Renditeobjekte & Entwicklung

Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt verkaufen im Berner Seeland

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, ein Renditeobjekt oder ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial? Wir bewerten nach Ertragswert, prüfen Mieten und Potenzial und verkaufen auf Wunsch diskret und ohne öffentliches Inserat – vertraulich vom ersten Gespräch an.

Kurz erklärt: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entscheiden Zahlen: nachhaltige Mieterträge, Zustand, Unterhaltsbedarf und Entwicklungspotenzial. Käufer rechnen mit dem Ertragswert. Wer Mieten, Kosten und Potenzial sauber belegt und die richtigen Investoren gezielt anspricht, verkauft in der Regel schneller und zu besseren Konditionen – bei Bedarf ganz diskret.

Ihre Möglichkeiten

Drei Wege für Ihr Mehrfamilienhaus

Nicht jedes Mehrfamilienhaus wird am besten als Ganzes verkauft. Welcher Weg den höchsten Erlös bringt, hängt von Lage, Zustand, Mieterschaft, Ausnützungsreserven und Ihrem Zeithorizont ab. Wir rechnen die Varianten mit Ihnen durch, bevor Sie entscheiden.

Verkauf als Ganzes

Die Liegenschaft wird mit bestehender Mieterschaft an einen Investor verkauft. Entscheidend sind belastbare Ertragszahlen, eine vollständige Dokumentation und ein strukturiertes Angebotsverfahren mit mehreren qualifizierten Interessenten.

Aufteilung in Stockwerkeigentum

Die Wohnungen werden zu Stockwerkeigentum aufgeteilt und einzeln verkauft. Das kann den Gesamterlös erhöhen, braucht aber mehr Zeit, eine notarielle Begründung sowie Rücksicht auf die Mieterschaft. Wir klären vorab, ob sich der Aufwand lohnt.

Entwicklung oder Ersatzneubau

Ist die Bausubstanz am Ende ihres Lebenszyklus oder bestehen grosse Ausnützungsreserven, liegt der Wert oft im Boden. Wir prüfen mit Architekten die Machbarkeit und verkaufen das Areal an Entwickler – oder begleiten Sie bei Umsetzung und Vermarktung des Neubaus.

Ablauf

Mehrfamilienhaus verkaufen: So gehen wir vor

Vertrauliches Erstgespräch

Wir besprechen Ihre Ziele, den Zeitrahmen und die Rahmenbedingungen – auf Wunsch mit Vertraulichkeitsvereinbarung. Sie erhalten eine erste Einschätzung zu Vorgehen und Wertbandbreite.

Ertragswert und Potenzial

Wir analysieren Mietzinsliste, Nebenkosten, Leerstände und Unterhaltsbedarf und bewerten nach Ertragswert – durch ein SIV-Mitglied mit CAS Immobilienbewertung. Ausnützungsreserven und Ersatzneubau prüfen wir gleich mit.

Verkaufsstrategie

Verkauf als Ganzes, Aufteilung oder Arealverkauf, öffentlich oder offmarket: Wir legen mit Ihnen fest, welcher Weg und welche Käufergruppe den besten Erlös versprechen.

Dokumentation und Datenraum

Käufer von Renditeobjekten prüfen genau. Wir bereiten Mieterspiegel, Mietverträge, Abrechnungen, Pläne, Grundbuch- und Versicherungsunterlagen sauber auf – in einem digitalen Datenraum.

Diskrete Käuferansprache

Wir sprechen passende Käufer gezielt an – private Investoren, Bauunternehmen oder Projektentwickler, je nach Objekt. Details gibt es erst nach unterzeichneter Vertraulichkeitserklärung.

Angebotsverfahren und Abschluss

Die Interessenten reichen ihr Angebot ein. Wir vergleichen die Angebote nach Preis, Finanzierungsnachweis und Bedingungen, führen die Verhandlungen und begleiten Sie mit dem Notariat bis zur Beurkundung und Übergabe der Mietverhältnisse.

Referenzen

Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Entwicklungen

Viele Transaktionen in diesem Bereich erfolgen vertraulich. Wir nennen deshalb keine Preise und keine Details – gerne erzählen wir Ihnen im persönlichen Gespräch mehr über vergleichbare Mandate.

Mehrfamilienhaus in Nidau

Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Nidau (2026): Ertragswertbewertung, Aufbereitung der Unterlagen und Verkauf an eine passende Käuferschaft.

