Rechner Nettoerlös
Nettoerlös-Rechner Kanton Bern
Was bleibt Ihnen nach dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Der Rechner zieht vom Verkaufspreis die Grundstückgewinnsteuer, das Maklerhonorar, das Notariat und die Hypothek ab. Er rechnet mit dem Steuertarif und den Steueranlagen 2026 aller Berner Gemeinden.
Beispiel
Was vom Verkauf für 850’000 CHF bleibt
Ein Ehepaar verkauft in Lyss sein Einfamilienhaus für 850’000 CHF. Gekauft hat es das Haus im März 2006 für 550’000 CHF und später für 30’000 CHF einen Wintergarten angebaut. Der Verkauf wird Ende November 2026 beim Grundbuch angemeldet, nach 20 vollen Besitzjahren. Auf dem Haus lastet eine Hypothek von 300’000 CHF, das Notariat teilen sich Käufer und Verkäufer.
| CHF | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 850’000 |
| Maklerhonorar 2 % plus 8,1 % MWST (Annahme) | –18’377 |
| Notariat Kaufvertrag, halber Anteil | –2’089 |
| Grundstückgewinnsteuer Lyss, ohne Kirchensteuer | –46’054 |
| Rückzahlung Hypothek | –300’000 |
| Nettoerlös | 483’480 |
So entsteht die Steuer: Vom Verkaufspreis werden der damalige Kaufpreis, der Wintergarten und die Verkaufskosten abgezogen. Es bleibt ein Gewinn von 249’534 CHF. Nach 20 Besitzjahren sinkt der steuerbare Gewinn um 40 Prozent auf 149’700 CHF. Die einfache Steuer darauf beträgt 9’851 CHF; sie wird mit den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde multipliziert, in Lyss 2,975 plus 1,70. Mit Kirchensteuer wird es etwas mehr.
Ein Jahr länger zu warten, spart in diesem Beispiel noch rund 1’800 CHF. Nach weniger als fünf Besitzjahren wäre es umgekehrt: Dann kommt ein Zuschlag dazu und die Steuer wäre fast doppelt so hoch. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse ist im Nettoerlös nicht abgezogen; er wäre zusätzlich zurückzuzahlen.
Die grösste Unsicherheit ist nicht die Steuer, sondern der Verkaufspreis. Wie Sie ihn realistisch ansetzen und den Verkauf planen, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Haben Sie die Liegenschaft geerbt, gilt als Erwerbspreis meist der amtliche Wert beim Erbgang; mehr dazu unter Immobilie geerbt.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zum Verkauf und zur Grundstückgewinnsteuer
Wie viel Grundstückgewinnsteuer zahle ich im Kanton Bern?
Das hängt von drei Grössen ab: vom Gewinn, von der Besitzdauer und von der Steueranlage der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt. Modellrechnung: Kauf für 550’000 CHF, 30’000 CHF wertvermehrende Investitionen, Verkauf nach 20 Jahren für 850’000 CHF mit 20’000 CHF Verkaufskosten. Der Gewinn von 250’000 CHF wird wegen der Besitzdauer um 40 Prozent ermässigt; in Lyss ohne Kirchensteuer ergibt das rund 46’000 CHF Grundstückgewinnsteuer. Liegt der steuerbare Gewinn unter 5’300 CHF, fällt keine Steuer an.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?
Manchmal. Ab fünf vollen Besitzjahren sinkt der steuerbare Gewinn um 2 Prozent pro Jahr, höchstens um 70 Prozent; wer weniger als fünf Jahre besitzt, zahlt einen Zuschlag von 10 bis 70 Prozent. Massgebend ist der Tag der Anmeldung beim Grundbuchamt. Im Beispiel oben kostet ein Verkauf nach vier statt fünf vollen Jahren rund 17’000 CHF mehr Steuer, zwischen 20 und 21 Jahren sind es noch rund 1’800 CHF. Einen tieferen Preis oder einen abgesprungenen Käufer gleicht die Ersparnis aber selten aus.
Welche Kosten kann ich vom Grundstückgewinn abziehen?
