Rechner Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer-Rechner Kanton Bern
Wie viel Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf Ihrer Liegenschaft an? Gemeinde, Kauf- und Verkaufspreis und die Besitzjahre genügen. Die Steueranlagen aller Berner Gemeinden für 2026 sind hinterlegt. Was Ihnen nach Hypothek, Honorar und Notariat bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner.
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Grundlagen
So rechnet der Kanton Bern
- Gewinn: Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und die Kosten beim Kauf und Verkauf, etwa Handänderungssteuer, Notariat und Maklerhonorar.
- Besitzdauer: Ab fünf vollen Jahren sinkt der steuerbare Gewinn um 2 Prozent pro Jahr, höchstens um 70 Prozent nach 35 Jahren. Wer weniger als fünf Jahre besitzt, zahlt einen Zuschlag von 10 bis 70 Prozent. Massgebend sind die Anmeldungen beim Grundbuchamt.
- Tarif: Auf den steuerbaren Gewinn kommt der progressive Tarif. Liegt er unter 5’300 Franken, fällt keine Steuer an.
- Steueranlagen: Die einfache Steuer wird mit der Anlage des Kantons von 2,975 und der Anlage der Gemeinde multipliziert. Für Mitglieder einer Landeskirche kommt die Kirchensteuer dazu. Wählen Sie im Rechner Ihre Konfession, übernimmt er den Satz Ihrer Kirchgemeinde.
Besitzen mehrere Personen die Liegenschaft zu gleichen Teilen, versteuert jede ihren Anteil separat. Wegen des progressiven Tarifs ist die Steuer dann tiefer als bei einer Person. Im Rechner stellen Sie bis zu sechs Eigentümer ein.
Beispiel
Ein Beispiel aus Lyss
Ein Einfamilienhaus in Lyss, 2006 für 550’000 CHF gekauft, später für 30’000 CHF mit einem Wintergarten ergänzt, wird nach 20 Jahren für 850’000 CHF verkauft. Kosten beim Kauf und Verkauf: 20’000 CHF.
| CHF | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 850’000 |
| Kaufpreis 2006 | –550’000 |
| Wertvermehrende Investitionen | –30’000 |
| Kosten Kauf und Verkauf | –20’000 |
| Grundstückgewinn | 250’000 |
| Abzug für 20 Jahre Besitz (40 %) | –100’000 |
| Steuerbarer Gewinn | 150’000 |
| Grundstückgewinnsteuer, eine Person | rund 46’200 |
| Grundstückgewinnsteuer, Ehepaar je zur Hälfte | rund 40’600 |
Gemeinde Lyss, ohne Kirchensteuer, Tarif und Steueranlagen 2026, gerundet. Ein Jahr später verkauft, wäre die Steuer bei einer Person rund 1’800 CHF tiefer.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zur Grundstückgewinnsteuer
Wie viel Grundstückgewinnsteuer zahle ich im Kanton Bern?
Das hängt vom Gewinn, von der Besitzdauer und von der Gemeinde ab. Im Beispiel oben sind es bei einem Gewinn von 250’000 Franken nach 20 Jahren in Lyss rund 46’200 Franken. Liegt der steuerbare Gewinn unter 5’300 Franken, fällt keine Steuer an.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?
Manchmal. Vor dem fünften vollen Besitzjahr kostet ein Zuschlag viel Geld, danach spart jedes weitere Jahr 2 Prozent des Gewinns. Im Beispiel ist ein Jahr länger rund 1’800 Franken wert. Einen tieferen Preis oder einen abgesprungenen Käufer gleicht das selten aus.
Welche Kosten kann ich abziehen?
Den damaligen Kaufpreis mit Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch, wertvermehrende Investitionen wie einen Anbau oder Dachausbau sowie die Verkaufskosten, etwa das Maklerhonorar inklusive MWST. Werterhaltender Unterhalt wie eine neue Küche im gleichen Standard zählt nicht, Hypothekarzinsen auch nicht. Alles muss belegt sein. Keine Rechnungen mehr? Wege dazu zeigt unser Beitrag Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.
