Rechner Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten-Rechner Kanton Bern
Wer im Kanton Bern ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt neben dem Kaufpreis Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch, oft auch einen neuen Schuldbrief. Der Rechner zeigt Ihnen in einer Minute, wie viel Geld Sie zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen.
Beispiel
Was ein Kauf für 1 Mio. CHF zusätzlich kostet
Ein Ehepaar kauft im Seeland ein Einfamilienhaus für 1’000’000 CHF. Die Bank verlangt einen neuen Schuldbrief, das Notariat für den Kaufvertrag übernimmt das Paar ganz. So sieht die Rechnung aus, einmal mit und einmal ohne Selbstnutzung:
| CHF | Selbst bewohnt | Nicht selbst bewohnt |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer 1,8 % | 3’600 | 18’000 |
| Notariat Kaufvertrag inkl. Auslagen, Nebenarbeiten und MWST | 4’481 | 4’481 |
| Grundbuch Eigentumseintrag inkl. Nebengebühren (zwei Personen) | 320 | 320 |
| Stundung Handänderungssteuer (Gesuch und Abschluss) | 1’000 | – |
| Grundbuch Schuldbrief | 140 | 140 |
| Notariat Schuldbrief (Annahme) | 700 | 700 |
| Total Kaufnebenkosten | 10’241 | 23’641 |
| Eigenmittel (Annahme: Bank finanziert 80 % bzw. 75 %) | 200’000 | 250’000 |
| Eigene Mittel insgesamt | 210’241 | 273’641 |
Der grösste Posten ist die Handänderungssteuer. Wer selbst einzieht, zahlt sie nur auf dem Teil des Kaufpreises über 800’000 CHF; das spart hier 14’400 CHF. Die Befreiung gilt aber nicht automatisch: Sie beantragen sie beim Kauf über das Notariat, die Steuer wird zuerst gestundet und erst erlassen, wenn Sie innert eines Jahres einziehen und mindestens zwei Jahre ununterbrochen ausschliesslich selbst dort wohnen. Eine geschäftliche Mitbenutzung oder ein Geschäftsdomizil an der Adresse kann die Befreiung gefährden – besondere Fälle vor dem Kauf durch Notariat oder Grundbuchamt prüfen lassen. Bei schlüsselfertigen Neubauten mit Kauf- und Werkvertrag kann für die Steuer der Gesamtpreis massgebend sein. Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten im Kanton Bern.
Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten braucht es Eigenmittel. Bei selbst genutztem Wohneigentum finanzieren viele Banken bis rund 80 Prozent des von ihnen anerkannten Belehnungswerts; in der Praxis sind deshalb meist rund 20 Prozent eigene Mittel nötig. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen, und Banken können strengere Anforderungen stellen. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, kommt die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln dazu. Bei Renditeobjekten finanzieren Banken in der Regel höchstens 75 Prozent, oft auf einem tieferen Belehnungswert. Ob Ihre Finanzierung trägt, klären wir gerne mit Ihnen in der Finanzierungsberatung.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Kanton Bern?
Wer selbst einzieht, rechnet bei Kaufpreisen zwischen rund 500’000 und 1 Mio. CHF mit etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Ohne Selbstnutzung, etwa bei einer Renditeliegenschaft, sind es rund 2,4 bis 2,6 Prozent, weil die Handänderungssteuer von 1,8 Prozent auf dem ganzen Preis anfällt. Modellrechnung für ein Ehepaar mit neuem Schuldbrief bei 800’000 CHF Kaufpreis: selbst bewohnt rund 6’000 CHF, nicht selbst bewohnt rund 19’400 CHF. Dazu kommt allenfalls eine Elektrokontrolle.
Wie funktioniert die Befreiung von der Handänderungssteuer?
