Haus an Kinder übergeben: Was Eltern beim Erbvorbezug regeln müssen

«Das Haus bleibt in der Familie.» Kaum ein Satz ist bei einer Übergabe besser gemeint, und kaum einer steht später so oft am Anfang eines Familienstreits. Der Grund liegt selten im Haus selbst. Die Übergabe wird sorgfältig organisiert, der Wert hingegen nicht.

Das Muster ist immer ähnlich: Die Eltern übertragen die Liegenschaft an eines ihrer Kinder, zu einem «familienfreundlichen» Preis und mit einem Wohnrecht für sich selbst. Jahre später, beim Erbgang, rechnen die Geschwister nach. Ab dann geht es nicht mehr um ein Haus, sondern um Gerechtigkeit.

Kurz erklärt: Wer ein Haus ganz oder teilweise unentgeltlich an ein Kind überträgt, macht in der Regel einen Erbvorbezug. Dieser ist unter den Nachkommen grundsätzlich ausgleichungspflichtig, und zwar zum Wert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht zum Wert bei der Übergabe (Art. 626 und 630 ZGB). Anrechnungswert, Wohnrecht oder Nutzniessung sowie die steuerlichen Folgen sollten deshalb vor der Beurkundung schriftlich geklärt sein – idealerweise mit allen Kindern am Tisch.

Was ist ein Erbvorbezug – und warum muss er ausgeglichen werden?

Das Zivilgesetzbuch geht davon aus, dass Eltern ihre Kinder gleich behandeln wollen. Was sie einem Nachkommen zu Lebzeiten «durch Vermögensabtretung» zuwenden, steht deshalb unter der Ausgleichungspflicht, sofern die Eltern nicht ausdrücklich das Gegenteil verfügen (Art. 626 Abs. 2 ZGB). Beim Erbgang wird der Vorbezug rechnerisch in den Nachlass zurückgeholt und dem Kind an seinen Erbteil angerechnet.

Das gilt nicht nur für eine reine Schenkung. Auch wenn das Kind einen Preis bezahlt, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt, handelt es sich rechtlich um eine sogenannte gemischte Schenkung. Die Differenz zwischen Verkehrswert und bezahltem Preis ist der geschenkte Teil – und genau dieser Teil wird später ausgeglichen.

Eltern können ein Kind von der Ausgleichung befreien, aber nicht grenzenlos: Die Ansprüche der Geschwister auf Herabsetzung bleiben vorbehalten (Art. 628 Abs. 2 ZGB). Seit dem 1. Januar 2023 beträgt der Pflichtteil von Nachkommen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs. Eine Befreiung schafft Spielraum, hebt den Schutz der übrigen Kinder aber nicht auf.

Warum zählt der Wert beim Erbgang und nicht bei der Übergabe?

Hier liegt der Punkt, den viele Familien unterschätzen. Art. 630 Abs. 1 ZGB hält fest: «Die Ausgleichung erfolgt nach dem Werte der Zuwendungen zur Zeit des Erbganges». Zwischen Übergabe und Erbgang liegen oft zwanzig Jahre, in denen sich der Wert einer Liegenschaft im Seeland erheblich verändern kann.

Bei einer gemischten Schenkung rechnet die Praxis nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts in der Regel mit einer Quote: Massgebend ist der Anteil, den der geschenkte Teil bei der Übergabe am Gesamtwert hatte. Dieser Anteil wird auf den Wert beim Erbgang angewendet. Ein vereinfachtes Beispiel:

• Der Sohn übernimmt 2019 das Elternhaus für 750’000 Franken. Der Verkehrswert liegt damals bei rund 900’000 Franken.
• Geschenkter Teil: 150’000 von 900’000 Franken, also ein Sechstel.
• Beim Erbgang 2035 ist die Liegenschaft 1’300’000 Franken wert.
• Auszugleichen ist ein Sechstel davon, also rund 216’700 Franken – nicht die 150’000 Franken von damals.

Was das übernehmende Kind selbst investiert hat, etwa in eine neue Heizung oder ein saniertes Dach, wird unter den Erben separat berücksichtigt (Art. 630 Abs. 2 ZGB). Das funktioniert nur mit Belegen – Rechnungen gehören deshalb über Jahrzehnte aufbewahrt.