Abziehbar sind der damalige Kaufpreis samt Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch), wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau oder ein Dachausbau sowie die Verkaufskosten, etwa das Maklerhonorar inklusive MWST und Inseratekosten. Nicht abziehbar ist werterhaltender Unterhalt, zum Beispiel der Ersatz von Küche, Heizung oder Fenstern im gleichen Standard, weil er bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen werden konnte; auch Hypothekarzinsen zählen nicht. Was zählt, müssen Sie mit Rechnungen belegen.
Ich habe die Liegenschaft geerbt. Welcher Erwerbspreis gilt?
Als Erwerbspreis gilt der amtliche Wert zum Zeitpunkt des Erbgangs, ausser die Anlagekosten Ihrer Vorbesitzer waren höher und sind belegt. Die Besitzdauer der Eltern wird Ihnen angerechnet; tragen Sie deshalb deren Kaufdatum ein. Weil der amtliche Wert oft deutlich unter dem Marktwert liegt, entsteht beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft häufig ein hoher steuerbarer Gewinn. Was gilt, wenn ein Erbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlt, lesen Sie auf der Seite Immobilie geerbt.
Was bringt eine Ersatzbeschaffung?
Kaufen Sie innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf wieder ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben (Art. 134 StG). Kostet das neue Eigenheim mindestens so viel wie der Verkaufserlös, wird die ganze Steuer aufgeschoben; kostet es weniger, wird der nicht reinvestierte Teil besteuert. Voraussetzung ist, dass Sie die bisherige Liegenschaft selbst bewohnt haben und die Eigentumsverhältnisse beim neuen Eigenheim gleich sind: gleiche Personen, gleiche Anteile im Grundbuch. Verkauft zum Beispiel der Ehemann als Alleineigentümer und kauft das Paar je zur Hälfte, gilt für ihn nur die Hälfte des neuen Kaufpreises als Reinvestition. Der aufgeschobene Gewinn wird beim späteren Verkauf des neuen Eigenheims mitbesteuert. Klären Sie die Einzelheiten vor dem Verkauf mit der Steuerverwaltung.
Muss ich meinen Pensionskassen-Vorbezug zurückzahlen?
In der Regel ja. Wer Geld aus der Pensionskasse für das Eigenheim bezogen hat, muss es beim Verkauf zurückzahlen, höchstens im Umfang des Erlöses, ausser er setzt es innert zwei Jahren wieder für ein selbst bewohntes Eigenheim ein oder hat bereits Anspruch auf Altersleistungen (Art. 30d BVG). Verloren ist das Geld nicht: Es fliesst zurück in Ihre Vorsorge und die beim Bezug bezahlte Steuer erhalten Sie ohne Zins zurück, wenn Sie dies innert drei Jahren beantragen. Der Rechner zieht den Vorbezug nicht vom Nettoerlös ab; planen Sie ihn ein.
Wann muss ich die Grundstückgewinnsteuer bezahlen?
Die Steuerverwaltung veranlagt die Grundstückgewinnsteuer nach dem Eigentumsübergang separat; dafür erhalten Sie eine eigene Steuererklärung. Stellen Sie den geschätzten Betrag aus dem Erlös zurück, bis die Rechnung da ist. Eine Einkommenssteuer fällt auf dem Gewinn aus dem Verkauf eines privaten Eigenheims nicht an; für Geschäftsvermögen und gewerbsmässigen Handel gelten andere Regeln.
Wie genau ist der berechnete Nettoerlös?
Die Steuer rechnet der Rechner mit dem Tarif und den Steueranlagen 2026 aller 334 Berner Gemeinden; bei vollständigen Angaben liegt sie nahe an der Veranlagung. Die grösste Unsicherheit ist der Verkaufspreis, nicht die Steuer. Rechnen Sie im Zweifel mit zwei Preisen oder lassen Sie den Marktwert mit Besichtigung schätzen (Immobilienbewertung). Massgebend ist die Veranlagung der Steuerverwaltung.
