Rechner Verkaufen oder vermieten

Der Rechner vergleicht zwei Wege über die gleiche Zeit: heute verkaufen und den Erlös anlegen oder vermieten und später verkaufen. Gerechnet wird mit allem, was beim Vermieten oft unterschätzt wird: Abnutzung und fällige Erneuerungen, Kosten, die Sie nicht auf die Mieter überwälzen können, Steuern auf der Miete und Ihr eigener Zeitaufwand.

So gehen Sie vor
  1. Objektart wählen und Verkehrswert, erzielbare Miete und Hypothek eintragen.
  2. Kaufdatum und Kaufpreis ergänzen; daraus ergibt sich die Grundstückgewinnsteuer heute und später.
  3. Baujahr und letzte Erneuerungen eintragen. Der Rechner erkennt, was in den nächsten Jahren fällig wird.
  4. Zeitraum und Annahmen prüfen. Am stärksten wirkt die Wertentwicklung; probieren Sie mehrere Werte aus.

Diese Unterlagen helfen: Kaufvertrag, Belege grösserer Investitionen, letzte Steuererklärung, bei Stockwerkeigentum die Jahresrechnung mit Ihrem Anteil am Erneuerungsfonds. Bei Begriffen mit dem Zeichen i finden Sie eine Erklärung.

Objekt
Der realistische Verkaufspreis, nicht der Wunschpreis
Ohne Nebenkosten, inkl. Garage oder Parkplatz, nach einer allfälligen Renovation. Was vergleichbare Objekte heute tatsächlich kosten.
Bleibt beim Vermieten stehen, wird bei einem Verkauf abgelöst
Kauf und Steuern
Geerbt? Datum des Erbgangs bzw. des letzten Kaufs in der Familie, wenn die Steuer aufgeschoben wurde
Bei Erbschaft: amtlicher Wert beim Erbgang
Anbau, Ausbau, Wintergarten. Nicht: Ersatz im gleichen Standard.
Den Satz der Kirchgemeinde übernimmt der Rechner automatisch.
Die Grundstückgewinnsteuer wird je Person für ihren Anteil berechnet.
Mieteinnahmen sind voll steuerbar. Bei mittleren Einkommen im Kanton Bern meist 25 bis 35 %.
Gebäude und Erneuerungen
Steht in der Police der Gebäudeversicherung (Versicherungswert). Leer: 80 % des Verkehrswerts.

Letzte grössere Erneuerung (Jahr, leer = Baujahr)

Ihr Betrag ersetzt die Schätzung für überfällige Bauteile. Tragen Sie oben die Miete danach ein.
Vermietung
Mieterwahl, Abrechnung, Reparaturen, Termine
Ein Monat leer alle vier Jahre sind rund 2 %
Zeitraum und Annahmen
Danach wird verkauft
Ohne Abnutzung; diese rechnet der Rechner separat
Löst der Erlös eine andere Schuld ab: «Eigener Wert» mit deren Zins (siehe i)
Nach Steuern 2,55 %
Weitere Annahmen
Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuer, Gebühren
Reparaturen, Geräte, Malerarbeiten, ohne grosse Erneuerungen
Zinsen und Dividenden sind Einkommen, Kursgewinne privat steuerfrei. Wird mit der Anlageform gesetzt.
Renditeobjekte rund 3,25 %, ein einzelnes vermietetes Haus eher höher. Eigennutzer rechnen mit rund 2,5 %.
Lohn oder Rente ohne die Miete. Ein Verlust aus der Vermietung lässt sich nur bis zu dieser Höhe verrechnen.