Ersatzneubau-Liegenschaften in Lyss und Biel

Verkauf von Liegenschaften in Lyss (2025) und Biel (2026), deren Wert vor allem im Entwicklungspotenzial lag: Landwert und Ausnützung eingeschätzt, Käufer mit Neubauabsicht gezielt angesprochen.

Entwicklungsmandate im ganzen Seeland

Bewertung und Begleitung von Eigentümern mit Ersatzneubau- oder Entwicklungspotenzial im ganzen Seeland, von Biel bis ins Bürenamt – vom Landwert über die Machbarkeit bis zur Vermarktung.

Gut zu wissen

Worauf Sie beim Verkauf eines Renditeobjekts achten sollten

Kauf bricht Miete nicht: Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Kündigen kann ein Käufer nur unter engen Voraussetzungen, etwa bei dringendem Eigenbedarf.
Ertragswert statt Bauchgefühl: Investoren kapitalisieren die nachhaltig erzielbaren Nettomieten. Zu tiefe Mieten, Leerstände oder aufgeschobener Unterhalt drücken den Preis – ein Mietzinspotenzial kann ihn stützen, muss aber mietrechtlich realistisch sein.
Verwaltung ist nicht Verkauf: Ihre Verwaltung kennt Haus und Mieterschaft, das hilft beim Verkauf. Bewertung nach Ertragswert, Käuferansprache und Verhandlung sind aber ein eigenes Handwerk. Ideal ist die Kombination: Ihre Verwaltung liefert Unterlagen und Mieterinformationen, wir übernehmen Bewertung und Verkauf.
Ersatzneubau braucht Vorlauf: Zonenplan, Baureglement und Ausnützung entscheiden über das Potenzial. Kündigungen wegen Umbau oder Neubau können angefochten oder erstreckt werden – das gehört früh in die Planung.
Stockwerkeigentum: Die Aufteilung erfordert einen Aufteilungsplan, ein Reglement und eine notarielle Begründung. In einzelnen Kantonen und Gemeinden gelten Einschränkungen; wir klären das im Einzelfall.
Grundstückgewinnsteuer: Im Kanton Bern fällt auf dem Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen gelten andere Regeln. Für die Berechnung empfehlen wir eine Steuerfachperson.

Warum Schärer Immobilien

Bewertung, Finanzwissen und Diskretion aus einer Hand

Bei Renditeobjekten zählen belastbare Zahlen. Noah Schärer verbindet einen Hintergrund im Banking (Betriebsökonom FH) mit dem CAS Immobilienbewertung und der Mitgliedschaft im Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband (SIV). So sprechen wir die Sprache von Investoren und Banken – und sagen Ihnen ehrlich, welcher Preis realistisch ist.

Gerade bei Ersatzneubau- und Entwicklungsfragen entscheidet der Landwert. Dank unserer Erfahrung in der Immobilienbewertung schätzen wir ihn fundiert ein – als belastbare Grundlage für Verhandlungen mit Entwicklern und Investoren.

Dazu kennen wir Architektinnen und Architekten in der Region. Je nach Ausgangslage prüfen wir mit ihnen sehr zeitnah das Baupotenzial Ihres Grundstücks – mit einer ersten Machbarkeitsstudie für einen Ersatzneubau. Sie zeigt, wie viel Wohnfläche nach Zonenplan und Baureglement realistisch möglich ist, und macht das Potenzial für Käufer und Banken greifbar.

Viele unserer Mandate in diesem Bereich laufen vertraulich und ohne öffentliches Inserat. Diskretion gehört deshalb zu unserem Standard, nicht zur Ausnahme.

Die Schärer Immobilien AG führt bewusst keine Liegenschaftsverwaltungen. Wir konzentrieren uns ganz auf Bewertung, Beratung und Verkauf – mit vollem Fokus auf den bestmöglichen Abschluss für Sie.

Unsere Leistungen bei Renditeobjekten

Verkehrswertschätzung nach Ertragswert
Potenzialanalyse und Ersatzneubau-Machbarkeit
Verkaufsdokumentation mit Datenraum
Offmarket-Verkauf und Angebotsverfahren
Beratung zu Aufteilung, Sanierung oder Halten
Koordination mit Notariat, Banken und Architekten
Zusammenarbeit mit Ihrer Verwaltung bei Unterlagen und Übergabe

Häufige Fragen

Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Massgebend ist in der Regel der Ertragswert: Die nachhaltig erzielbaren Nettomieten werden mit einem marktgerechten Satz kapitalisiert. Ergänzend berücksichtigen wir Zustand, Unterhalts- und Investitionsbedarf, Leerstände, Mietzinspotenzial sowie Land- und Realwert. Bei grossen Ausnützungsreserven kann der Wert eines Ersatzneubaus höher liegen als jener des bestehenden Gebäudes.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus diskret verkaufen?