Wer die Liegenschaft als Hauptwohnsitz selbst nutzt, zahlt auf den ersten 800’000 CHF des Kaufpreises keine Handänderungssteuer; das spart bis 14’400 CHF. Nicht befreit sind Einstell- oder Parkplätze mit eigener Grundbuchnummer, zum Beispiel ein Miteigentumsanteil an der Einstellhalle: Auf ihrem Preisanteil ist die Steuer auch bei Selbstnutzung geschuldet. Im Rechner tragen Sie diesen Anteil separat ein. Das Gesuch stellen Sie beim Kauf über das Notariat. Das Grundbuchamt stundet die Steuer zuerst und erlässt sie, wenn Sie innert eines Jahres einziehen (bei einem Neubau innert zwei Jahren) und mindestens zwei Jahre ununterbrochen ausschliesslich selbst dort wohnen. Ziehen Sie früher aus oder vermieten Sie, wird die Steuer mit Zins nachgefordert. Auch eine geschäftliche Mitbenutzung oder ein Geschäftsdomizil an der Adresse kann die Befreiung gefährden; lassen Sie besondere Fälle vor dem Kauf durch Notariat oder Grundbuchamt prüfen. Für Stundung und Abschluss verlangen die Behörden zusammen rund 1’000 CHF Gebühren.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer und das Notariat?
Steuerpflichtig für die Handänderungssteuer ist im Kanton Bern von Gesetzes wegen die Käuferschaft (Art. 2 HG). Der Kaufvertrag kann regeln, wer die Kosten wirtschaftlich trägt; gegenüber dem Kanton ändert das nichts. Steuern unter 100 Franken werden nicht erhoben. Wer die Notariats- und Grundbuchkosten trägt, ist Verhandlungssache: Häufig übernimmt sie die Käuferschaft, manchmal teilen sich beide Seiten. Die Aufteilung steht im Kaufvertrag.
Was kostet das Notariat beim Hauskauf?
Die Gebühr für den Kaufvertrag folgt einem kantonalen Rahmentarif, der sich nach dem Kaufpreis richtet (Verordnung über die Notariatsgebühren). Bei 800’000 CHF liegt sie zwischen 2’495 und 3’875 CHF; der Rechner nimmt den Mittelwert von 3’185 CHF und kommt mit Auslagen und Nebenarbeiten von rund 400 CHF sowie 8,1 % MWST auf rund 3’900 CHF. Für einen neuen Schuldbrief rechnet das Notariat zusätzlich nach Zeitaufwand ab, je nach Notariat und Aufwand rund 400 bis 1’000 CHF, in einfachen Fällen eher im unteren Bereich. Verlangen Sie im Zweifel vorab eine Kostenschätzung.
Kann ich die Nebenkosten mit der Hypothek finanzieren?
Nein. Die Kaufnebenkosten finanziert die Bank nicht. Bei selbst genutztem Wohneigentum finanzieren viele Banken bis rund 80 Prozent des von ihnen anerkannten Belehnungswerts; in der Praxis sind deshalb meist rund 20 Prozent Eigenmittel nötig, davon mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts nicht aus der Pensionskasse. Banken können strengere Anforderungen stellen. Schätzt die Bank tiefer als den Kaufpreis, kommt die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln dazu. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie ebenfalls selbst. Der Rechner zeigt beides zusammen.
Braucht es einen neuen Schuldbrief?
Die Bank sichert die Hypothek mit einem Schuldbrief im Grundbuch. Besteht bereits einer in genügender Höhe, wird er meist an Ihre Bank übertragen; das ist günstiger. Sonst wird ein neuer errichtet oder der bestehende erhöht, was Notariat und Grundbuchgebühren kostet. Fragen Sie Ihre Bank früh, was sie verlangt.
Was ist der Sicherheitsnachweis für die Elektroinstallation?
Bei einem Eigentümerwechsel muss die Elektroinstallation kontrolliert werden, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt (Niederspannungs-Installationsverordnung). Ein unabhängiges Kontrollorgan prüft die Anlage und stellt den Sicherheitsnachweis aus; Mängel müssen behoben werden. Verantwortlich ist der Eigentümer, wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag. Je nach Objekt und Anbieter kostet die Kontrolle rund 250 bis 600 CHF, ohne Mängelbehebung.
Welche Kosten kommen nach dem Kauf jedes Jahr dazu?
