
• Übernahme zum Verkehrswert: Anteil je Kind 400’000 Franken.
• Übernahme zum amtlichen Wert: Anteil je Kind rund 233’300 Franken.
• Jedes ausbezahlte Kind erhält damit rund 166’700 Franken zu wenig.

Dieselbe Logik gilt in anderen Situationen. Bei einem Erbvorbezug wird nach dem Wert zur Zeit des Erbgangs ausgeglichen (Art. 630 ZGB), mehr dazu im Beitrag Haus an Kinder übergeben. Bei einer Scheidung sind Vermögenswerte in der güterrechtlichen Auseinandersetzung zu ihrem Verkehrswert einzusetzen (Art. 211 ZGB), massgebend ist der Zeitpunkt der Auseinandersetzung (Art. 214 ZGB). Und wer eine Liegenschaft auf Basis des amtlichen Werts zum Verkauf anbietet, verschenkt Geld, bevor die erste Besichtigung stattgefunden hat. Wie Erben mit unterschiedlichen Zielen zu einer Lösung kommen, zeigt unser Beitrag zur Erbengemeinschaft.

Was sollten Eigentümer im Seeland jetzt tun?

Gerade im Seeland ist die Spannweite zwischen den drei Zahlen gross. In den Seegemeinden wie Ipsach, Sutz-Lattrigen oder Twann macht der Landwert einen hohen Anteil aus, entlang der Bahnachse in Lyss, Brügg oder Schüpfen ist die Nachfrage breit, in ländlichen Gemeinden rund um Aarberg kann sie dünner sein. Drei Empfehlungen:

1. Amtlichen Wert und Versicherungswert plausibilisieren: Stimmen Flächen, Baujahr und Ausbaustandard noch? Nach grösseren Umbauten gehört die GVB informiert; sie empfiehlt ohnehin, etwa alle 15 Jahre eine kostenlose Neuschätzung vornehmen zu lassen. Ein neu eröffneter amtlicher Wert kann in der Regel innert 30 Tagen angefochten werden.
2. Vor jeder Teilung oder Übertragung eine unabhängige Verkehrswertschätzung einholen: Sie schafft eine Grundlage, die alle Beteiligten nachvollziehen können.
3. Keine Einigung auf einer Zahl aufbauen, die für einen anderen Zweck gemacht wurde: Das gilt in der Familie genauso wie bei einer Trennung. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie bei Scheidung.

Fazit

Amtlicher Wert, Versicherungswert und Verkehrswert sind drei korrekte Zahlen für drei verschiedene Zwecke. Problematisch wird es erst, wenn man sie verwechselt. Für Verkauf, Erbteilung, Übergabe und Scheidung zählt der Verkehrswert – und der lässt sich weder aus der Steuererklärung noch aus der Versicherungspolice ablesen.

Häufige Fragen

Ist der amtliche Wert der Verkaufspreis?

Nein. Der amtliche Wert ist ein Steuerwert und liegt im Kanton Bern bewusst unter dem Marktwert. Er beruht auf den Marktverhältnissen der Jahre 2013 bis 2016 und sagt deshalb wenig über den heute erzielbaren Preis aus.

Wie viel Prozent des Verkehrswerts beträgt der amtliche Wert?

Für die allgemeine Neubewertung 2020 hat der Grosse Rat einen Ziel-Median von 70 Prozent der Verkehrswerte festgelegt, gemessen an den Jahren 2013 bis 2016. Weil die Preise seither gestiegen sind, liegt das tatsächliche Verhältnis heute in vielen Fällen deutlich darunter – in unserer Praxis teils bei nur noch rund einem Drittel. Im Einzelfall kann es stark abweichen.

Was sagt der Gebäudeversicherungswert der GVB aus?

Er entspricht den Kosten, um das Gebäude in gleicher Grösse und gleichem Standard wieder aufzubauen. Das Land ist nicht enthalten, Lage und Nachfrage spielen keine Rolle. Er kann deshalb deutlich unter oder über dem Verkehrswert liegen.

Welcher Wert gilt bei einer Erbteilung?

Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet (Art. 617 ZGB). Können sich die Erben nicht einigen, schätzen amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB). Eine frühzeitige, unabhängige Verkehrswertschätzung vermeidet diesen Schritt oft.

Wann wird der amtliche Wert im Kanton Bern neu festgelegt?

Flächendeckend bei einer allgemeinen Neubewertung, zuletzt 2020. Der Kanton entwickelt derzeit ein neues Bewertungssystem; eine erste Bewertung danach ist frühestens 2028 oder 2029 zu erwarten. Änderungen an einzelnen Grundstücken, etwa nach einem Umbau, werden laufend nachbewertet.

Quellen und weiterführende Informationen

• Allgemeine Neubewertung 2020 – Steuerverwaltung Kanton Bern
• Neues amtliches Bewertungssystem «NewAB» – TaxInfo Kanton Bern
• Versicherungswert – Gebäudeversicherung Bern (GVB)
• Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 211, 617, 630 – fedlex.admin.ch
• Wohnimmobilienpreisindex 2. Quartal 2026 – Bundesamt für Statistik
• Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 – Eidgenössische Steuerverwaltung

Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.