Ja. Viele Eigentümer wünschen bei Renditeobjekten einen Verkauf ohne öffentliches Inserat. Wir sprechen ausgewählte Käufer direkt an und geben Details erst nach einer unterzeichneten Vertraulichkeitserklärung heraus. So erfahren Mieterschaft und Umfeld erst dann vom Verkauf, wenn es sinnvoll ist.

Was passiert beim Verkauf mit den Mietern?

Bestehende Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über – es gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht» (Art. 261 OR). Der Käufer kann nur unter engen Voraussetzungen kündigen, etwa bei dringendem Eigenbedarf. Wir begleiten auch die Information der Mieterschaft und die Übergabe der Mietverhältnisse.

Welche Unterlagen brauchen Käufer?

Typischerweise Mieterspiegel und Mietverträge, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen, Angaben zu Unterhalt und Investitionen, Pläne, Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsnachweis und – falls vorhanden – einen GEAK. Wir stellen die Dokumentation zusammen und legen sie in einem digitalen Datenraum ab.

Lohnt sich die Aufteilung in Stockwerkeigentum?

Das kann sich lohnen, weil Einzelwohnungen pro Quadratmeter oft höhere Preise erzielen als ein ganzes Mehrfamilienhaus. Dem stehen Kosten für die notarielle Begründung, mehr Zeit bis zum Abschluss und Rücksicht auf die bestehende Mieterschaft gegenüber. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie entscheiden.

Wann ist ein Ersatzneubau sinnvoll?

Wenn die Bausubstanz am Ende ihres Lebenszyklus ist, eine Sanierung unverhältnismässig teuer würde oder das Grundstück deutlich mehr Nutzfläche zulässt. Entscheidend sind Zonenplan, Baureglement und Ausnützung. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, zeigt eine Potenzialanalyse mit Machbarkeitsstudie: Mit Architekten aus unserem Netzwerk klären wir je nach Ausgangslage kurzfristig, wie viel Fläche möglich ist, ob ein Neubau mehr bringt als die Sanierung und ob sich ein Verkauf an Entwickler oder eine eigene Entwicklung mehr lohnt.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Im Kanton Bern wird auf dem erzielten Gewinn in der Regel die Grundstückgewinnsteuer fällig; ihre Höhe hängt unter anderem von Gewinn und Haltedauer ab. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen gelten andere Regeln. Wir geben eine erste Orientierung und empfehlen für die konkrete Berechnung eine Steuerfachperson.

Soll ich meine Liegenschaftsverwaltung mit dem Verkauf beauftragen?

Das ist möglich, aber selten ideal. Verwaltungen sind Profis im Verwalten – Mieter, Abrechnungen, Unterhalt. Bewertung und Verkauf sind ein anderes Handwerk und dort oft ein Nebengeschäft. Die Schärer Immobilien AG führt bewusst keine Verwaltungen und konzentriert sich ganz auf Bewertung, Beratung und Verkauf: mit Ertragswertbewertung, gezielter Käuferansprache und einem strukturierten Verkaufsprozess. Mit Ihrer Verwaltung arbeiten wir dabei gerne zusammen, etwa für Mieterspiegel, Abrechnungen und die Übergabe.

Was kostet der Verkauf eines Renditeobjekts?

Die Ersteinschätzung ist kostenlos und vertraulich. Das Verkaufshonorar ist erfolgsabhängig und wird bei Renditeobjekten individuell offeriert – je nach Objektgrösse, Vorgehen und Leistungsumfang. Die Konditionen halten wir vor Beginn schriftlich im Maklervertrag fest.

Vertrauliche Ersteinschätzung

Sie denken über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses, eines Renditeobjekts oder eines Grundstücks mit Potenzial nach? Die Ersteinschätzung ist kostenlos, vertraulich und unverbindlich. Wir melden uns innert 24 Stunden (Mo–Fr).

Lieber per E-Mail? Schreiben Sie uns an info@schaerer-immo.ch.