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Fehlende Unterlagen beim Hausverkauf – was fast immer fehlt

Grafik: Nicht der Preis verzögert den Hausverkauf, oft fehlt nur ein Blatt Papier

Die meisten Hausverkäufe im Seeland verzögern sich nicht wegen des Preises. Sie verzögern sich wegen eines Blattes Papier, das niemand findet.

Eine typische Szene: Der Kaufinteressent ist überzeugt, die Bank prüft die Finanzierung. Dann fragt jemand nach der Baubewilligung für den Wintergarten. Den hat der Schwiegervater 1998 gebaut – ob damals ein Gesuch lief, weiss niemand mehr. Ab diesem Moment geht es nicht mehr um das Haus, sondern darum, was sonst noch fehlen könnte.

Kurz erklärt: Beim Hausverkauf fehlen selten die Grunddokumente wie Grundbuchauszug oder Versicherungspolice. Es fehlen Baubewilligungen für spätere An- und Umbauten, Belege zu Sanierungen und Unterlagen zur Heizung. Jede Lücke erzeugt Unsicherheit, und diese bezahlt fast immer der Verkäufer – mit Zeit oder mit dem Preis. Wer rund ein Jahr vor dem geplanten Verkauf mit dem Zusammentragen beginnt, schliesst Lücken, bevor ein Käufer sie findet.

Welche Unterlagen braucht ein Hausverkauf grundsätzlich?

Die vollständige Checkliste für Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum finden Sie in unserem Beitrag Unterlagen für den Immobilienverkauf. Hier nur der Grundstock, der in praktisch jedem Verkauf verlangt wird:

Die ersten drei Dokumente sind meist rasch beschafft: Öffentliche Daten des Grundbuchs lassen sich im Kanton Bern über das Portal GRUDIS public einsehen, den Auszug bestellen Sie beim kantonalen Grundbuchamt, eine Policenkopie bei der Gebäudeversicherung Bern. Schwierig wird es fast immer bei den letzten drei Punkten.

Welche Unterlagen fehlen beim Hausverkauf am häufigsten?

In unserer Praxis im Seeland sind es immer wieder dieselben Lücken:

Das ist kein Vorwurf. Bei Häusern, die dreissig oder vierzig Jahre in Familienbesitz sind, ist eine unvollständige Dokumentation die Regel, nicht die Ausnahme. Niemand baut ein Haus mit Blick auf den späteren Verkauf. Besonders oft betrifft es geerbte Liegenschaften, bei denen niemand mehr weiss, wo was abgelegt ist.

Warum fragen Käufer nach Heizungsberichten und GEAK?

Weil sie die nächsten Investitionen abschätzen wollen. Serviceberichte zeigen, ob die Heizung gewartet wurde; die periodische amtliche Feuerungskontrolle zeigt, ob die Anlage die Vorgaben der Luftreinhaltung einhält. Der GEAK, der Gebäudeenergieausweis der Kantone, bewertet Gebäudehülle, Gesamtenergieeffizienz und direkte CO2-Emissionen in Klassen von A bis G. Er ist grundsätzlich freiwillig. Fehlt er, ist das kein Mangel – aber der Käufer schätzt den energetischen Zustand dann selbst ein, und zwar vorsichtig.

Was passiert, wenn eine Baubewilligung fehlt?

Im Kanton Bern sind Bauten und Anlagen grundsätzlich baubewilligungspflichtig (Art. 1a Baugesetz, BauG). Ausgenommen sind Vorhaben von geringer Bedeutung, die das Baubewilligungsdekret (BewD) umschreibt – etwa unbeheizte Kleinbauten bis zehn Quadratmeter Grundfläche und 2,5 Meter Höhe oder unbeheizte Schwimmbecken bis 15 Quadratmeter. Auch solche Bauten müssen die übrigen Vorschriften einhalten, und in Schutzgebieten oder bei Baudenkmälern gilt die Befreiung nicht. Ein Wintergarten, ein grösserer Carport oder ein Dachausbau mit neuen Wohnräumen braucht in aller Regel eine Bewilligung.

Wie läuft eine nachträgliche Legalisierung ab?

Zuerst lohnt sich ein Blick ins Baudossier der Gemeinde – oft liegt die Bewilligung dort, nur nicht mehr im Ordner der Eigentümer. Fehlt sie tatsächlich, wird in der Regel ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Es folgt den Regeln des ordentlichen Verfahrens und prüft, ob die Baute den massgebenden Vorschriften entspricht. Ist sie bewilligungsfähig, wird sie nachträglich bewilligt. Ist sie es nicht, kann die Baupolizeibehörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügen (Art. 46 BauG). Eine solche Anordnung muss allerdings verhältnismässig sein.

Ein verbreiteter Irrtum ist, dass alte Bauten automatisch «legal» geworden seien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt der Anspruch auf Wiederherstellung innerhalb der Bauzone grundsätzlich nach 30 Jahren, ausserhalb der Bauzone jedoch nicht (Urteil 1C_469/2019 vom 28. April 2021). Wie die Behörde einen konkreten Fall beurteilt, gehört deshalb vor den Verkauf geklärt – nicht in die Verhandlung.

Warum kosten fehlende Unterlagen beim Verkauf Geld?

