Rechner Eigenmietwert
Eigenmietwert-Rechner: Gewinne oder verliere ich ab 2029?
Ab dem Steuerjahr 2029 fällt der Eigenmietwert auf dem selbst bewohnten Eigenheim weg. Gleichzeitig entfallen der Abzug für den Unterhalt und weitgehend der Abzug der Hypothekarzinsen. Ob Sie dabei gewinnen oder verlieren, hängt vor allem von Ihrer Hypothek ab. Der Rechner zeigt es mit vier Angaben aus Ihrer letzten Steuerveranlagung, für alle Kantone. Sie überlegen, ob das Haus noch zu Ihnen passt? Eine erste Preisspanne liefert unsere kostenlose Online-Ersteinschätzung.
Beispiel
Ehepaar in Lyss: Was ändert sich ab 2029?
Ein Ehepaar wohnt in Lyss im eigenen Einfamilienhaus, gebaut vor über zehn Jahren. Gemäss Steuerveranlagung beträgt der Eigenmietwert 18’000 CHF. Die Hypothek liegt bei 600’000 CHF zu durchschnittlich 1,8 Prozent, für den Unterhalt zieht das Paar die Pauschale von 20 Prozent ab. Der Grenzsteuersatz liegt bei rund 30 Prozent.
| CHF pro Jahr | Betrag |
|---|---|
| Eigenmietwert | 18’000 |
| Abzug Hypothekarzinsen (1,8 % von 600’000) | –10’800 |
| Abzug Unterhalt (Pauschale 20 %) | –3’600 |
| Eigenheim im steuerbaren Einkommen heute | 3’600 |
| Ab 2029: Eigenmietwert und Abzüge | 0 |
| Weniger Steuer pro Jahr (30 % von 3’600) | rund 1’080 |
Mit einer Hypothek von 1,2 Millionen sieht es anders aus: Die Zinsen von 21’600 CHF und der Unterhaltsabzug übersteigen den Eigenmietwert heute um 7’200 CHF. Dieser Abzug fällt weg, die Steuer steigt ab 2029 um rund 2’160 CHF pro Jahr. Steht eine Sanierung für 60’000 CHF an, spart das Paar bei 30 Prozent Grenzsteuersatz einmalig rund 18’000 CHF, wenn die Arbeiten bis Ende 2028 ausgeführt und abgezogen werden.
Modellrechnung mit dem Grenzsteuersatz, ohne Progression und kantonale Besonderheiten. Keine Steuerberatung.
Vor 2029
Drei Fragen, die Sie bis Ende 2028 klären sollten
Steht eine Sanierung an? Werterhaltender Unterhalt am selbst bewohnten Eigenheim ist bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Wer Dach, Heizung oder Bad ohnehin erneuern muss, plant das besser vorher. Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen können die Kantone befristet beibehalten; der Kanton Bern schlägt in seiner Vernehmlassungsvorlage vom Oktober 2026 vor, sie bis 2050 zuzulassen.
Passt die Hypothek noch? Ohne Zinsabzug wird jeder Franken Hypothek netto teurer. Ob Amortisieren sinnvoll ist, hängt von Liquidität, Laufzeit der Festhypothek und Tragbarkeit im Alter ab. Das klären Sie mit Ihrer Bank und Ihrer Treuhandstelle.
Passt das Haus noch zu Ihnen? Der Systemwechsel ist für viele ein Anlass, die Wohnsituation grundsätzlich anzuschauen: behalten, an die Kinder übergeben, vermieten oder verkaufen. Im kostenlosen Erstgespräch zeigen wir Ihnen die Optionen.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zur Abschaffung des Eigenmietwerts
Ab wann fällt der Eigenmietwert weg?
Ab dem Steuerjahr 2029. Das Stimmvolk hat der Reform am 28. September 2025 zugestimmt, der Bundesrat hat sie am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System mit Eigenmietwert und Abzügen für Zinsen und Unterhalt.
Gewinne oder verliere ich mit der Abschaffung?
Wer eine kleine Hypothek hat, gewinnt meist: Der Eigenmietwert fällt weg, und die verlorenen Abzüge sind klein. Wer hoch verschuldet ist oder viel Unterhalt abzieht, verliert eher, weil ab 2029 auch Hypothekarzinsen und Unterhalt beim selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr abziehbar sind. Steigen die Zinsen, wird der fehlende Zinsabzug teurer. Der Rechner zeigt Ihre Situation mit vier Angaben.
Kann ich die Hypothekarzinsen ab 2029 noch abziehen?
