Immobilienmakler Fraubrunnen
Immobilienmakler für Fraubrunnen, Grafenried und Umgebung
Wir verkaufen und bewerten Häuser, Wohnungen und Bauernhäuser in allen acht Ortsteilen der Gemeinde Fraubrunnen. Persönlich, mit Erfahrung aus dem Seeland und aus dem Norden von Bern.
★ 5,0 aus 50+ Google-Bewertungen · 100+ vermittelte Immobilien · SIV-Mitglied
Kurz erklärt: Die Schärer Immobilien AG aus Lyss verkauft und bewertet Häuser und Wohnungen in der Gemeinde Fraubrunnen: in Fraubrunnen, Grafenried, Büren zum Hof, Schalunen, Limpach, Mülchi, Etzelkofen und Zauggenried. Eine Marktwertschätzung für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Besichtigung kostet ab CHF 690.– (exkl. MWST). Für Mehrfamilienhäuser und Bauland erstellen wir eine ausführliche Verkehrswertschätzung ab CHF 1’800.– (exkl. MWST).
Wohnen in der Gemeinde Fraubrunnen
Klosterdorf an der Bahn, Dörfer im Grünen
Fraubrunnen, Grafenried, Büren zum Hof und Schalunen liegen an der Bahnlinie zwischen Bern und Solothurn. Ab Fraubrunnen ist man mit dem RegioExpress in 20 Minuten in Bern, ab Grafenried mit der S-Bahn in 22 Minuten. Limpach und Mülchi im Limpachtal sind per Bus mit dem Bahnhof Bätterkinden und mit Lyss verbunden, Etzelkofen mit Jegenstorf und Zauggenried mit Fraubrunnen und Burgdorf.
Wer hier kauft, sucht meist Platz und Ruhe und nimmt dafür je nach Ortsteil einen längeren Arbeitsweg in Kauf. Das Angebot reicht von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Fraubrunnen und Grafenried bis zu alten Bauernhäusern und Riegelbauten in den Dörfern.
Gemeinde Fraubrunnen auf einen Blick
- Gemeinde Fraubrunnen mit acht Ortsteilen: rund 5’600 Einwohnerinnen und Einwohner, davon rund 1’800 im Dorf Fraubrunnen; Gemeindegebiet 32 km²
- Reisezeit mit dem öffentlichen Verkehr nach Bern: ab Fraubrunnen 20 Minuten (RegioExpress), ab Grafenried 22 Minuten, ab Büren zum Hof 26 und ab Schalunen 28 Minuten (S-Bahn), ab Etzelkofen, Zauggenried, Limpach und Mülchi rund 33 bis 38 Minuten mit Bus und Umsteigen
- Steueranlage 2026: 1,75, Liegenschaftssteuer 1,0 Promille
Quellen: Gemeinde Fraubrunnen (Einwohner am 1. Januar 2026, Zahlen und Fakten), Fahrplan RBS (November 2026), Kanton Bern (Steueranlagen 2026, natürliche Personen); Titelbild: Fraubrunnen, Hadi, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons (zugeschnitten)
Wussten Sie?
- 1246 stifteten die Grafen von Kyburg hier ein Zisterzienserinnenkloster, «Fons beatae Mariae». Der Ort hiess bis dahin Mülinen, der Name «Frouwenbrunnen» ist ab 1267 belegt. Nach der Reformation wurde das Kloster 1528 aufgehoben und zum Sitz der bernischen Landvogtei.
- Denkmäler in Büren zum Hof erinnern an den Guglerkrieg von 1375 und an das Jahr 1798. Am 5. März 1798 unterlagen die Berner bei Fraubrunnen den französischen Truppen; auf dem Tafelenfeld fiel auch Landweibel Niklaus von Zauggenried.
- Büren zum Hof führte 1923 als erste bernische Gemeinde eine Güterzusammenlegung durch.
- Am 1. September 1773 zerstörte ein Grossbrand das Dorf Mülchi, nur drei Häuser blieben stehen. Das heutige Dorfbild entstand danach.
- Im Fraubrunnenmoos brütet die zweitgrösste Kiebitzkolonie der Schweiz.
- Gottfried Kunz, 1859 in Zauggenried geboren, gründete unter anderem die Gornergrat-Bahn.
Ortsteile
Die acht Ortsteile im Überblick
Ein Zentrum mit Schulen und Bahnhof, drei weitere Dörfer an der Bahn und vier Bauerndörfer rundherum.
Fraubrunnen
Zentrum der Gemeinde mit rund 1’800 Einwohnern, Bahnhof mit RegioExpress nach Bern, Schulen vom Kindergarten bis zur Sekundarstufe, Einkauf und Badi im Moos. Prägend sind das ehemalige Kloster und das Schloss.