Fehlt eine Bewilligung, muss die Gemeinde das Baudossier prüfen. Das dauert erfahrungsgemäss Wochen. In dieser Zeit schaut sich der Interessent weiter um. Wer in dieser Phase nachverhandelt, tut das nie zugunsten des Verkäufers. Die Kosten der Unsicherheit zeigen sich an drei Stellen:

Der Preisabschlag für Unsicherheit ist nach unserer Erfahrung regelmässig höher als die Kosten einer nachträglichen Legalisierung. Deshalb raten wir, Lücken vor der Vermarktung zu schliessen oder offen zu deklarieren.

Wann sollten Sie mit dem Zusammentragen beginnen?

Idealerweise rund ein Jahr vor dem geplanten Verkauf. Das ist realistisch: Gemeindearchive brauchen Zeit, der Geometer ebenfalls, und Handwerker von damals sind nicht immer erreichbar. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

  1. Grundbuchauszug und GVB-Police beschaffen, Flächen und Gebäudedaten auf Plausibilität prüfen.
  2. Bei der Bauverwaltung der Gemeinde Einsicht ins Baudossier verlangen und mit dem heutigen Zustand vergleichen.
  3. Sanierungen der letzten Jahrzehnte mit Jahreszahl auflisten, Rechnungen und Garantiescheine suchen.
  4. Heizungsunterlagen, Berichte der Feuerungskontrolle und einen allfälligen GEAK zusammentragen.
  5. Bei Stockwerkeigentum Reglement, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds bei der Verwaltung anfordern.
  6. Lücken beurteilen: legalisieren, nachdokumentieren oder offen deklarieren.

Wer diesen Schritt früh macht, gewinnt auch Klarheit für die Preisfindung. Eine Marktwertschätzung ist nur so gut wie die Angaben, auf denen sie beruht. Und wer merkt, dass noch zu viel offen ist, sollte ehrlich prüfen, ob Zuwarten die bessere Entscheidung ist.

Was ist im Seeland und im Kanton Bern zu beachten?

Erste Anlaufstelle für alte Baudossiers ist die Bauverwaltung der Standortgemeinde. Wie schnell ein Dossier aus den 1970er- oder 1980er-Jahren auffindbar ist, hängt stark davon ab, wie das Archiv über die Jahre geführt wurde. Planen Sie Reserve ein.

Viele Einfamilienhäuser in Lyss, Brügg, Studen oder Aarberg wurden über die Jahrzehnte schrittweise erweitert – genau diese Etappen sind selten lückenlos dokumentiert. In Seegemeinden wie Ipsach, Sutz-Lattrigen oder Twann kommen Fragen zu Uferschutzplänen und Gewässerraum dazu. Solche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen sind im ÖREB-Kataster ersichtlich, den Sie über das Geoportal des Kantons Bern aufrufen können.

Fazit

Nicht der Preis verzögert den Hausverkauf, sondern die offene Frage. Fehlende Unterlagen sind bei älteren Häusern normal; teuer werden sie erst, wenn der Käufer sie vor dem Verkäufer entdeckt. Wer früh beginnt, verkauft aus einer Position der Klarheit.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus ohne vollständige Baubewilligungen verkaufen?

Grundsätzlich ja. Käufer und Bank werden aber nachfragen, und die Unsicherheit schlägt sich in der Regel im Preis, im Zeitplan oder in besonderen Vertragsklauseln nieder. Besser ist es, die Situation vorab mit der Gemeinde zu klären, offen zu deklarieren und die Formulierung im Kaufvertrag mit dem Notariat zu besprechen.

Wo bekomme ich im Kanton Bern einen Grundbuchauszug?

Den Grundbuchauszug bestellen Sie beim kantonalen Grundbuchamt. Öffentliche Grundbuchdaten wie Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen lassen sich zudem über das Portal GRUDIS public online einsehen. Für den Verkauf wird in der Regel ein aktueller Auszug verlangt.

Was tun, wenn keine Baupläne mehr vorhanden sind?

Zuerst das Baudossier der Gemeinde einsehen, denn dort liegen oft die bewilligten Pläne. Fehlen sie ganz, kann ein Architekturbüro das Gebäude neu aufnehmen. Das kostet, schafft aber verlässliche Flächenangaben für Käufer und Bank.

Wie lange dauert es, fehlende Unterlagen zu beschaffen?

Grundbuchauszug und Policenkopie sind meist innert Tagen verfügbar. Ein altes Baudossier kann je nach Gemeinde Tage bis Wochen dauern. Ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren dauert erfahrungsgemäss mehrere Wochen bis Monate, besonders wenn Einsprachen eingehen. Deshalb empfehlen wir, rund ein Jahr vor dem Verkauf zu beginnen.

Quellen und weiterführende Informationen

Unterlagen prüfen, bevor der Käufer fragt

Wir prüfen Ihre vorhandenen Unterlagen und zeigen, welche Lücken Preis und Zeitplan gefährden. Auf Wunsch verbunden mit einer Marktwertschätzung ab CHF 690.– (exkl. MWST), die bei einem Verkauf über uns von der Provision abgezogen wird.

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Über den Autor: Noah Schärer ist Inhaber und Geschäftsführer der Schärer Immobilien AG in Lyss. Der Betriebsökonom FH mit Hintergrund im Banking hat einen CAS in Immobilienbewertung, ist Mitglied des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV) und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Berner Seeland bei Verkauf, Bewertung und Finanzierungsfragen.