Aus unserer Praxis: Übergaben an Kinder begleiten wir im Seeland regelmässig, und sie gehören zu den heikelsten Situationen überhaupt. Unser Rat: Übergeben Sie die Liegenschaft zum Marktwert oder mit einem moderaten Abschlag. Ein «Geschwisterrabatt» von rund 10 Prozent ist nach unserer Erfahrung im Kanton Bern verbreitet. Entscheidend ist, dass die übrigen Geschwister diesen Preis ausdrücklich akzeptieren und festgehalten wird, dass die Übergabe damit für sie erledigt ist – am sichersten in einem öffentlich beurkundeten Erbvertrag, den alle unterzeichnen. Sonst kann der Abschlag beim Erbgang wieder zur Diskussion stehen. Beachten Sie zudem: Auch ein Abschlag von 10 Prozent ist rechtlich eine gemischte Schenkung, mit den steuerlichen Folgen, die wir weiter unten beschreiben.

Wohnrecht oder Nutzniessung – was ist der Unterschied?

Wer nach der Übergabe im Haus bleiben will, hat zwei oft verwechselte Instrumente:

• Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB): Die Befugnis, im Haus oder in einem Teil davon zu wohnen. Es ist unübertragbar und unvererblich; vermieten können die Berechtigten die Wohnung also nicht. Steht ihnen ein ausschliessliches Wohnrecht zu, tragen sie die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts (Art. 778 ZGB).
• Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB): Der volle Genuss der Liegenschaft. Die Ausübung kann einem anderen überlassen werden, die Berechtigten dürfen also vermieten (Art. 758 ZGB). Dafür tragen sie den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen sowie Steuern und Abgaben (Art. 765 ZGB) und in der Regel die Versicherungsprämien (Art. 767 ZGB).

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und belasten die Liegenschaft. Wie stark, hängt vor allem vom Mietwert und vom Alter der Berechtigten ab. Eine stark vereinfachte Modellrechnung: Bei einem Mietwert von 30’000 Franken pro Jahr, einer angenommenen Restdauer von 15 Jahren und einem Diskontsatz von 2,5 Prozent ergibt sich ein Barwert von rund 370’000 Franken. Bei zehn Jahren Restdauer sind es noch rund 260’000 Franken. Um diesen Betrag ist das Haus für das Kind bei der Übergabe weniger wert.

Wie ein solches Recht bei der späteren Ausgleichung berücksichtigt wird, ist rechtlich nicht trivial, weil es meist mit dem Tod der Eltern erlischt. Der Vertrag sollte deshalb festhalten, mit welchem Wert gerechnet wurde – und beim Wohnrecht auch, wer Hypothekarzinsen, Versicherung und grössere Reparaturen bezahlt. Das Gesetz regelt dort nur den gewöhnlichen Unterhalt.

Was gilt steuerlich bei einer Übergabe im Kanton Bern?

Ob das Elternhaus in Lyss, Aarberg, Täuffelen oder Schüpfen steht: Die steuerlichen Regeln sind im ganzen Kanton Bern dieselben. Die wichtigsten Punkte im Überblick (Stand: 28.09.2026):

• Schenkungssteuer: Schenkungen und Erbschaften an Nachkommen sind im Kanton Bern steuerfrei.
• Handänderungssteuer: Der Erwerb durch Nachkommen ist nach dem bernischen Handänderungssteuergesetz von der Steuer ausgenommen.
• Grundstückgewinnsteuer: Bei Erbvorbezug und Schenkung wird sie aufgeschoben, nicht erlassen (Art. 131 StG). Verkauft das Kind später, gilt als Erwerbspreis grundsätzlich der amtliche Wert im Zeitpunkt der Übertragung oder, falls höher, die Anlagekosten der Eltern (Art. 140 Bst. a StG). Die Besitzesdauer der Eltern läuft weiter (Art. 144 Abs. 2 StG).

Weil der amtliche Wert in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt, übernimmt das Kind damit einen Teil des Wertzuwachses, der wirtschaftlich noch in der Elterngeneration entstanden ist. Warum diese Lücke so gross ist, erklären wir im Beitrag Amtlicher Wert, Versicherungswert, Verkehrswert.

Heikel wird es, wenn das Kind einen Preis bezahlt. Nach einem Bundesgerichtsurteil vom 22. Dezember 2025 (9C_271/2025) hat die Berner Steuerverwaltung ihre Praxis angepasst: Bei einer gemischten Schenkung gibt es den Aufschub nur, wenn die Gegenleistung höchstens dem amtlichen Wert entspricht; auch übernommene Hypotheken zählen als Gegenleistung. Liegt der Preis darüber – im Beispiel oben gut möglich –, wird die Grundstückgewinnsteuer bei den Eltern fällig. Lassen Sie das vor der Beurkundung von der Steuerverwaltung oder einer Treuhänderin prüfen.