Grafenried
S-Bahn-Halt an der Linie Bern–Solothurn, Kirche mit Kern aus dem 8. Jahrhundert und ein Ortskern von nationaler Bedeutung. Im Süden, Westen und Norden grenzt Wald an das Dorf.
Büren zum Hof und Schalunen
Beide Dörfer haben eine eigene S-Bahn-Haltestelle. Schalunen ist seit 1970 stark gewachsen, mit Einfamilienhausquartieren rund um den alten Dorfkern mit Riegelbauten. Büren zum Hof liegt mitten in offenem Ackerland.
Limpach, Mülchi, Etzelkofen, Zauggenried
Ländliche Dörfer mit vielen Bauernhäusern. Limpach und Mülchi liegen im Limpachtal, mit Bus nach Bätterkinden und Lyss. Etzelkofen hat Bus nach Jegenstorf, Zauggenried liegt nahe der Autobahnausfahrt Kirchberg.
Worauf es ankommt
Worauf es beim Immobilienverkauf in Fraubrunnen ankommt
Lage und Arbeitsweg
- Fraubrunnen und Grafenried: Käufer rechnen mit dem Arbeitsweg. Wie weit es zu Fuss zum Bahnhof ist, wie nah Schule und Einkauf liegen und ob das Haus ruhig oder an einer Verkehrsachse steht, gehört in jede Verkaufsdokumentation.
- Büren zum Hof und Schalunen: Die S-Bahn-Haltestelle im Dorf ist ein Argument, das wir in der Vermarktung nutzen. Die Wege zu Schule und Einkauf beschreiben wir konkret.
- Limpach, Mülchi, Etzelkofen, Zauggenried: Wer hier kauft, fährt meist mit dem Auto oder mit Bus und Bahn. Wir beschreiben den Weg ab Haustür, nicht nur die Bahnfahrzeit ab Fraubrunnen. Aussicht, Besonnung und Ruhe sind hier oft die stärksten Argumente.
- Steuern offen ansprechen: Die Steueranlage von 1,75 ist höher als etwa in Jegenstorf oder Zollikofen. Käufer rechnen das mit; Lage, Platz und Preis müssen es aufwiegen. Wir zeigen das in der Bewertung offen.
Bauernhaus und Wohnungswechsel
- Erst die neue Wohnung, dann der Verkauf: Viele Eigentümer verkaufen ihr Haus erst, wenn das neue Zuhause gefunden ist. Auf Wunsch suchen wir zuerst die passende Wohnung und stimmen den Hausverkauf darauf ab, damit Sie nicht doppelt finanzieren oder unter Zeitdruck umziehen müssen.
- Bauernhäuser: zuerst die Grundlagen. In Limpach, Mülchi, Etzelkofen und Zauggenried stehen viele alte Bauernhäuser. Vor dem Verkauf klären wir die Zone, ob das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gilt, was umgebaut werden darf und ob ein Wohnrecht besteht.
Beispiele aus der Nachbarschaft
- Moosseedorf, Tannackerstrasse: Doppeleinfamilienhaus – verkauft (2025)
- Münchenbuchsee: Eigentumswohnung – diskret (offmarket) verkauft (2024)
- Bäriswil, Moosseedorf, Urtenen-Schönbühl: Bewertungen sowie Beratungen und Finanzierungsberatungen
Mehr zu unserer Arbeit im Norden von Bern finden Sie auf den Seiten Jegenstorf, Iffwil, Mattstetten und Zuzwil sowie Zollikofen, Münchenbuchsee und Moosseedorf.
Verkaufen in der Gemeinde Fraubrunnen
Haus oder Wohnung in Fraubrunnen verkaufen
Ob Einfamilienhaus in Grafenried, Bauernhaus in Limpach oder Wohnung in Fraubrunnen: Wir legen den Preis auf Basis einer Bewertung vor Ort fest und zeigen in der Dokumentation, was das Objekt ausmacht – auch die Punkte, die Käufer kritisch anschauen.
Haus verkaufen in Fraubrunnen und Umgebung
Den Preis bestimmen vor allem die Lage zur Bahn, Lärm von Bahn oder Strasse, das Grundstück, der Zustand und Ausbaureserven. Bei Bauernhäusern kommen Zone, BGBB und Umbaumöglichkeiten dazu. Für Mehrfamilienhäuser und Bauland erstellen wir eine ausführliche Verkehrswertschätzung. Was nach Grundstückgewinnsteuer und Hypothek bleibt, rechnen Sie mit unserem Nettoerlös-Rechner für den Kanton Bern aus.