Wir besitzen das Haus zu zweit. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Jede Person wird für ihren Anteil gemäss Grundbuch separat besteuert, auch Ehepaare; jede reicht eine eigene Steuererklärung ein. Weil der Tarif progressiv ist, zahlen zwei Personen mit je der Hälfte zusammen meist weniger als eine Person allein. Im Beispiel aus Frage 1 sind es rund 5’500 CHF weniger. Gewinne und Verluste von Ehegatten werden nicht verrechnet. Wählen Sie im Rechner «Zu zweit» und tragen Sie Ihren Anteil ein.
Grundlagen und Quellen des Rechners
- Grundstückgewinnsteuer: Gewinn = Verkaufspreis minus Erwerbspreis, belegte wertvermehrende Investitionen, Kaufnebenkosten und Verkaufskosten. Ab fünf vollen Besitzjahren 2 Prozent Abzug pro Jahr, höchstens 70 Prozent; unter fünf Jahren Zuschlag von 10 bis 70 Prozent. Steuerbarer Gewinn unter 5’300 CHF steuerfrei. Steuergesetz des Kantons Bern (StG, BSG 661.11), Art. 128, 144, 146 und 147: BELEX; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung.
- Steueranlagen: Kanton 2,975, Gemeinden gemäss Steueranlagen der Gemeinden 2026 (334 Gemeinden, Stand 01.02.2026). Ortschaften und frühere Gemeinden wie Busswil oder Gümligen sind der politischen Gemeinde zugeordnet. Die Kirchensteuer geben Sie selbst ein.
- Besitzdauer: vom Grundbucheintrag beim Kauf bis zur Anmeldung des Verkaufs beim Grundbuch. Bei Erbgang oder Schenkung zählt die Besitzdauer der Vorbesitzer mit.
- Ersatzbeschaffung: Aufschub der Steuer beim Kauf eines selbst bewohnten Ersatzeigenheims in der Schweiz innert zwei Jahren (Art. 134 StG). Der Rechner schiebt den reinvestierten Teil des Gewinns auf. Gehört das Ersatzobjekt anderen Personen oder zu anderen Anteilen, zählt für jede Person nur ihr eigener Anteil am neuen Kaufpreis (Merkblatt E der Steuerverwaltung).
- Eigentum zu zweit: Jede Person wird für ihren Anteil gemäss Grundbuch separat besteuert, auch Ehegatten. Bei Gesamteigentum ohne Abrede rechnet der Rechner vereinfacht je zur Hälfte und mit gleicher Besitzdauer für beide.
- Notariat Kaufvertrag: Rahmentarif nach Kaufpreis, Mittelwert der Stufe, dazu Auslagen und Nebenarbeiten von erfahrungsgemäss rund 400 CHF und 8,1 % MWST; Ihr Anteil gemäss Kaufvertrag. Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN, BSG 169.81), Art. 13 und Anhang 1.
- Verkaufshonorar: Ihr Satz plus 8,1 % MWST. Als Verkaufskosten mindert es den steuerbaren Gewinn.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Fällt sie wegen des Verkaufs an, gilt sie bei der Grundstückgewinnsteuer als anrechenbare Auslage und mindert den steuerbaren Gewinn (Wegleitung Grundstückgewinnsteuer, Ziffer 2.2).
- Nicht enthalten: Rückzahlung eines Pensionskassen-Vorbezugs, Kosten für Inserate, Räumung und Umzug sowie Gebühren der Bank ausser der Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie eingeben. Für Geschäftsvermögen und gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel gelten andere Regeln.
Die Berechnung erfolgt auf unserem Server in der Schweiz. Ihre Eingaben werden dafür übermittelt, aber weder gespeichert noch ausgewertet.
Stand Oktober 2026 · Richtwerte, unverbindlich. Massgebend ist die Veranlagung der Steuerverwaltung; der Rechner ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erstellt von Noah Schärer, Inhaber der Schärer Immobilien AG in Lyss, Betriebsökonom FH mit CAS in Immobilienbewertung.
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Der Rechner zeigt Ihnen die Steuer. Was Ihr Haus am Markt wert ist, klären wir mit einer Bewertung vor Ort und beim Verkauf begleiten wir Sie bis zur Schlüsselübergabe.
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