Für das selbst bewohnte Eigenheim grundsätzlich nicht mehr. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis abziehbar, in dem Sie vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzen. Wer ab 2029 erstmals ein selbst bewohntes Eigenheim kauft, darf zehn Jahre lang einen Teil der Zinsen abziehen, bei der Bundessteuer im ersten Jahr bis 10’000 CHF (Ehepaare) bzw. 5’000 CHF, danach jedes Jahr 1’000 bzw. 500 CHF weniger. Die Kantone setzen den Abzug für ihre Steuern bis 2029 um.
Lohnt es sich, vor 2029 noch zu sanieren?
Oft ja, wenn die Arbeiten ohnehin anstehen. Werterhaltender Unterhalt wie neue Fenster, eine neue Heizung oder ein neues Bad ist bis und mit Steuerjahr 2028 vom Einkommen abziehbar, danach beim selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent spart eine Sanierung für 60’000 CHF so rund 18’000 CHF Steuern; grosse Beträge auf zwei Steuerjahre zu verteilen, kann zusätzlich helfen. Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen dürfen die Kantone befristet beibehalten. Der Kanton Bern schlägt in seiner Vernehmlassungsvorlage vom Oktober 2026 vor, sie bis 2050 zuzulassen; beschlossen ist das noch nicht.
Soll ich meine Hypothek vor 2029 amortisieren?
Das prüfen viele, weil mit dem Wegfall des Zinsabzugs jede Hypothek netto etwas teurer wird. Amortisieren senkt die Zinskosten, bindet aber Geld im Haus, das später schwer verfügbar ist, und eine Festhypothek lässt sich vor Ablauf meist nur gegen Entschädigung zurückzahlen. Einzahlungen in die Säule 3a bleiben abziehbar, die indirekte Amortisation bleibt deshalb steuerlich interessant. Entscheiden Sie mit Blick auf Liquidität und Tragbarkeit im Alter, nicht nur auf die Steuer.
Gilt die Abschaffung auch für Ferienwohnungen und vermietete Liegenschaften?
Für selbst genutzte Zweitwohnungen ja: Auch dort fällt der Eigenmietwert weg. Dafür dürfen die Kantone neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften erheben. Für vermietete Liegenschaften ändert sich nichts: Die Mieterträge bleiben steuerbar, Unterhalt und anteilige Schuldzinsen bleiben abziehbar.
Grundlagen und Quellen des Rechners
- Systemwechsel: Reform der Wohneigentumsbesteuerung, vom Stimmvolk am 28. September 2025 angenommen und vom Bundesrat am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und Schuldzinsabzug für das selbst bewohnte Eigenheim fallen weg; Schuldzinsen bleiben im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar: Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026.
- Ersterwerberabzug: Bundessteuer im ersten Jahr bis 10’000 CHF (Ehepaare) bzw. 5’000 CHF, danach jedes Jahr 10 Prozent weniger, während zehn Jahren, höchstens die effektiven Zinsen: HEV Schweiz, Fragen und Antworten zum Systemwechsel. Die Kantone regeln den Abzug für ihre Steuern selbst; der Rechner rechnet mit den Beträgen des Bundes.
- Unterhaltspauschale heute: in Prozent des Eigenmietwerts für Gebäude bis bzw. über zehn Jahre, je Kanton gemäss Steuermäppchen der Eidgenössischen Steuerverwaltung; Kanton Bern 10 bzw. 20 Prozent, Bund 10 bzw. 20 Prozent.
- Kanton Bern: Die Umsetzung erfolgt mit der Steuergesetzrevision 2029. Der Regierungsrat hat sie am 16. Oktober 2026 in die Vernehmlassung gegeben (bis 15. Januar 2027); vorgesehen ist unter anderem, Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bis 2050 beizubehalten. Beschlossen ist das noch nicht.
- Rechnung: Eigenheim im steuerbaren Einkommen heute = Eigenmietwert minus Hypothekarzinsen minus Unterhalt; ab 2029 null bzw. minus Ersterwerberabzug. Die Steuerwirkung ist die Differenz mal Grenzsteuersatz. Nicht berücksichtigt: Progression, vermietete Liegenschaften, kantonale Energieabzüge, Vermögenssteuer.
Stand: Oktober 2026. Modellrechnung, keine Steuerberatung. Ihre Eingaben werden zur Berechnung an unseren Server in der Schweiz übermittelt und weder gespeichert noch ausgewertet.
Ihr Eigenheim nach 2029: behalten, übergeben oder verkaufen?
Der Rechner zeigt die Steuerwirkung. Was Ihr Haus heute wert ist und welche Option zu Ihrer Lebenssituation passt, besprechen wir gerne persönlich, im Seeland und in der Region Bern Nord.
Lieber per E-Mail? Schreiben Sie uns an info@schaerer-immo.ch.