Wohnung verkaufen in Fraubrunnen
Halten Sie Begründungsakt, Reglement, Stand des Erneuerungsfonds und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung bereit. Käufer und Banken fragen danach, und vollständige Unterlagen verkürzen den Verkauf. Auf Wunsch verkaufen wir diskret, ohne öffentliches Inserat.
Bevor Sie inserieren, lohnt sich eine Bewertung vor Ort; auf dieser Basis planen wir den Verkauf Ihrer Immobilie öffentlich oder diskret.
Bewertung
Einfamilienhaus, Wohnung, Bauernhaus: was den Wert bestimmt
Lage, Lärm, Besonnung, Zustand und Ausbaureserven bestimmen den Wert, bei Bauernhäusern auch Zone und Nutzungsmöglichkeiten. Online-Rechner geben nur eine grobe Spanne.
Wir bewerten Ihre Liegenschaft vor Ort und nach anerkannten Methoden. Noah Schärer ist Mitglied im Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband (SIV) und hat ein CAS Immobilienbewertung. Für Mehrfamilienhäuser und Bauland erstellen wir ausführliche Verkehrswertschätzungen.
Unsere Leistungen in der Gemeinde Fraubrunnen
Immobilienmakler Fraubrunnen: Verkauf, Bewertung, Beratung
- Haus oder Wohnung verkaufen – Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Bauernhäuser, Mehrfamilienhäuser und Bauland in der Gemeinde Fraubrunnen – öffentlich oder diskret vermarktet
- Immobilienbewertung – Marktwertschätzung ab CHF 690.–, Verkehrswertschätzung ab CHF 1’800.– (exkl. MWST)
- Online-Ersteinschätzung – erste Preisspanne für Haus oder Wohnung, in wenigen Minuten
- Wohnungssuche vor dem Verkauf – wir suchen zuerst Ihr neues Zuhause, auch über Suchprofile und unser Netzwerk
- Immobilienberatung – bei Erbschaft, Scheidung, Nachfolge oder strategischen Fragen
- Finanzierung – Tragbarkeit, Kauf und Hypothekarverlängerung mit regionalem Bankennetzwerk
Online-Ersteinschätzung
Was ist Ihre Liegenschaft in Fraubrunnen und Umgebung wert?
Eine erste Preisspanne für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erhalten Sie hier in wenigen Minuten. Die Online-Ersteinschätzung beruht auf Ihren Angaben und auf Marktdaten. Zustand, Ausbau und die genaue Lage im Quartier sieht das Modell nur teilweise. Sie ersetzt deshalb keine Bewertung mit Besichtigung.
Für Ihren Verkaufsentscheid schätzen wir Ihre Liegenschaft vor Ort: Marktwertschätzung ab CHF 690.– (exkl. MWST), bei einem Verkauf mit uns angerechnet. Mehr dazu unter Immobilienbewertung. Fragen zum Ergebnis? Rufen Sie uns an: 032 387 20 00.
Steuern
Steuern beim Besitzen und Verkaufen in Fraubrunnen
Was beim Besitz und beim Verkauf einer Liegenschaft an Steuern anfällt, hängt auch von der Gemeinde ab. In allen acht Ortsteilen gelten dieselben Sätze. Die wichtigsten Zahlen für 2026, zum Vergleich mit Jegenstorf:
| Gemeinde | Steueranlage 2026 | Liegenschaftssteuer | Grundstückgewinnsteuer im Beispiel* |
|---|---|---|---|
| Fraubrunnen | 1,75 | 1,0 ‰ | CHF 36’000 |
| Jegenstorf (Vergleich) | 1,53 | 1,0 ‰ | CHF 34’300 |
Steueranlage: der Multiplikator der Gemeinde auf die einfache Steuer. Dazu kommt die Anlage des Kantons von 2,975. Sie gilt für die Einkommens- und Vermögenssteuer und auch für die Grundstückgewinnsteuer.
Liegenschaftssteuer: jährlich in Promille des amtlichen Werts, höchstens 1,5 Promille. Bei einem amtlichen Wert von 500’000 Franken und 1,0 Promille sind das 500 Franken im Jahr.
*Grundstückgewinnsteuer im Beispiel: Gewinn von 200’000 Franken nach Abzug von Kaufpreis, wertvermehrenden Investitionen und Verkaufskosten, nach 20 Jahren Besitz. Der steuerbare Gewinn sinkt dadurch um 40 Prozent. Ohne Kirchensteuer, gerundet. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner, was nach dem Verkauf bleibt, mit dem Nettoerlös-Rechner. Mehr dazu im Beitrag Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.
Quellen: Finanzverwaltung des Kantons Bern, Steueranlagen der Gemeinden 2026 (Stand 1. Februar 2026); Steuerverwaltung des Kantons Bern, Liegenschaftssteuer. Die Zahlen dienen der Orientierung, verbindlich ist die Veranlagung. Für Ihren Fall empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrer Steuerberatung.