Oft übersehen: Sind die Eltern später auf Ergänzungsleistungen angewiesen, etwa nach einem Heimeintritt, wird Vermögen angerechnet, auf das sie verzichtet haben. Eine Übergabe unter dem Verkehrswert kann dort nachwirken.

Kann das übernehmende Kind die Liegenschaft tragen?

Eine Übergabe ist nur dann eine gute Lösung, wenn sie auch in zwanzig Jahren noch funktioniert. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz deutlich über dem Marktzins, dazu mit Unterhalt und Amortisation. Was heute dank Elternbeitrag bezahlbar wirkt, kann bei der nächsten Hypothekarerneuerung eng werden. Wie Banken rechnen, zeigt unser Beitrag zur Tragbarkeit; im Einzelfall hilft eine Finanzierungsberatung.

Welche Fragen sollten vor dem Notariatstermin geklärt sein?

1. Steht der Anrechnungswert schriftlich fest – gestützt auf eine neutrale Bewertung und nicht auf eine Zahl, die für einen anderen Zweck gemacht wurde?
2. Sitzen alle Kinder am Tisch, bevor unterschrieben wird?
3. Wohnrecht oder Nutzniessung – und wer zahlt Unterhalt, Zinsen und Versicherung?
4. Kann das übernehmende Kind die Liegenschaft langfristig tragen, auch ohne Beitrag der Eltern?

Verbindlich geregelt werden Anrechnungswert und Ausgleichung häufig in einem Erbvertrag, den alle Kinder mitunterzeichnen; er braucht die Form der öffentlichen Beurkundung (Art. 512 ZGB). Für die Ausgestaltung ist das Notariat zuständig, die Bewertungsgrundlage liefert eine nachvollziehbare Verkehrswertschätzung.

Fazit

Eine Übergabe an die Kinder kann eine sehr gute Lösung sein. Sie scheitert selten am Willen, sondern an einer ungeklärten Zahl. Wer den Verkehrswert dokumentiert, Wohnrecht oder Nutzniessung sauber regelt, die Steuerfolgen vorab prüfen lässt und alle Kinder einbezieht, schützt den Familienfrieden. Zur Situation nach dem Erbgang: Immobilie geerbt.

Häufige Fragen

Muss ein Erbvorbezug immer ausgeglichen werden?

Unter Nachkommen grundsätzlich ja, sofern die Eltern nicht ausdrücklich davon befreien (Art. 626 Abs. 2 ZGB). Auch bei einer Befreiung bleiben die Pflichtteile der Geschwister geschützt; seit 2023 beträgt der Pflichtteil von Nachkommen die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs.

Zu welchem Wert wird ein Erbvorbezug angerechnet?

Massgebend ist der Wert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht bei der Übergabe (Art. 630 ZGB). Bei einer Übergabe unter dem Verkehrswert wird in der Regel der damalige Schenkungsanteil als Quote auf den Wert beim Erbgang angewendet. Belegte Investitionen des Kindes werden separat berücksichtigt.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?

Das Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen, ist unübertragbar und darf nicht vermietet werden. Die Nutzniessung gibt den vollen Genuss einschliesslich Vermietung; dafür trägt die berechtigte Person unter anderem Unterhalt, Hypothekarzinsen und Steuern. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und senken den Wert für den Eigentümer.

Fällt bei einer Übergabe an Kinder im Kanton Bern Grundstückgewinnsteuer an?

Bei Erbvorbezug und Schenkung wird sie in der Regel aufgeschoben, nicht erlassen; beim späteren Verkauf durch das Kind wird sie fällig. Bezahlt das Kind einen Preis über dem amtlichen Wert, entfällt der Aufschub nach der aktuellen Berner Praxis. Die verbindliche Beurteilung liegt bei der Steuerverwaltung.

Braucht es für die Übergabe eine Verkehrswertschätzung?

Vorgeschrieben ist sie nicht, aber sie macht den geschenkten Teil und die spätere Ausgleichung nachvollziehbar. Amtlicher Wert und Gebäudeversicherungswert eignen sich dafür nicht, weil sie für andere Zwecke ermittelt werden.

Quellen und weiterführende Informationen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 626 ff., 745 ff., 776 ff. – fedlex.admin.ch
• Wer wie viel erbt – ch.ch
• Merkblatt Unentgeltliche Handänderungen – Steuerverwaltung Kanton Bern
• Gemischte Schenkungen: neue Praxis – TaxInfo Kanton Bern
• Erbschaft und Schenkung – Steuerverwaltung Kanton Bern
• Merkblatt 5.01 Ergänzungsleistungen – ahv-iv.ch

Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.