Ich habe die Liegenschaft geerbt. Welcher Erwerbspreis gilt?
Der amtliche Wert beim Erbgang, ausser die belegten Anlagekosten der Eltern waren höher. Die Besitzdauer der Eltern zählt mit, tragen Sie deshalb deren Kaufjahr ein. Weil der amtliche Wert oft tief liegt, ist der steuerbare Gewinn bei geerbten Liegenschaften häufig hoch.
Wer zahlt die Steuer und wann?
Steuerpflichtig ist, wer verkauft. Die Steuerverwaltung veranlagt die Steuer nach dem Verkauf. Für die Steuer hat der Kanton ein gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft, darum kann die Käuferschaft eine Sicherstellung verlangen. Üblich ist, dass ein Teil des Kaufpreises bis zur Bezahlung auf einem Sperrkonto des Notariats bleibt. Rechnen Sie damit, bevor Sie den Erlös verplanen.
Und was bleibt mir nach dem Verkauf?
Das zeigt unser Nettoerlös-Rechner: Verkaufspreis minus Hypothek, Honorar, Notariat und Grundstückgewinnsteuer. Er rechnet auch die Ersatzbeschaffung und Anteile, die nicht je zur Hälfte verteilt sind.
Grundlagen und Quellen des Rechners
- Grundstückgewinnsteuer: Gewinn = Verkaufspreis minus Erwerbspreis, belegte wertvermehrende Investitionen, Kaufnebenkosten und Verkaufskosten. Ab fünf vollen Besitzjahren 2 Prozent Abzug pro Jahr, höchstens 70 Prozent; unter fünf Jahren Zuschlag von 10 bis 70 Prozent. Steuerbarer Gewinn unter 5’300 CHF steuerfrei. Steuergesetz des Kantons Bern (StG, BSG 661.11), Art. 128, 144, 146 und 147: BELEX; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung.
- Steueranlagen: Kanton 2,975, Gemeinden gemäss Steueranlagen der Gemeinden 2026 (334 Gemeinden, Stand 01.02.2026). Ortschaften und frühere Gemeinden wie Busswil oder Gümligen sind der politischen Gemeinde zugeordnet. Die Kirchensteuer geben Sie selbst ein.
- Besitzdauer: vom Grundbucheintrag beim Kauf bis zur Anmeldung des Verkaufs beim Grundbuch. Bei Erbgang oder Schenkung zählt die Besitzdauer der Vorbesitzer mit.
- Eigentum zu zweit: Jede Person wird für ihren Anteil gemäss Grundbuch separat besteuert, auch Ehegatten. Bei Gesamteigentum ohne Abrede rechnet der Rechner vereinfacht je zur Hälfte und mit gleicher Besitzdauer für beide.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Fällt sie wegen des Verkaufs an, gilt sie bei der Grundstückgewinnsteuer als anrechenbare Auslage und mindert den steuerbaren Gewinn (Wegleitung Grundstückgewinnsteuer, Ziffer 2.2).
- Vereinfachungen: Kosten beim Verkauf werden wie Verkaufskosten behandelt. Der Rechner gilt für Privatpersonen; Sonderfälle wie Ersatzbeschaffung, Verlustverrechnung oder Geschäftsvermögen rechnet er nicht. Die Berechnung dient der Orientierung, verbindlich ist die Veranlagung.
Die Berechnung erfolgt auf unserem Server in der Schweiz. Ihre Eingaben werden dafür übermittelt, aber weder gespeichert noch ausgewertet.
Stand Oktober 2026 · Richtwerte, unverbindlich. Massgebend ist die Veranlagung der Steuerverwaltung; der Rechner ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erstellt von Noah Schärer, Inhaber der Schärer Immobilien AG in Lyss, Betriebsökonom FH mit CAS in Immobilienbewertung.
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