Vertrauen
Vom Seeland bis nach Fraubrunnen
Unser Büro liegt in Lyss, mit dem Auto rund eine halbe Stunde von Fraubrunnen entfernt. Erstgespräch, Besichtigung und Bewertung machen wir bei Ihnen vor Ort. Lukas Pauli hat persönliche Verbindungen nach Fraubrunnen, und auch Eigentümerinnen und Eigentümer aus der Gemeinde haben wir bereits begleitet, etwa beim Kauf oder Verkauf an einem anderen Ort und bei Finanzierungsfragen. Im Norden von Bern sind wir auch im Raum Jegenstorf, in Zollikofen, Münchenbuchsee und Moosseedorf sowie in Meikirch, Kirchlindach und Wohlen tätig. Alle Gemeinden finden Sie unter Regionen.
Sie suchen eine Wohnung oder ein Haus in der Region? Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil.
Häufige Fragen
Immobilienmakler Fraubrunnen: häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung in Fraubrunnen?
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bieten wir eine Marktwertschätzung ab CHF 690.– an. Sie verbindet ein anerkanntes hedonisches Bewertungsmodell mit einer gemeinsamen Besichtigung vor Ort. Zustand und Ausbaustandard fliessen so geprüft statt geschätzt ins Ergebnis ein. Braucht es eine ausführliche Verkehrswertschätzung mit schriftlichem Gutachten – etwa bei Erbschaft, Scheidung oder für die Bank –, beginnt diese bei CHF 1’800.–. Alle Preise exkl. MWST.
Verkaufen Sie auch Bauernhäuser in Limpach, Mülchi oder Etzelkofen?
Ja. Vor dem Verkauf klären wir die Zone, ob das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gilt, welche Umbauten möglich sind und ob ein Wohnrecht besteht – bei Bedarf mit Gemeinde, Notariat oder Fachstellen. Rechtliche Fragen beantwortet im Einzelfall das Notariat.
Ich möchte erst verkaufen, wenn ich eine neue Wohnung habe. Geht das?
Ja. Auf Wunsch suchen wir zuerst die passende Wohnung, auch über Suchprofile und unser Netzwerk, und planen den Verkauf so, dass Kauf und Verkauf zeitlich zusammenpassen. Zur Finanzierung der Übergangszeit beraten wir Sie ebenfalls.
Wirkt sich die Steueranlage von 1,75 auf den Preis aus?
Die Steueranlage ist ein Faktor unter vielen. Haushalte mit höherem Einkommen vergleichen sie, etwa mit Jegenstorf oder Zollikofen. Wie stark sie sich im Preis niederschlägt, hängt aber von Lage, Objekt, Anbindung und Angebot ab. Wir beurteilen das im Einzelfall bei der Bewertung. Für steuerliche Fragen empfehlen wir zusätzlich eine Steuerberatung.
Was kostet der Verkauf mit Schärer Immobilien?
Im Normalfall 2,0 bis 3,5 Prozent des erzielten Verkaufspreises, in der Regel exkl. MWST. Darin sind alle Leistungen enthalten, auch Inserate und Vermarktung. Für sehr kleine oder spezielle Objekte vereinbaren wir ein Honorar nach Aufwand oder eine Pauschale.
Wie viel Grundstückgewinnsteuer zahle ich beim Verkauf in Fraubrunnen?
Das hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Ein Beispiel: Bei einem Gewinn von 200’000 Franken nach 20 Jahren Besitz sind es in der Gemeinde Fraubrunnen rund 36’000 Franken, ohne Kirchensteuer. Ab dem fünften vollen Besitzjahr sinkt der steuerbare Gewinn um 2 Prozent pro Jahr, höchstens um 70 Prozent. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
Sie haben kein Büro in Fraubrunnen – wie arbeiten Sie vor Ort?
Erstgespräch, Besichtigung und Bewertung finden bei Ihnen statt, Besichtigungen mit Interessenten ebenfalls. Im Norden von Bern begleiten wir Verkäufe und Bewertungen, etwa in Münchenbuchsee, Moosseedorf und Bäriswil.
Rückruf
Lieber direkt sprechen? Wir rufen Sie zurück.
Hinterlassen Sie Ihren Namen und Ihre Telefonnummer. Noah Schärer oder Lukas Pauli ruft Sie innert 24 Stunden (Mo–Fr) zurück – kostenlos und unverbindlich.
Lieber gleich selbst anrufen? 032 387 20 00
Ihre Immobilie in Fraubrunnen in guten Händen
Wir freuen uns auf ein unverbindliches Gespräch – bei Ihnen vor Ort oder in unserem Büro in Lyss.