Neben Zins und Amortisation zahlen Sie die Prämie der Gebäudeversicherung, die im Kanton Bern obligatorisch ist, in vielen Gemeinden eine Liegenschaftssteuer von höchstens 1,5 Promille des amtlichen Werts sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und Kehricht. Für Unterhalt und Nebenkosten rechnen Banken pauschal mit rund 1 Prozent des Werts pro Jahr. Bei Stockwerkeigentum kommen Beiträge an den Erneuerungsfonds und die Verwaltung dazu und bis Ende 2028 versteuern Sie den Eigenmietwert.
Grundlagen und Quellen des Rechners
- Handänderungssteuer: 1,8 Prozent des Kaufpreises; Steuern unter 100 CHF werden nicht erhoben. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz Befreiung auf den ersten 800’000 CHF, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind (Gesuch, Einzug innert Frist, zwei Jahre Selbstnutzung, Nachweis innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung). Nicht befreit sind Einstell- oder Parkplätze mit eigener Grundbuchnummer, zum Beispiel ein Miteigentumsanteil an der Einstellhalle: Auf ihrem Preisanteil sind 1,8 Prozent geschuldet, auch bei Selbstnutzung. Gesetz betreffend die Handänderungssteuer (HG, BSG 215.326.2), Grundbuchamt des Kantons Bern.
- Notariat Kaufvertrag: Rahmentarif nach Kaufpreis (Art. 13 und Anhang 1). Ein Kaufpreis zwischen zwei Stufen fällt in die nächsthöhere Stufe; der Rechner nimmt den Mittelwert der Stufe und zeigt die Spanne vom tiefsten bis zum höchsten Ansatz, dazu Auslagen und Nebenarbeiten von erfahrungsgemäss rund 400 CHF und 8,1 % MWST. Den Schuldbrief rechnet das Notariat nach Zeitaufwand ab, mindestens 200 CHF, je nach Notariat und Aufwand rund 400 bis 1’000 CHF. Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN, BSG 169.81), Verband bernischer Notare.
- Grundbuch: Eigentumseintrag 200 CHF plus 20 CHF für jede weitere erwerbende Person, Schuldbrief rund 140 CHF. Dazu kommen oft Nebengebühren für Mitteilungen und Auszüge von rund 50 bis 100 CHF; der Rechner rechnet mit 100 CHF. Für Stundung und Abschluss der Befreiung von der Handänderungssteuer fallen erfahrungsgemäss rund 1’000 CHF an (rund 350 CHF beim Gesuch, rund 700 CHF beim Abschluss). Gebührenverordnung, Anhang 4B: Gebührentarif der Grundbuchämter (BSG 154.21).
- Elektrokontrolle: Sicherheitsnachweis bei einem Eigentümerwechsel, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt (Niederspannungs-Installationsverordnung, NIV, SR 734.27). Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag; der Rechner zeigt Ihren Betrag separat und nicht im Total.
- Eigenmittel: Annahme Bankfinanzierung 80 Prozent bei Selbstnutzung und 75 Prozent bei Renditeobjekten, im Rechner anpassbar. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen; liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, ist die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln zu finanzieren (Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung für Hypothekarfinanzierungen, in Kraft seit 2025).
- Nicht enthalten: Gebühren der Bank, Umzug, Möbel und Reserven für den ersten Unterhalt. Kauft eine Gesellschaft oder liegt ein landwirtschaftliches Grundstück vor, gelten andere Regeln.
Die Berechnung erfolgt auf unserem Server in der Schweiz. Ihre Eingaben werden dafür übermittelt, aber weder gespeichert noch ausgewertet.
Berechnungsgrundlagen zuletzt fachlich geprüft: Oktober 2026 · Richtwerte, unverbindlich. Massgebend sind Kaufvertrag, Notariat, Grundbuchamt und Steuerverwaltung; der Rechner ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erstellt von Noah Schärer, Inhaber der Schärer Immobilien AG in Lyss, Betriebsökonom FH mit CAS in Immobilienbewertung.
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